从“房地产”的“核心逻辑”聊聊房子还能不能买？

自2021年第三季度开始，房地产迅速进入下行通道，表现的市场反应很多。大地产商相继暴雷、相当一部分城市楼盘价格明显下跌，成交量持续萎靡等等。

接下来的各种说法铺天盖地而来，过去的十几年，买房早已经成为所有普通老百姓最热门也最感兴趣的事情。这样自带热点的天然话题，引动着每一个人神经的敏感点，毕竟房价已经实实在在的影响了每个人的资产价值和切身利益。网上观点也各不相同，看涨该出手的、看跌持观望态度的，只讲道理不做建议的。反正老百姓看半天似乎都有道理，一圈看下来，还是不知道能不能买。

房子还能不能买？

持乐观态度，看涨该出手的主要观点。

1、过去二十年一次次事实证明买房的都赚到了；

2、一系列政策利好，降准、放松限购限贷、房企现金流逐步解压等等已出台和即将出台的鼓励政策；

3、开发商为了自救，都在打折降价甚至跌破成本价出售，抄底的良机；

4、房地产是中国经济的支柱，货币的蓄水池、战略意义重大、国家一定不会让它跌，可以放心大胆的买；

5、国际形势有美国大放水，输入性通胀、手中货币贬值，买房是抵抗资产贬值的最好方法；

持观望态度，认为不该买的，主要的理由。

1、以史为鉴，参考日本九十年代的房价大崩盘，三十年代的美国经济大萧条，没有只涨不跌的东西；

2、人口出生率逐年下降、人口红利期结束，房价会下跌；

3、楼市供应过剩、空置率高，去库存压力大；

4、房地产商现金流问题、经营压力大，暴雷风险导致可能的烂尾风险；

5、目前房价水平房地产泡沫严重，买房风险高。

6、租售比太低、买不如租，不适宜买房；

7、受疫情、全球环境影响、经济大环境不好，现金为王；

从一个普通老百姓的视角，都挺有道理的。现在买房或不买房都对，姑且比喻为薛定谔的猫，两种状态并存。但是，五年后十年后，我们再打开箱子去看，必然只有一种结果，买还是不买一定有一方懊悔。

下面我们从“房地产”的“核心逻辑”换几个视角分析，大胆的去预判一下未来。

从房地产经营的角度分析。

房地产本质上属于实体产业，生产的产品就是房子，通过生产产品进行销售赚取利润。但是这个产品，有几个非常特殊的性质需要了解。首先房子是必需品，“衣食住行”中的住，每个普通老百姓都不能无视的产品；第二就是房子不是高科技产品，它无法通过科技研发和技术的进步来大幅度降低成本，人工、材料、运输，几乎所有生产资料的上涨都直接影响房子这个产品的成本上升；第三房子有不断的改善性需求，人均多少平没有标准；第四房子的周期很长，无论是建设周期还是使用周期，使用周期让人忽略房子本身的折旧，建设周期在经济高速发展背景下，带来的是额外的未来预期收益；第五房子是贵重商品，高总价代表着产业规模的庞大。

房子这个产品的特性，就像一堆新鲜可口的食材，遇到了中国特色的“预售”制度，就像加了把火，走上了“高负债、高杠杆、高周转”的经营快车道。而所谓的“高负债、高杠杆、高周转”的目的是：迅速的扩大规模，抢占市场份额，划拉走更多的这块“改善居民住房需求”大蛋糕。

结合房地产企业的核心经营指标之一“毛利率”，大家可以去网上查2021年各头部房企公布的数据。从房地产黄金时代到白银时代，现在全面进入黑铁时代，从随便拿块地就赚钱到现在拼精细化管理，从行业管理的混乱到现在的规范化，房地产早已经进入了理性时代。

从这个角度出发，结论是房子可以买，前提是你把房子当成必需品，比如刚需、改善性需求。因为从房地产经营的角度，特殊时期下，各房地产公司在为过去的“高负债、高杠杆、高周转”买单。“断臂求生”“出售优质资产换取时间”“先活下来”，将过去十年赚来的利益吐出来。这就导致了目前的房价实质上已经跌破了成本，未来随着通胀加剧，就算不考虑未来预期收益，房价跟随成本温和上涨才是符合经营规律的。恒大现象就是最有力的证明，这个寒冬是买房最好的机会，因为寒冬过后，要么回归理性，要么冻死了，唯一等不到的就是继续降价。

从房地产对国家宏观经济的影响看待。

过去的二十年间，市场上增发了海量货币，就像放大的水龙头不断往经济体里注水，这些货币涌向哪里，哪里就会疯狂涨价。

房地产的特性恰好最适合承担蓄水池的作用。至少房价涨破天，我们还可以不买，大不了租房，如果粮食涨破天，我们总不能改喝西北风。

房地产这个定海神针一样的作用导致宏观经济层面要想稳定，在没有替代产业出现之前，绝对不能让它崩盘，否则后果不是你买不买房的问题，而是吃不吃得起饭的问题。而目前，还没有任何一种产业能够有效替代房地产的这个作用。

同时房地产也是经济发展的支柱产业，其本身GDP占比在7.5%左右，所影响和牵涉到的相关上下游产业据统计能影响接近GDP的20%。这个产业整体的衰退，将对经济的发展产生极大的不利影响。

所以，宏观经济角度，坚持“房住不炒”，尽力去“资本属性”回归商品属性的前提下，会采取一切手段、尽所有努力去保持房价稳定。回归理性的价格、温和性的增长、良性的发展非常非常非常重要。相比高房价的危害，房价崩盘才是毁灭性的。限售限贷限购是常规操作的话，出现限售才是真正到了危机的边缘。

从这个逻辑出发，现阶段房子可以买，前提是你把房子看成不影响生活质量的理性投资，而不是加杠杆贪图一夜暴富。当真正的替代产业，新的经济发展引擎，另一个值得投入的赛道出现之前，买房肯定不一定能让你跑赢通胀，但是只要比手持现金缩水慢一点，就是赚到了。转变自己的心态，克制内心的贪婪，房子还是相对风险最低的理财产品。

从市场规律的角度思考。

从去年第四季度至今年第一季度，房地产量价齐跌是事实。房子作为一种商品，也必然受供需关系影响。

从2016年至2020年这波上涨，有两大影响因素。

一个是棚改的推行，货币补偿，相当于政策性释放出大量购买群体，购买能力强劲，直接推动房价上涨。

另一个是人口红利，这个比较隐晦一些。很多人看见的是中国人口出生率一直在下降，这种判断并不正确。中国的人口结构有几次出生高峰潮，比如六十年代、八十年代。87年人口出生高峰期，这批人群在2016-2020年正好是购房需求的主力人群。这个规律很好理解，比如出生人口第一的是1963年的3000万，目前年龄60岁。那么这批人的需求就是行业红利。伴随这波房价上涨的另一个现象，就是学区房的概念火热，87年左右出生的人，孩子可不都在开始涌入小学，各种教育培训行业最火爆。

从市场的角度看待，现阶段房子可以买，前提是所在的城市、区域还会有后续的购房群体、比如新的产业落地，人口增加或流入。

最后的结论：无脑买房，买房即赚的时代彻底过去了。理性看待房子，买或不买都对，只要能思考清楚附加的前提，怎么买在哪里买，买什么房才是未来的方向。

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