人口普查结果揭示山东16城房价未来走势，看多两城，一市要警惕

全国第七次人口普查结果这一权威数据的发布，引发了我们从人口流动这一维度对国内楼市的重新思考。我们知道，随着城市人口的竞争与国家户籍政策的放开，流动人口极易转化为户籍人口，在一个城市固定下来。

伴随人口的流动是资金与财富、知识和科技的流动。而人、资金与科技正是推动一个城市经济发展最根本的要素，这就形成了城市发展与各要素间相互作用的闭环。重要的是，城市人口的流动趋势一旦形成，是极难转向的，作用长期且难以扭转。这些作用反过来又进一步推动人口的流动趋势更进一步。

人口的流入或流出，一个最直接最迅速的影响，必然是住房的需求变化，且随着时间的推移还将逐渐衍生更加长期和更多需求，从而对住宅市场的供求关系形成影响，左右一个城市的房价。

因此，对城市房价长期走势的预判，人口这一原动力的分析是极为重要的。

PART 1 从全国维度看山东

大家都知道，山东是国内GDP第三经济大省，排在山东之前的则分别是广东和江苏。比较2010年以来的人口数据变化，这两个省与山东最具可比性，同时从地理位置和经济地位上，与江苏相比更有意义和价值。我们比较三省《第七次全国人口普查主要数据情况》，看下图：

由上图可见，山东常住人口较广东少2,449万，较江苏多1,678万人。如果单纯从人口总量上看，山东比江苏占据一定优势。但我们再看下图：

从上图看，山东常住人口10年仅增加573万人，分别较江苏和广东的608万、2170万少35万和1,597万人。我们也可以从增长比例上看，鲁苏粤三省10年常住人口增长比例分别是5.99%、7.74%和20.81%。山东低于江苏1.75个百分点，更远逊于广东。

在三省常住人口中的流动人口数据看，三省差距更加明显。2020年11月鲁苏粤常住人口中流动人口总量，外省流入分别为412万、1030万和2962万人，差距已如天壑。

这也就解释了三省之间，尤其是山东与苏粤两省的经济差距以及2020年以来房价涨幅差距的根本原因。广东接近3000万人集中深圳、广州、佛山、东莞、惠州和中山等几城，其对楼市房价的推动作用是不可想象的。

从这一点上，山东的房价踯躅不前、横盘震荡则有了合理的解释。山东的经济发展，需要人口集聚的红利。如果说短期内无法与广东、江苏竞争，那么在北方省份中更高一筹，实现万绿丛中一点红，吸引北方省份更多人口流入山东便是当务之急。

PART 2 从山东维度看十六城

我们从《山东省第七次全国人口普查主要数据情况》看，全省2020年11月流动人口为2074.3万人，其中，省内流动人口为1661.4万人。也就是说，省内流入人口比例超过80%，均为山东省十六地市间流动形成。

从人口流动逻辑看，正所谓“熙熙攘攘皆为利往”。无论是国家还是团体，乃至我们每一个人，对利益的诉求都是不容置喙的。所谓利益，对于一个社会人而言，则多指“收入”、“社会资源”等物质方面的占有和追逐。于是，人们对利益的渴望便造成了人口的流动。在哪里能够获得更高的收益，在哪里能够占有更多的社会资源，人口便流向哪里。这是一个很基本的人性逻辑。

山东双子星城市济南和青岛的人口变化则有力地证明了这一点。看下图：

从上图看，济南与青岛两市最近十年人口分别增加109万和135万人，分别占全省人口增加总量的19.02%和23.66%，两城合计超过全省的4成；临沂与菏泽人口的增长分别达到97万和50万人，列全省第二梯队。但我们知道，临沂与菏泽人口的增长，主要是源于2010年的人口基数较大，尤其是鲁西南地区与鲁中、鲁东不同的生育观念带来的自然因素，而非城市的人口虹吸能力的提高。

通过上图，除济青两城之外，尤其需要关注的一个城市就是泰安。这是全省唯一一个人口十年负增长的城市，2010年以来的10年间，常住人口下降了2.2万。虽然总量不大，但趋势才是最可怕的。

尤其是泰安市的房价与全省其他十五城相比，已经明显高企。如下图：

但无论人口总量、增量还是人口密度，无论是经济总量还是人均，泰安在全省均不居前列。这里我们只看下图人均GDP数据：

由上图可以看到，泰安在全省人均GDP与房价位次的巨大反差。

PART 3 从十六城人口密度看住宅供需变化

我们知道，深圳楼市价格的难以调和，数次的调控政策难以见效，其根本原因便是供需矛盾过大；而供需矛盾的形成，则是由于其城市人口密度过高。厦门，作为东部城市经济并不特别突出的城市，房价所以能够仅次于深北上，并高于广州等发达城市，也是由于这一原因。

人口密度形成的供需关系对房价的影响力度之大，可见一斑。

山东虽然十年来吸引外省人口力度并不突出，但却形成了1661万省内流动人口，较2010年增长80.18%。因此，山东省内人口的流动，尤其是济南和青岛两城越来越突出的人口集聚能力，必然导致各城市人口密度的变化，从而影响各个城市的住房供需矛盾。

我们比较2010年和2020年两个人口普查年度的十六城人口密度，如下图：

从上图看，人口密度增加最高的是青岛，2020年为每平方公里910人，是唯一超过900人的城市；其次超过800人的城市是济南。从最近10年的数据变化看，以上两城人口密度分别增加122.6人和104.6人；唯一人口密度下降的城市是泰安。

【结语】

正如山东统计局《山东省第七次全国人口普查主要数据情况》中所说：

与2010年相比，青岛、济南、日照三市的人口总量在全省排位分别提升1个位次，济南、青岛两市的人口集聚能力不断加强，省内中心城市核心地位不断巩固。

随着山东经济未来的持续发展，尤其是山东三个都市圈核心城市的政策定位对其人口集聚能力进一步增强，在十四五规划期间，人口迁移趋势将愈加明显。济南和青岛两个城市的房价在经历了最近三年的横盘震荡之后，逐渐摆脱与其他城市的区间纠缠。同时需要警惕的是泰安市的房价支撑，毕竟该市当前来说除了旅游亮点之外，尚无可以圈点的更多特色。

第七次人口普查中，城市人口老龄化等因素导致的住宅市场供需变化，以及人口受教育年限与文化程度的变化对生产力、收入层次的影响，都会对住宅市场产生深远的影响，限于篇幅，我们日后再谈。