央行再次降准，货币政策宽松下，商品房阶段性买点或已现。
安徽淮北市房展变车展，活动期间享受购房奖励。从调控松绑到鼓励买房，房地产稳增长政策又迈进了一步。
今年超70城松绑，从油门重启到全速前进只用了3个月。
房企流动性危机犹存，3月份，45城商品房累计销售面积同比下滑幅度达到了41.7%；城镇调查失业率达到5.5%，
压力之下，一二线城市限购逐步松绑、三四线城市购房给予补贴或成新常态。
从调控松绑到购房奖励
今天，央行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。
就在4月14日央行召开一季度金融统计数据新闻发布会，会议针对货币政策、房地产融资、金融稳定等热点问题进行回复。
对于房地产而言，高层再次吹出暖风：一是除了降准，政策宽松仍可期；二是提到多地按揭利率下行，房企开发贷融资有望回暖。
在政策放松的预期下，今年房地产开发指数的涨幅大幅跑赢沪深300，达到了惊人的+34%。
股市往往领先于基本面，对于楼市而言，买点往往跟货币政策、楼市政策放松重合。
以广州为例，过去10几年，房价的转折总是紧随政策转折：
更何况，这次的松绑程度可能远超过去。
近日，安徽省淮北市出台政策，在4月30日-5月4日春季房展会期间买房者，可以获得奖励。
图片来源：财联社
淮北市不是大城市，但这个举动的信号不一般：一二线城市以政策松绑为主，低能级城市可能更迈进一步，动用财政补贴以刺激房屋消费。
具体政策如下：
个人或家庭购买家庭首套新建商品住房的，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)。 购买家庭非首套新建商品住房的，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)。
除了政府补贴外，银行和开发商也积极参与了本次活动：首付比例下调、房贷利率下调、还有一定房款优惠。
参展商优惠、政府补贴、金融机构贴心服务，这样的场面，楼市君只在汽车下乡的时候见过。
深入思考后，这并非一件值得讶异的事情；房子与汽车都是商品，当需求不振时刺激消费合情合理。
要知道，今年以来，许多城市调控政策开始松动，楼市君在一月份的文章 提到过彼时有六座城市在信贷上有所放松。
而时间仅仅过去不到三个月，目前已经有超过70个城市出台了不同程度的松绑政策；其中有13个限购城市对限购限售政策进行了调整，其中不乏上海这样的一线城市。
还有超60座城市在土地和金融端放松，对地产的松绑，已经是张明牌。
房地产的至暗时刻过去了？
房地产行业的困境反转是个必选项，而不是可选项。
放松是打破套在房屋交易上过度的枷锁，鼓励购房则是开始正视房子的商品本质，通过补贴刺激商品需求，防止行业衰退。
作为支柱产业，地产如果硬着陆，其他行业也将被拖到雷区。
房地产业牵一发而动全身，仅就业而言，2020年，地产相关就业占城镇非私营单位的15.7%。
在中美利差倒挂的情况下，国常会毅然决定降准，“保障就业”是央行的货币政策目标之一，且优先级较高。
而根据国信证券的数据：上海疫情爆发前的 2 月份，城镇调查失业率就已经上行至政府工作目标的上限（5.5%）。
失业率高企与地产业的形势依然严峻离不开，比如今年因流动性问题债务展期的房企，又多了几张熟悉的新面孔：
随着多个城市放松限购限售，能否让许多快要“无法呼吸的”房企缓了一口气呢？
现实情况是：“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标仍然面临挑战：
从需求端来讲，买涨不买跌的心理作用下，购房者对于市场的观望情绪依然浓厚，这也导致行业销售持续下滑，根据wind数据现实：45城商品房累计销售面积同比下滑幅度不断扩大，2022年3月月同比下滑幅度达到了41.7%。
45城商品房累计销售面积同比 数据来源：东兴证券、wind
二手房方面成交数据也不容乐观，16城二手房成交面积同比下滑幅度也在拉大，3月份同比下滑了30.3%。
45城商品房累计销售面积同比 数据来源：东兴证券、wind
消费者购房需求的退坡，从房企的销售数据也能窥见，尤其是一些出现信用危机的的民营房企：融创中国同比下滑了54%、龙光地产甚至同比下滑了70%。
有些房企都这么难了，现在真的是买房的好时机吗？
投资永远是买在分歧，卖在共识，与现实的预期差才是盈利的关键。
抄底的核心逻辑在于需求仍然在。
在松绑的环境下，一二线城市本身仍然有大量的买房需求可以释放，比如在深圳的2000多万人中，仍然只有30%有房；广州的几个老城区，20年以上楼龄社区占比超过60%。
无论是刚需还是改善，在众多一二线城市供需依然失衡。
央行和一二线城市政策层逐步放松，正是在解锁这部分需求；而此番三线城市淮北市率先推出的鼓励政策，或将成为低能级城市的一种常态。
这对房企来讲，无疑是久旱逢甘霖。
而对于购房者来说，也是一个明确的投资信号；
只不过当房屋回归商品属性，供需关系才是房价的决定因素。
所以别期待普涨，这一次正确的买房姿势是：一二线松绑大胆买，三四线补贴请慎重。
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