“白武士”美的置业，钱从哪里来？

近日，美的置业（03990.HK）宣布获得建设银行和招商银行合计160亿元的并购融资额度。 加上近期美的置业频繁收购业内房企的项目公司，被冠上新“白武士”之名。

市场对“白武士”的期待，还来源于美的置业较稳健的财务状况。2021年年报显示，美的置业在手现金262.89亿元，足以覆盖短期的银行负债仅104.61亿元。大部分房企陷入资金危机之时，美的置业显得气定神闲。

清流工作室发现，美的置业的资金优势，可能部分来自美的系金融机构广东顺德农村商业银行股份有限公司（下称“顺德农商行”），美的置业由此获得不少关联贷款。一个值得警惕的现象是，美的置业近三年发行的债券背后，频频有顺德农商行在接盘。

此外，美的置业与合作方金科股份一样，从项目公司频繁抽调资金，形成部分表外负债。这些抽调的资金，在账目上应当计入应付关联方款项。美的置业2019年应付关联方款项为105.55亿元，2020年突然增长到190.27亿元，增幅达80%。2021年，美的置业应付关联方款项继续增长至198亿元。

银行理财资金接盘美的置业债券

市场期待，这家制造业背景的房企，是否能成为新一届“白武士”，在抄底收购后获得规模跃升？

具体看美的置业近期收购的项目，基本都是美的置业与其他房企的合作项目公司，美的置业本身就持有50%左右的股权。在项目合作方陷入资金危机时，美的置业的出手，更像是一场对旗下项目的自救。

不过，这种项目回收同时给美的置业带来了融资便利。美的置业近期获得建设银行100亿元并购融资额度、20亿元保障性租赁住房项目贷款及100亿元住房按揭专项贷款，又获得招商银行60亿元并购融资额度和60亿元住房按揭贷款专项额度。

美的置业也曾表示，公司融资主要以银行借款为主，这或许要归功于美的系的金融布局。

美的商业帝国十分庞大，延伸至各个行业。创始人何享健目前掌控主营电器的美的集团（000333.SZ），女儿何倩娥掌控材料公司会通股份（688219.SH），做起了美的集团的上游生意。何享健的儿媳卢德燕控制美的置业、儿子何剑锋则专注投资金融、科创等领域。

美的系曾参股或目前仍参股金鹰基金、江苏银行、湖北银行、江西樟树顺银村镇银行、丰城顺银村镇银行、浙江上虞农村合作银行，以及开源证券。这其中，与美的关系最密切的金融机构，是顺德农商行。

工商资料显示，美的集团是顺德农商行的第二大股东，持有7%股权；美的集团控股子公司美的集团财务有限公司也参股顺德农商行，持有2.69%股权。二者合计持股比例达9.69%，比顺德农商行的第一大股东所持比例更高，因此美的集团才是顺德农商行实际意义上的第一大股东，美的集团原副总裁肖明光目前兼任顺德农商行董事职务。

有了这一层关系，顺德农商行成为美的系的“小金库”。

清流工作室发现，顺德农商行长期出现在美的置业主要往来银行列表中。以2020年为例，顺德农商行给美的置业及其参股子公司广东睿住优卡科技有限公司、控股孙公司广东睿住智能科技有限公司、全资孙公子佛山市顺德区天美房产有限公司等提供关联贷款共计16亿元。同时给另外两家美的系公司，美的集团财务有限公司和佛山市顺德区美的发展有限公司合计提供40亿元关联贷款。

此外，盈峰集团有限公司及其旗下多家公司，将持有的材料公司、文化投资公司的股权出质给顺德农商行，2019年盈峰系从顺德农商行获批授信金额36亿元。盈锋集团是由美的创始人何享健之子何剑锋控制的投资公司，投资领域涵盖金融、零售、制造等，并实际控制上市公司盈峰环境（000965.SZ）及华录百纳（300291.SZ），且持有易方达基金管理有限公司22.65%股权。

清流工作室发现，除了关联贷款，双方还有更为隐秘的资金交易——顺德农商行通过理财产品接盘了不少美的置业的债券。

公开资料显示，2020及2021年，美的置业频繁发债，且大部分债券利率维持在5%以下，融资成本较低。美的置业2020年发了7只公募债券，合计募集资金达69.2亿元；2021年发了3只私募债券、2只公募债券，合计募集资金28.1亿元。2022年一季度，美的置业发布一只公募债券募集了15亿元。这其中，一只批号为PPN839号私募债，是由顺德农商行和兴业银行联席主承销。

与此同时，2020年年底至今，顺德农商行发行的精英理财“顺享”、“德利”、“德享”等多个净值型产品，陆续将资金投向了美的置业发行的“20美置07”、“21美的置业PPN001”、“21美置01”等公募及私募债券，面值在几百万元到几千万元不等。

据清流工作室统计，2021年全年，顺德农商行理财产品的资金累计购入美的置业债券金额超过14亿元。仅今年2月份一个月时间，已累计购入美的置业债券金额就超过3亿元。

应付关联方款项近200亿元

美的置业多数开发项目与业内房企合作完成，目前与金科、融创、万科、保利乃至新希望地产均有合作项目。

美的置业与金科股份合作项目较多。根据清流工作室此前报道，金科股份频繁从项目公司抽调资金，并形成一套模式：通过先为项目公司提供借款担保、再抽调资金回集团总部的方式，金科股份可能获得巨额流动资金，却无需将其计入金融负债，大大降低了表内负债总额。

而这种资金抽调，合作双方是共同进行的，金科股份抽调资金的同时，美的置业也从合作项目同步抽调资金。比如，2020年6月，美的置业旗下的徐州市美的新城房地产发展有限公司，就从与金科的合作项目公司南京科宸房地产开发有限公司，调取富余资金6.66亿元。2019年，南昌美的又从合作项目九江金晨房地产开发有限公司，调取资金1.58亿元、合肥美的从合作项目合肥金骏美合房地产开发有限公司调取资金累计调取资金6亿元、美的西南公司从合作项目重庆金美圆房地产开发有限公司调取资金4.6亿元。

根据会计准则，从合营和联营公司调取的资金，最终会计入其他应付款。财报显示，美的置业2019年应付关联方款项为105.55亿元，2020年突然增长到190.27亿元，增幅达80%。2021年，美的置业应付关联方款项继续增长至198亿元。与此同时，美的置业为旗下合营和联营公司提供的担保也从2019年的近70亿元，增长至2020年的119亿元。2021年，担保金额进一步增长至124亿元。

除了采用合作开发模式，背靠制造企业美的集团，可能也是美的置业资金充足的重要原因。2021年上半年，美的置业获得关联方提供的贷款金额14.99亿元，同时获得关联方提供的担保额度为49.82亿元。

美的置业旗下部分项目的合作方，还出现美的集团的股东及前高管。

2021年底，美的置业在义乌的锦绣君兰小区获得预售证并开始销售，项目早在2021年5月开工，预计2024年竣工。该项目由金华市美星房地产开发有限公司（下称“金华美星”）负责开发，金华美星原本由美的置业全资子公司宁波市梅山美的房地产发展有限公司持有100%股权。2022年2月，一家宁波亿禾股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“宁波亿禾”）突然带资入股金华美星并持股49.9%，美的置业一方持股比例下降至50.1%。

进入预售阶段的项目公司，为何仍然需要引入新的资金支援？

工商资料显示，宁波亿禾公司由袁利群出资1.99亿元设立，而袁利群是美的集团的股东之一，持股0.54%，她曾在美的电器担任董事。袁利群控制的宁波亿禾，还于2021年与美的置业合资设立了佛山市南海区美鸣房地产开发有限公司，并持有其50.1%的股权。

美的置业的供应商，则通过保理业务等方式迂回获得美的集团公司的资金。

广东美城建筑工程科技有限公司（下称“美城建筑”）参与了多个美的房地产开发项目的建设，近年以应收账款向天津美的商业保理有限公司（下称“美的保理”）融资，合计110次。据清流工作室不完全统计，仅2022年至今，美的保理为其提供的应收账款融资合计超过28亿元。美的保理是美的集团的全资孙公司，长期为美的系的各类公司提供应收账款融资服务。

另外一家美的系的保理公司深圳前海盈峰商业保理有限公司（下称“盈峰保理”），为美城建筑提供了4笔应收账款融资服务。盈峰保理是盈锋集团全资子公司，由何剑锋控制。

美城建筑还从另一家保理公司，海南铂美商业保理有限公司（下称“海南铂美”）获得应收账款融资共计9笔。海南铂美由美的置业旗下物业公司广东铂美物业服务股份有限公司持股80%，列入美的置业的合并报表。而2021年初，美的置业突然参股美城建筑，购入其20%股权。