突然有些不知道怎么开头写今天的内容，想从土拍开始写，也想从片区开始写，打几个字删了又重来，循环多次愣是在开头卡住了……现在这么一写倒是顺畅了不少，那就继续聊下去。
笔者本文主要是聊聊济钢片区和济南今年首次集中供地中该片区出让的相关地块。之所以把济钢片区供地摘出来单独说，是因为该片区是首次大规模供地，不少粉丝网友感兴趣。
济钢供地相关信息
济钢片区此次供地11宗，均为居住用地，容积率1.3-2.4，起拍楼面价7000.11-8500.15元/㎡，最高楼面价8043.24-9766.61元/㎡。整体来看地块容积率不高，地块比较适合建以小高层、洋房为主的项目。
此外，这11宗地块全部都是限价地，如果拍到最高限价将采取“限地价竞建筑品质和建设进度”。
据悉，济钢片区出让的居住用地分为5个组团进行出让，同组团地块相邻。下图中的B-59为商业用地，也已经进行挂牌，开拍时间比居住用地的晚两天（5月9日9:30）。
地块相关需要配建、代建的设施可以直接看下面图，比较清晰。
济钢片区发展前景
新东站片区、张马屯片区的发展已有一定年数，但至今仍以刚需购房者青睐为主，济钢片区作为济南继续向东发展的又一新兴片区，地块容积率不高，以目前的片区配套来看，即便不摸着良心说项目以改善型为主，也没什么人会相信。
这次济钢片区地块的地块着实有些出乎人的意料，往年济南发展新的片区，刚开始出让时地价总算是相对亲民的，这一次居然起始楼面价就超过7000元/㎡，似乎对市场很有信心的样子。
这份信心是新东站片区出让的山塑地块给的吗？山塑地块2020年第一次出让时因故提前终止，2021年重新挂牌出让时倒是一下子就吸引了多家房企参与竞拍。其实山塑两个地块的起拍楼面价并没有很高，A-1地块5199.97元/㎡，A-2地块5499.9元/㎡，经过多轮竞拍后，最终成交楼面价A-1地块才达到7736.11元/㎡，A-2地块8484.33元/㎡。
对比下山塑地块（大华公园城市）和此次挂牌的济钢地块，从片区配套上来说，都比较一般，甚至刚需预算足一些的购房者都不太会来这附近考虑，毕竟向西一点的中建蔚蓝之城、奥体时代等项目还有房子在卖。与此同时，天鸿君邑即将开盘、城投瑞马国风已开始认筹，绿城春风心语也会在今年入市，和济钢地块一同参与出让的还有大辛南地块、站前商务区地块，未来的竞争激烈度可想而知。
济钢片区目前唯一实打实能谈的配套只有济钢森林公园，因为已经建成开放，年内高炉地下商业配套也将建成。
有人或许会说，济钢片区交通好，附近有工业北路、凤鸣北路、京沪高速，还有9号线站点经过。对比来看，上文提到的新东站片区、张马屯片区的项目附近也有济南主干道路经过，比如中建蔚蓝之城靠近工业北路和奥体中路，天鸿君邑靠近工业北路和凤凰北路。
9号线还没有动工，近期刚发布了选址的批前公示，与之前规划的相比，线路走向和部分站点进行了优化微调，由原来的11站，调整至12站，荷花路站位置向西有挪移，在路家站与毛庄站之间增加了一站。
由此可见，济钢地块的起拍楼面价有些偏高，至于房企会不会用这个价格为新片区发展买单就是未知数了。就好像山塑地块，多数粉丝网友都不看好，土拍结果却出乎他们的意料。当然，每年房地产市场的情况不一样，政策的规定也不断在变化，只能做简单参考。今年的房地产市场比起去年似乎也没有好到哪里去，小阳春也只出了一点点要来的苗头，最后也没有来成功，全国市场下暴雷的知名房企为整个行业敲响警钟，所以今年房企拿地或许会更加谨慎。
说回到正题，济钢片区的发展前景。济南向东的新兴片区理论上来说都是有不错发展前景的，从中需要时间来完善配套。济钢片区附近有地铁站点，9号线有望将在今年年底动工。片区现有规划中凤鸣北路以西规划商业较多，凤鸣北路以东以居住为主。
济南东部与济钢片区相邻的这几个片区，其实自身都还在发展中，配套也不是非常完善，所以济钢片区想要一下子发展起来很难。一般来说，离发展成熟的片区越近，在配套上能享受到的周边利好也更多。片区位置上，济钢片区南边是刚需喜欢的雪山片区，西边是郭店片区，所以济钢片区的所处位置就决定了片区既不会发展太快，短时间内也无法享受到更多周边片区的配套利好。
说在最后的话
济南这些年发展迅速，东强更是重头戏，即便现在的发展还没有达到成熟阶段，未来也是可期的。难就难在济南对东部发展太过重视，多个片区同步发展，还有发展了一段时间后效果不明显，市面上的动静也就渐渐小了的，比如郭店片区、孙村片区等。现在又开始给济钢片区加马力。好在济钢片区附近的大部分片区发展相比还可以，片区面积也不大，跟着新东站片区一起发展也算有点盼头。
不过，笔者还是觉得，以济钢片区附近的区域及其自身的现状看，出让地块的起始楼面价有点高，哪怕容积率可观。如果已有企业谈妥倒是能让人放心，就怕地块放上来只是为了等愿者上钩的，那搞不好还是有流拍的可能。
你们觉得济钢这些地楼面价高吗？如果这些地块都顺利成交了，未来你们会考虑去那边买房吗？
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