龙潭寺：一杯快好的拿铁

一杯拿铁，分为三层：咖啡层、牛奶层、奶沫层。要是用拿铁的分层模式，试着去“分解”一下东三环外的龙潭寺，你会发现，这个常让人直呼“看不懂”的区域，一下就变得清楚明了了。

主城“拿铁”龙潭寺（点击看大图）

2018年之前的龙潭寺，的确让人看不懂。

紧邻东三环、属于主城成华区的龙潭寺，却始终在城市发展中“慢半拍”。

价值“慢半拍”：2017年成都五大近郊地价全部破万时，龙潭寺最高地价9600元/平米。

商业“慢半拍”：2017年，片区首个大型商业体星悦广场（上古天地）才开业，同年双流海滨城都3周年了。

交通“慢半拍”：被两条铁路与快速路市分割的龙潭寺，交通动线组织非常复杂。

从无序到有序，从看不懂到看出点门道，龙潭寺的拐点，出现在2017年。

这一年，成都不仅提出了“中优”，还决定“建设66个产业功能区”，其中成都首个以新经济命名的产业功能区，就落定在龙潭寺。从都市工业到总部经济再到新经济，龙潭寺的工业完成了一次重要转型。

两年之后，《成都龙潭新经济产业功能区五年行动计划（2018-2022）》发布，明确提出发展以数字通信、人工智能、工业互联网为主导的新经济产业集群，建设“千亿级都市生态品质新城”。

产业与规划双双迭新后，龙潭寺生长出了一番新气象。

如今，到龙潭寺街头走一走，就能感受到井然有序的生长感。

成华大道龙潭路上行驶的大货车依旧不少，不过，龙潭寺的一些非主干街道，路并不太宽，两侧绿荫拱道，有些老成都街巷味道，绿树之后，是近年来陆续建成入住的商品房。

在一些入住多年的老小区，楼下的临街底商就是社区里最有烟火气的地方。

对多数龙潭寺居民来说，要逛一逛大商场，就直接去片区里的星悦广场和锦绣广场，相对也方便点——两个商业中心只隔了一个路口。

2021年开业的锦绣广场 /图据商业地产志

龙潭九章销售中心附近，一座全新的配建中学即将交付，今年夏天就将开校招生。操场还没有铺上塑胶跑道和人工草坪，性急的家长已开始去教育局官网上查询将引入哪所学校。

拔地而起的新房旁，是一大片待开发土地，很快这片“空地”就被拍出，又一个新盘落地开花——新旧交替、极速变脸的故事，自2019年起，就在龙潭寺时常发生着。

龙潭寺进入快速变脸模式 /图据网络

如今的龙潭寺，已发展成了一杯拿铁的样子，三层分隔明显。

咖啡层：

板块内，龙港路与沪蓉高速之间的部分。

龙潭寺“咖啡层”：产业基底+政务核心（点开看大图）

咖啡层的作用是定基调，让拿铁是一杯咖啡而不是其他含奶饮料。龙潭寺的“咖啡层”里，同样有一个为片区定调的核心——龙潭新经济产业功能区。

截至去年5月，龙潭新经济产业功能区已引进京东、芯片银行等重大产业化项目47个，云集新经济企业2000余家，世界500强及国内500强关联企业58家，上市企业42家。

这个含有新经济的“咖啡层”，是龙潭寺的产业底板，一年营收近千亿元（2020年统计数据）的龙潭新经济产业功能区，能为龙潭寺城市界面的全面迭新提供产业底气与财税支撑。

更值得一提的是，在龙潭新经济产业功能区的国机西南大厦里，成华区部分政务部门也已搬迁至此办公，形成了为产业功能区直接助力的政务核心。

政务部门助力新经济产业功能区/图据网络

此外，这个“咖啡层”里，还有不少“压舱石”——

去年投用的成都市二医院龙潭院区，是能辐射周边200万人的大型三甲公立医院；在建中的地铁17号线二期，贯通龙潭新经济产业功能区，设有3个站点，将极大便利功能区上班族。

由于规划有约8平方公里的产业功能区，“咖啡层”里住宅用地相对偏少，且刚需项目居多。

龙潭寺最早一批商品房，也出现在这里：2011年开盘的金科天籁城和2014年开盘的保利林语溪，二者都是刚需楼盘，主力户型65-128㎡，起售价每平米6000多元。正是从这两个最早开卖的项目开始，在成都人心中，龙潭寺变成了一个“纯刚需板块”。

牛奶层：

板块内，龙港路与成华大道龙潭路之间的部分。

龙潭寺“牛奶层+奶沫层”：广阔宜居区（点开看大图）

“牛奶层”决定了拿铁口味的方向。龙潭寺这片“牛奶层”里，近年出现了大量改善型楼盘，加上布局了一体化设计规模约3173亩的龙潭寺东TOD项目，为新时代的龙潭寺重定了level——以改善商品房为主流、以TOD项目为活力支点的主城迭新区。

实际上，好几个“龙潭寺板块之最”都出现在这片“牛奶层”里：城市规划变动最大、商品住宅项目最多、城市副中心氛围最浓、片区土地储量最丰富……

城市规划变动最大——作为成都首个双站点TOD项目，定址“牛奶层”的龙潭寺东TOD，带来的不仅是片区欠缺的轨道交通，还是一个定位于“公园城市乐活区”的超大城市组团。

此外，占地约1250亩的龙港钢材城已完成搬迁，留下的“空地”纳入龙潭总部新城，已作出初步规划，白纸画城让人期待。

商品住宅项目最多，且多为改善项目——以2017年“中优”提出为界，此前的项目，如锦绣花城、悦榕公馆等都偏刚需，而此后的项目，则把改善型产品当做了基本起跑线。

2018年开盘的中粮珑悦锦云，其户型区间来到了108-173㎡，高层均价从刚需时代的4字头，跳到了14700元/㎡，洋房均价达到了18000元/㎡。中粮之后的改善楼盘，进一步偏向深度改善产品，如保利珑堂里院、城投梧桐玖宸、金融街融府和人居懿林语等项目，户型尺度更大，产品形态更偏深改，均价也开始站稳2万以上。

主打叠拼别墅与小高层的人居懿林语

城市副中心氛围最浓——除了成华大道旁的商业双子星锦绣广场和星悦广场，龙潭寺东TOD项目还自带了47万方商业，这将彻底扭转片区“商业乏力”的现状。

据悉，龙港钢材城拆迁后的片区或将引入大型商业中心，若真如此，龙潭寺将在“牛奶层”形成商业黄金三角区，彻底激活城市副中心生活场。

2017年开业的星悦广场

奶沫层：

板块内，成华大道龙潭路与城北出口高速之间的部分。

“奶沫层”是拿铁中最美味的部分，是头一口的最佳选择。龙潭寺的“奶沫层”里，也有最吸引成都人的一处——约3700亩的北湖生态公园。

如果要比较这三层的宜居性高低，无疑“奶沫层”＞“牛奶层”＞“咖啡层”。

走进今天的北湖生态公园，惬意感满满。白鹭在宽阔湖面上戏水、悠闲市民在园内漫步、草坡上扎满露营帐篷、路边还有建设中的篮球场和滑板场……主城区这片超大公园，对成都人有着莫名的吸引力。

北湖引力无处不在，近两年来，“奶沫层”的新项目，大多数都是离北湖不远的高端改善楼盘。2021年北湖东北相邻侧拍出两宗百余亩住宅用地，仅楼面地价就到了12800元/㎡。

其中一宗地的开发商近期公布了项目案名：北湖揽樾，主打约261㎡的叠拼别墅和105-154㎡的洋房，清水最高均价21036元/㎡，妥妥的高端改善产品。

又一滨湖新项目亮相/图据网络

今年3月底，紧邻北湖东畔的两宗连襟地又被兴城人居拿下，按拿地指标来看，“容积率1.5、建筑主体高度不高于24米”，这两宗地上的住宅产品，又将是8F以内的洋房或叠墅——一个环绕北湖生态公园的龙潭寺高端住区，愈发清晰可见。

结 语

龙潭寺，这个曾经的主城区落队生，已到了快要“女大十八变”的关头。

经历了2017年产业升级与2019年规划升级后，龙潭寺又将迎来重大交通升级——地铁8号线二期、地铁17号线二期将在2024年迎来全面通车。

前者将为龙潭寺东TOD项目带来巨量人流，从而开启约47万方商业航母的建设。后者将为龙潭新经济产业功能区未来约12.4万的产业人口，解决日常通勤大事。

更深层次的改变还在于，两条地铁的接入，还将为龙潭寺解决一个老大难问题——因地面交通被铁路线和快速路分割，板块内部小片区没法实现充分协调发展。

当地铁开进龙潭寺，这杯主城“拿铁”将被彻底烹香，考虑到未来这里还有大量可供开发土地，龙潭寺极可能成为热爱主城的成都人未来置业的优选之地。

已在快速迭新的龙潭寺，在城市界面、系列配套、新房房价等方面都进入了上行通道，对看好这里的成都人来说，抢在这杯主城拿铁“煮好”之前，早早关注、准备下手才是正事。