佳源国际控股（2768.HK）：年复合增长36%，以守为攻扩大优势

一、年复合增长36%，一家小而美的物业开发商

佳源国际控股（2768.HK）是一家发展成熟的物业开发商，其主营业务共分为：物业开发、物业投资以及物业管理服务三大部分。但集团的主要收入来源为物业开发，截止21年6月，集团的总土地储备约1.87千万平方米，物业合约销售额就突破了1.9千万的大关，且较去年同一时期增长了64%。

截止21年财报，佳源国际合约销售近4年保持43.8%复合增长率；权益销售额近四年复合增长率36.9%。相较万科、恒大及碧桂园这些大地产商来看，佳源国际目前的发展空间和投资性价比会更具优势。

　　在国内外核心城市的物业开发上，公司也一直在热门城市上进行卡位布局。自创立以来，集团一直深耕江苏及安徽的物业项目开发。2016年率先进入粤港澳大湾区，先后在深圳、江门及澳门取得多个优质项目；2018年在港成立合资公司，正式进军香港房地产市场。随后集团主席、非执行董事及最终控股股东沈天晴先生购入上海优质资产，进一步巩固集团在长三角区域的领先地位。集团的战略目光不仅限于国内市场，还积极布局一带一路及沿线国家及区域，例如收购柬埔寨的优质地块等等，公司基本楼盘较稳，占据较明显的优势。即便是行业整体面临高压下行的状态来看，佳源国际也丝毫不受行业下行的影响，其权益销售额接近37%的年复合增长率就能说明一切。

　　二、以守为攻，良好的偿债能力是版图扩张的保障

　　在去年国家“三条红线”实施以来，房地产开发商优质的负债率比其扩张能力显的更为重要。目前全国有大约9.6万家房企，中小房企占据绝大部分，超高杠杆的运营是常态。其中上市房企224家，仅有68家划入了绿色安全档，有156家房企均越过了红线，负债总额已经超过了15万亿，比如融创中国、绿地控股(5.510, -0.23, -4.01%)、中梁控股，其净负债率就分别高达214.1%、163.4%、120.9%。尤其是疫情之后，负债融资不降反增，前七个月几大房企国内外融资超过7000亿，房企负债越来越高，也直接影响到了系统性金融安全。

　　而对于踩线的房企来说，其损失是巨大的。据不完全统计，2021年下半年至今，百强房企中已有超过半数债务违约。不仅银行对房地产的融资渠道进行了相应的收紧，房企在海外发行的美元债也受到了不小的影响，同时三大评级机构持续调低内房股的信用评级，而对于那些债务违约的房企来说，想要再融资回流现金，则是难上加难。

　　在此背景下，佳源国际持续注入资产，净负债率由2018年的161.6%（重列前）大幅下降至2020年中的77.5%。稳居绿档。不仅3月11日偿还了2.25亿美元的债券票据，还在3月31日赎回了3笔总额约2亿人民币的ABS，此举即彰显了佳源国际的契约精神，又表现了佳源国际稳健的发展能力，更体现了公司在行业困境前良好的财务规划及管理层正确的决策。

　　对于稳居绿档的佳源国际来说，良好的偿债能力在融资上相较其他房企会更加便利，对于后续的举牌拿地、房产开发甚至是项目的接洽上，会比其他房企更具优势，公司还能乘此收购低价房企扩大优势，扩张版图，一飞冲天。

　　三、行业黑暗期已过，房地产回暖在即

　　对于房企来说，随着行业集中度逐渐提升，加上‘三道红线’新规、房贷集中度管理制度、集中供地政策的影响，行业面临新变革，对于房企的挑战更加严峻，市场逐步从‘以量取胜’向‘以质取胜’转变，精细化运营时代到来。

　　同时经历了去年的楼市大洗牌，2022年以来，全国及地方频频出台支持性调控政策，推动楼市健康发展。央行也出台公布来了房地产金融审慎管理制度，加大了住房租赁金融支持力度；像各地的房贷审批效率加快、大量的城市放开了限购政策，热门城市的二手房大量挂牌卖出以及房地产融资渠道的放开，这一系列利好都在近期密集爆发，大量的放开了购房的需求，才给了房地产扭转颓势的信心。

　　更重要的是，针对目前地产行业中几大巨头的债务问题，近期也不断有解决的对策相继出台

　　比如恒大通过利用债务重组的方式，通过信托退地保本金来偿还巨额的负债，保利发展(17.620, -0.68, -3.72%)、碧桂园、大悦城(4.760,-0.37, -7.21%)通过银行的中期票据进行发债融资，甚至有些地产还重启发行了美债，利用外资保证资金流的畅通，这一系列融资渠道的放开，就意味着地产业务可以正常有序的发展起来了

　　自22年3月这段时间以来房地产的急速升温，也是之前地产急速下降的一个估值修复，因为从需求端来看的话，人们对房子的需求 还是非常刚需的

　　从各房企的价值表现来看，总股本、流动资产与税后利润等方面来看，相较于上一年，行业排名均有提升，竞争力也在不断提升。

　　从佳源国际21年的中报来看，各项指标都较为可观，有一定潜力往后的佳源国际将继续以务实策略补充优质土地储备，坚持深耕战略，持续优化项目区位布局

四、总结

　　上到央行的房地产金融审慎管理制度，下到各城市放开的限购政策，无一都对购房者提供了积极的政策信号。而“三条红线”的政策只是为了出清那些不按正常规律，拥有不良负债率的房企，而通过整治那些拥有超高杠杆的房企，也是给了一个像佳源国际这类稳扎稳打扩张版图的机会，更何况佳源国际在拥有融资优势的前提下，拿地成交、拿地成本、项目开发的优势尽显。再加上目前集团房地产开发项目主要位于山东省、青岛省，城市能级较高，根据数据显示，近4 年全市住宅及商住土地成交的加权平均楼板价在3027 元/㎡，近三年的普通住宅成交价格按年增长，加权平均成交价为13965 元/㎡，有可观的利润空间。