京房回忆057，望京，从超生儿、卧城、韩国城到CBD的逆袭

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

一直想写写望京，当总觉得要写的点太多，规划、交通、商业、房价、产业、餐饮，再加上明星大佬和韩国城，以及拆迁的那些八卦，感觉没几万字写不完，索性也就放下了。但既然问的人挺多，那就还是写点儿，那就不再分什么重点，还是想到哪儿写到哪儿。

二、

上来就得说望京的名字了，现在大多数人都觉得这名字挺好听了，但这是叫熟了。就跟个大姑娘叫“赵铁锤”似的，开始别扭，真要是20年下来也习惯了，见面都得夸一句：姑娘，您真是一条好汉！

在当年刚叫这名字的时候很多人都不接受。被拆迁出来的老北京人觉得难受，我在二环三环的北京城住了大半辈子，怎么现在成“望京”了。外地来的新北京人也别扭，我好容易来到北京买房了，怎么还是只能“望京”啊。唉，只能说革命尚未成功，望京仍需努力。

望京作为地段板块的名字出现的很晚，是1993年前后，到今天不到30年。之前这里没名字，统称“东北四环外绿植隔离带”。

你没看错，望京最早没有规划，就是个姥姥不疼舅舅不爱的地方。因为在1983年的规划时，北京有十个边缘集团和十个卫星城，这些规划地段环绕北京，拱卫京城，这就是摊大饼的由来。

以朝阳区来说，边缘集团有垡头、定福庄、酒仙桥和北苑。从地图上可以看出来，这些板块中间都是距离间隔的，那就是隔离带。既是为了绿化，也是为了消防、风向等各种原因，望京就是酒仙桥与北苑之间的隔离带之一，属于没人管的状态。

但酒仙桥属于已经比较成熟的板块了，那些老街坊和电子厂什么的多少年前就开发了。那这种地段就出现什么问题？价格高，拆迁成本贵。于是，在1988年前后，城开公司就看上了花家地，都是农田，拆迁成本低，建设快。于是就征地开发了20多万平米，望京的基础打下了。

此后到了1991年，城开提出了“望京新城”的概念，准备模仿方庄，再打造一个郊区居住区。因为方庄就是他们公司开发的，所以经验成熟，觉得拆迁成本划算。于是，在1994年的北京市规划中，“望京”出现了。

开始没想叫这个名字，是准备参照方庄来着。我之前写方庄的时候写到了，方庄的名字基于三点原因，一、有历史沿袭，从方家坟，方家庄传承下来的；二、听着挺好听的，还能联想到“康庄大道”；三、方家庄是个很小的自然村，用这个村当代表不容易引起其他大村大姓的争端。

那基于此，就也想还用这个方法起名字，省事儿。正好开发的就是花家地小区，这地方之前是“花椒地”，也算有历史传承，而且肯定不会让周边大村觉得别扭。但是就是这好听的问题解决不了，“花地”是不是有点儿土啊？

之后又想了很多名字，都是花字头的，首先是花庄，之后是花都、花城、花园等等，甚至连花乡都考虑过，只是觉得和丰台的重名就算了。反正想来想去都觉得土，别扭。于是，城开公司的老总赵康，就想到了旁边的望京村。

望京村分两个，大望京和小望京。小望京村就在花家地旁边，大概现在的悠乐汇一带。村子也没多少人，各方面都合适，所以，赵总一锤定音，就叫望京了。瞭望北京，爱咋的咋的！望京新区的规划从此出现，望京的名字也定了下来。

三、

那望京村的名字是怎么来的？

有人说是1000年前定的，辽国命的名，有史料记载，那会儿叫望京馆。但实际上不对，至少是不准确。首先当时瞭望的不是北京，而是辽南京，幽州府，位置在现在的西便门宣武门一带。其次这名字虽然是望京馆，但实际地址在现在的孙河，当时叫孙堠，就是个驿站的意思，离现在的望京不近呢。

望京礅这个说法应该是对的。明朝的民族英雄大忠臣，于谦（不是说相声的）给起的，望的就是现在的北京。所谓“礅”就是个高台，瞭望台，观察敌情或火情的。望京村的地段相对高，据说天气晴朗时看到东直门没问题。现在上高楼了自然就更没问题了，甭说东直门了，西山都能看的清清楚楚的。

小望京村很早就拆了，90年代，反正也没多少人，也就几百吧。大望京村是拖到了2009年，一下子制造了大批土豪。毕竟3000多人呢，很大的村子了。猛然间得到这么多拆迁款，据说连宝马奥迪都给抢的涨价了。这些后面再说吧，望京的拆迁是个很有意思的话题。

还有个说法这望京是皇帝给赐的名字，不是康熙就是乾隆，反正都是下江南的那点儿事儿。我觉得不靠谱，皇帝出行是很不自由，必须按照事先确定好的路线，不能随心所欲，否则就是搅扰地方，给老百姓们添麻烦。所以除非望京村在过去是正经八经的接驾场所，否则不可能让皇帝来打尖儿。

四、

望京的路为什么都是斜的？

多数人都说是按照京顺路规划的，所以成了斜路。不全对，规划不是过家家儿，那至少是百年大计，不能随便的划线。在北方，除非是没有正式规划的小路，否则都是尽量正南正北。

不信看看北京和西安的地图，什么时候的正式规划都是正向的。只有城外没人管的才有可能是斜路呢，比如崇文宣武就斜的多，因为多数都是民间自己盖房，没有规划。而内城，也就是九门之内，除非是河道跟城门附近，否则基本没有斜街。

到了现代，哪怕原来的小路是斜的，那在正式规划时也要尽量给纠正了。典型的如青龙桥、垡头、西苑等地，之前净是斜路，但在正式规划上都基本成南北的了。这样虽然前期投入大，但在利用时方便，符合北方的习惯。

也有人说望京的斜路是开发商使的坏，目的就是把买房人给绕糊涂了。其实哪有啊，那会儿的开发商本来就看不上望京，都懒得出这馊主意。其实再看看地图，望京并不是北京唯一的斜路地段，此外还有丽都、亮马桥、燕莎、太阳宫等等，一直到国展的主干道都是斜路。这是为什么？

其实就是为了提高效率，节省资源。东北方向从历朝历代就是通往郊区的要道，斜路是最经济的，如果都是正向，那得多支出大量的修路成本。所以在综合考虑之下，至少是从1987年的规划图上，东北方向就都是斜路了，抄近道儿。

再一点原因，这斜路也是在过去的路网上形成的，目的还是节省经费和提升效率。开发最难的就是拆迁，而无论什么时代，钉子户都是存在的。尤其是后来到了90年代，百姓们都知道当钉子户能多要房或多要钱，所以谁都不愿放过这个唯一的发财机会。

因此如果利用原有的路网规划，不再强行追求正向，这样即便是有钉子户，那也肯定不影响道路的通畅。这块地拆不动就可以先放下去开发别的，并不影响整体施工进度。所以说，望京和东北方向的斜路的根本原因就是为了提升效率，都是不得已的办法。

其实这当时也有类似的案例，典型的就是五环路。在之前的三环四环时都是笔直正向的，但却多支出了很大的拆迁成本。于是到五环路时就不较劲了，没必要犯强迫症。所以尤其是南五环，修的弯弯曲曲的，开始我都怀疑是设计师的尺子丢了，捡了根方便面凑活着划的线。

望京的斜路说实话是不方便，我看哪边都是北，但却又找不着北。当地有住了很多年的都分不清楚，索性都说左右了。这对开发商的影响也很大，毕竟没有正南正北的房子好要高价。

五、

当时的开发商真的看不上望京吗？

真的，因为这里并不算突出的地段儿。说是离机场近，但旁边还有更成熟的大山子酒仙桥呢。在往里走就是燕莎，都是好地方，没必要跟一大块荒地较劲。

而且当时的望京还有一点麻烦，就是行政区属有点儿乱，有时候弄得都不知道找谁。比如北部是归来广营乡的，南部是归将台乡的，东部归南皋乡，后来也不知怎么的又归了崔各庄乡，乱着呢。

开发商拿地最喜欢的是找一个能做主的人，谈妥了就省事儿了，道路管线什么的都好安排，但如果说这块地和其他地区都有接壤，那无论是谈判还是施工都麻烦，犯不上。

最开始没有望京这个词的时候，北部就是叫来广营，本来就是人家的辖区。来广营的本音是“蓝营”，不是正蓝旗就是镶蓝旗的驻军之地，后来讹传成“蓝各营”，跟崔各庄的性质似的，再叫白了就是来广营了。

还有个地名让望京人不太明白，就是“阜通”是什么意思？其实这指的是阜通河，也就是现在的坝河，就是从运河横贯东西到东直门的水道。在元明清时期这是重要的运输通道，沿途码头都很繁华，漕运要道。望京做规划的时候，这条河在这一段已经很窄了，但为了保留历史信息，还是留下了这个阜通的地名。

望京还有个有趣的地名就是花家地，本来这里叫“花椒地”，就是种花椒的。80年代末开发的时候给改成了花家地。本来都是政府部门的集资建房，普通的公房社区而已。但后来中央美院搬了过来，圆明园的画家村也跟着挪过来了，所以这里一度聚集了很多搞艺术的，被称作“画家地”。再后来望京开发，艺术家们又都到通州宋庄去了不少。

我第一次来望京大概就是先到的花家地，记不太清了，跟着老板来看地。那会儿的周边一片荒凉，什么市政设施都不完备，连路都没几条。老板当时还问我什么感觉，我信心满满的回答：估计等这地方开发起来，我就该退休了。

毕竟那会儿北京的新型大型社区只有方庄和亚运村，而这两个地方都是动用的国家力量，普通小开发商根本都不敢想。香港开发商有拿大型地块的，比如崇文门外的新世界。但那不是因为他们有钱吗，否则也犯不上由市长带队去招商。外商也有拿偏远地块的，典型的就是西南四环的怡海花园（当时还没通四环）。但这在小开发商看来根本不可接受，资金成本就给自己压死了。

所以，当时的各家开发商也不能说对望京不感兴趣，但兴趣不大。毕竟感觉偏远，生怕拿了地之后就陷进去出不来。因为望京这个“超生儿”在起步阶段并没有光环，谁也想不到能发展到后来的地步。

六、

当时开发商们的预测并不能算错，在很长一段时间里，望京就是个进得去出不来的地方，能堵死。反正一直到2003年，也就是北京楼市启动的前夕，望京是真不怎么样，房价就那样儿，半死不拉活儿，说好不好说坏不坏。当然全北京也都这样儿，除了经适房，没什么太好买的。

望京最开始的定位还就是经适房板块，准备打造成全北京最大的住宅社区，档次定位要和天通苑比肩。

这并不是笑话，而是高抬望京了。因为当时天通苑的定位是富人社区，普通人还买不起呢。所以天通苑才规划了众多的大户型，根本就不是给穷人盖的。

但有可能就是望京的堵车救了市，太堵了，早晨出不去晚上回不来。在这种情况下，如果再强行开发大规模的经适房板块，那非得给周边的交通都弄瘫痪了不可。所以，虽然望京在当时的地理位置优势已经挺明显，但并没有太过分的加大开发力度。从这点上来说算是救了望京，否则如果和天通苑回龙观的开发速度相一致，望京早就没地方建设什么商务区了。

那会儿天通苑被称作“睡城”，意思是板块内没有任何产业，人们在这里只能是睡觉，没事儿可干。而望京呢，被称作“卧城”，意思差不多，但未必是睡觉，也可以干躺着不睡。但实际上两个板块是完全不同的，天通苑是整体开发，到2003就交房过半了，而望京还处于起步阶段呢，地段优势也已经显现。但就是当时的交通制约了发展，导致很多人都不敢来做生意。

那会儿我还参加了一次研讨会，其中有个领导发言，一本正经的样子乐死我了。这领导有口音，反复的在强调望京必须升级，不能总当“卧城”。但这词从他嘴里说出来，怎么听都是“窝草”。所以就搞笑了，听的人憋的肚子疼，领导却没完没了的都是“望京不能是窝草，望京总是窝草怎么行，望京一定要改变窝草的现状”。靠，真tm窝草！

其实当时的望京并不差，入住人口早就是10万往上，韩国人都达到了万人规模，房价也和亚运村差不太多了。列几个当时的代表楼盘吧，慧谷根园，高端小区的代表9000左右。宝星园、蓝色家园（蓝色家族）是典型的公寓，5300。都市心海岸更贵些，5800，华鼎世家更贵，6300。然后就是望京西园，还那个价，4500左右。

不过价格虽然不低，但也谈不上多贵，人们对望京是一种恨铁不成钢的感觉。不少人都感觉到希望，但似乎发展的又慢了点儿。

这种情绪在宜家的态度上就能感受到，明明选址在望京，却偏偏要叫“四元桥店”，也就是说，虽然也看好望京的地理位置和消费能力，但却不愿意突出望京，一是担心发展慢，二是怕让人联想起堵车。

堵车一方面是真的烦人，但也一方面说明了望京的档次。那会儿做过一个统计，在全北京四环外所有的新区中，望京私家车拥有量排第一，超过第二名酒仙桥30%以上，之后的板块就更都一般了，我也没记住。但好像统计中没有亚运村，不知道为什么，记不清了。

七、

总之，在我看来，望京的发展经历了几个阶段，首先就是没规划的空白阶段，一直到1994年之前都可以算。之后是十年起步阶段，磕磕绊绊，稀里糊涂，谁也不知道方向，定位中没有高端商务，而是物流仓储，贸易科技在当时看来还是在CBD和中关村，望京并不占优。

第三个阶段很重要，基本是到2009年大望京拆迁之前。望京已经夯实了基础，韩国人来了又走了，腾笼换鸟，几个重要的高档小区已经成型，望京要起飞了。

第四个阶段以Soho和东部地块为代表，望京东崛起，几个地王彻底稳固了江湖地位，为2013年之后的成熟期做好了准备。

先写到这儿吧，唠唠叨叨的也5000多字了，估计都看累了，休息，休息几天。下半部再写望京的房价历史，还有韩国人的那点破事儿，以及大望京拆迁对北京的重大影响。对了，还应该写写望京的商业战争和大佬明星们的争风吃醋往事。东西挺多啊，任重道远。

仅供参考。

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