年报观察 世联行大交易业务下滑，与来自上游的风险

观点网 于1993年成立，并于2009年上市的深圳世联行集团股份有限公司是国内第一家上市房地产营销顾问代理公司，曾长期是行业翘楚。

4月12日，世联行披露2021年年度报告，期内营业收入60.82亿元，同比下降9.52%；毛利9.17亿，同比上升14.34%；归母净利润为亏损11.29亿元，同比下降1,118.09%，主要因计提各项资产减值准备16.6亿元，对归母净利润的影响是-14.36亿元。

2021年是世联行得到珠海国资委控股后第一个完整年份，但国资背景的加持，似乎还不足以扭转行业背景动荡造成的劣势局面。

板块调整

凭借2020年引入国有法人股东的契机，世联行将旗下业务板块归类为大交易业务和大资管业务。

其中，大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问业务和招商租赁业务。

2021年，大交易业务实现营业收入45.18亿元，同比下降6.81%；大资管业务实现营业收入14.86亿元，同比下降17.17%。

细分来看，代理销售业务收入24.01亿元，同比下降19.81%。已结算代理销售额3,134.79亿元，增长率-18.43%；已结算代理销售面积2,959.65万平方米，增长率-13.63%。代理收费平均费率0.77%，低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。

截至报告期末，世联行累计已实现但未结算的代理销售额约2,545亿元，意味着未来的3至9个月约18.58亿元的代理费收入。

此外，2021年金融服务业务营业收入19,962.15万元，同比下降18.67%。

与传统的代理销售和金融服务相比，世联行的互联网+业务录得19.17亿元收入，同比增长19.24%。据介绍，互联网+业务是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。

截至报告期末，互联网+业务为1853个案场提供服务，链接超过9万个中介门店和25万经纪人渠道资源。同时，账面上尚有未结转的预收款金额4,323.12万元，这部分预收款将结转为收入或退还给未购房客户。

代理销售结算难度增大且收费水平降低的情况下，互联网+板块逐渐体现数字化平台的优势。但该板块的毛利率为7.59%，虽较去年增长2.27%，远低于代理销售业务的24.8%，盈利质量或仍有待打磨。

大资管方面，城市资产管理、工商资产运营、招商租赁2021年营收分别为7.36亿元、2.49亿元及5,968.70万元，同比增长16.42%、18.25%及4.86%。顾问策划业务收入1.42亿元，同比减少降19.74%。

值得一提的是，公寓酒店管理业务收入1.47亿元，同比下降73.18%；但扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长20.61%。

该业务以集中式公寓为主，报告期该公司转让了中资产模式公寓业务，对工商物业和酒店运营存量项目进行重组优化，重新回到轻资产运营为主的资管模式。扣除剥离项目的影响后，大资管板块的整体收入同比增长8.52%。

重回轻资产的战略调整目前仍未收到显著成效，但国资背景加持下，世联行2021年新增横琴澳门青年创业谷人才公寓、横琴寓科创中心等托管项目，若轻资产托管运营能力进一步提升，未来资管板块仍有足够发展潜质。

从国资入驻到“大交易”、“大资管”，可以看到近两年世联行正在更新其顶层设计，但同样重要的是项目运营的底层逻辑。

下游承压

世联行在年报中将2021年业绩下滑归因于某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况，公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显，应按单项计提预期信用减值准备，减值损失同比增加10.41亿元。

同时，因持续受全国新冠疫情和经济形势影响，2021年公司部分客户还款意愿和还款能力出现明显下降，公司贷款资产面临无法回收的风险增大，报告期贷款计提的预期信用减值损失同比增加5.17亿元。

世联行表示，对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，以信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合的基础上计算预期信用损失。

尽管年报并未指名道姓，但从过往公告中可推断出，恒大正是世联行所指的大客户。世联行为恒大集团提供新房代理销售服务，收取相应的佣金。截至2021年8月31日，世联行与恒大集团之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。

2021年9月17日，世联行一则公告显示，恒大集团有以房抵债趋势，截至当日，与恒大已就应收款项中约2.46亿元达成抵房解决方案，尚有应收款项余额9.99亿元。

截至报告期末，世联行的流动资产中应收票据1.36亿元，应收账款14.1亿元。世联行的应收款项相当一部分与恒大挂钩，年报提及，世联行应收该客户及其关联方的应收款项总额合计12.53亿元，而该客户子公司正是恒大地产集团。

因与恒大业务来往密切，世联行股票被二级市场视为恒大概念股。早在世联行公布恒大应收款数目前，其股价就开启断崖式下跌。从2021年9月6日到9月17日连跌9天，从8.05元腰斩至4.04元，市值蒸发80亿。

2022年4月13日，世联行股价报收3.94亿元，收跌5.52%，在年报发出后，投资者仍未对其恢复信心。

世联行董秘曾表示：“9.99亿元应收款是世联行地区公司和恒大地区公司之间的交易。两公司之间的谈判是一个持续的过程。”

截止去年底，世联行披露，公司通过间接恒大地产集团的其他非流动金融资产为1亿元。而涉及恒大集团的权益性投资价值变动为-8500万元。

不过，世联行也在公告中直言：公司不排除通过财产保全、法律诉讼等途径维护公司及广大投资者合法权益。

世联行已选择与部分客户对簿公堂，目前，世联行大交易业务诉讼涉案4.03亿元，金融业务贷款类诉讼1.49亿元，大资管业务诉讼1.08亿元，部分案件仍在执行中，追偿之路道阻且长。

正如世联行董事长胡嘉、联席董事长陈劲松在《致股东信》中写道，“上游开发商面临的流动性和债务问题，对下游企业产生巨大风险。”