最近，全国多地再次出现疫情散发态势，部分地区采取了严格的封控措施，包括企业停工停产、居民居家隔离等。不可抗情况的发生，让一些人的工作生活都受到了严重影响，也使得一些购房者按时还贷的压力倍增。
近日，“因疫情推迟还房贷”的话题冲上热搜，再一次将“房贷”的话题引入到人们的视线当中。在相关话题的评论里，有网友提问如果提前还款一部分，是选择缩短年限还是减少月供更划算？今天我们就来聊一聊这个问题。
选择哪种方式更省钱其实很简单，只要掌握一个原则，那就是“本金还得越多，利息就越省”。
如果单从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限更划算，因为借款人的还款周期加快，要还的利息就会减少。借款人若是对当前月供没有太大的还款压力，只想尽快还清房贷的话，那就可以选择缩短还款年限。
如果选择了减少月供的话，那么每个月的还款压力就会减轻，当然，利息也会有所减少，但是可能比缩短还款年限减的利息要少一些。如果自己觉得当前每月的还款压力比较大的话，那就可以选择减少每月月供的方式。
但是，如果要单纯从把自己的利益最大化的角度来看的话，是否要提前还款还需要考虑两个方面，一是等额本金或是等额本息的方式，二是已经还款多长时间了，一般来说，分为以下两种情况：
等额本金还款期已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大，提前还款意义不大。
等额本息还款已过1/2。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
说罢住宅的商业按揭贷款，接下来说一说商用房的按揭贷款。
一般来说，商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
与住宅项目不同，对于商业性用房，购房者一般都是以投资的目的入手，增值收益主要是靠租金，对于这类房产，本身首付比例高、贷款年限短，还能实现“以租养贷”，是否有必要提前还款，则需要根据房源是否抢手、租金水平以及自身经济实力来考量。
总而言之，无论是住宅还是商业用房，是否要提前还款，以及采用哪种形式提前还款，一定要根据自身具体情况来决定，必要时可以多学习理财知识，以便将自身的经济利益最大化。
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