2022 年全球海外买家涌向澳大利亚商业地产

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越来越多的海外投资者正在寻求购买澳大利亚的商业房地产，今年已经花费了近 40 亿澳元。

2020 年随着大流行的蔓延而下降之后，来自海外的需求一直在稳步上升。

去年海外搜索购买房产的次数创下了记录，今年有望更高。

虽然今年的前几个月通常是最安静的，但 Real Capital Analytics 的数据显示，第一季度向海外买家的商业销售数量创下了新的第一季度记录。

为什么海外投资者想在澳大利亚购买商业地产

根据仲量联行的全球房地产透明度指数，澳大利亚在全球排名第三，在亚太地区 [APAC] 中位居榜首。

随着全球投资者寻求使其投资组合多样化，特别是在地缘政治风险不断增加的环境中，澳大利亚的地理位置和高透明度具有吸引力。

排名第 14 位根据世界银行的数据，在全球这些因素，再加上目前的经济实力，正在促使澳大利亚商业地产受到越来越多的关注。

海外买家在高端市场更为活跃，大部分销售额都在 1000 万美元以上。

事实上，在 2022 年的前三个月，每三个售价至少为 1000 万美元的商业地产中就有一个被海外投资者购买。

澳大利亚正在吸引来自亚太地区的更多兴趣，该地区仍然是海外搜索的最大来源，在第一季度占总数的近 60%。

尽管亚太地区的需求不断增长，但在澳大利亚购买商业地产的搜索量最多的是美国。

美国同样主导了销售活动，远远领先于第二大资金来源香港和新加坡。

海外买家青睐哪些资产类别？

连续第二年，离岸投资者对工业地产的需求最大，超过了之前位居榜首的写字楼。

第一季度，超过四分之一的海外商业地产搜索是工业资产，这一比例近年来一直在稳步上升。

就地点而言，潜在的离岸买家主要集中在东海岸，今年迄今为止，该地区已占所有搜索量的 80% 以上。 在这些州中，兴趣分布相对相等，维多利亚州的搜索量为 29%，新南威尔士州为 28%，昆士兰州为 25%。

大多数房地产投资者的目标是他们了解和理解的领域，国际投资者也不例外。

这些买家继续以压倒多数的注意力集中在更大的首府城市，而澳大利亚的区域地区仍然主要是国内投资者的领域。

越来越多的海外买家推动了澳大利亚首府城市的房地产竞争。

除此之外，与国内投资者相比，许多较大的离岸参与者愿意以较低的收益率购买，即相对于租金支付更高的价格。

或许正是出于这个原因，当地投资者越来越倾向于在替代行业和地点进行更多“开箱即用”的投资。

受益于当地市场知识，国内投资者也更有能力识别这些更利基的机会并取得成功。

美国和新加坡买家转向

澳大利亚商业地产

尽管全球通胀上升和即将举行的联邦大选等经济逆风出现，商业资产仍对积极买卖的外国买家具有吸引力。

外国投资审查委员会 2020-21 年度报告的最新统计数据显示，投资澳大利亚商业房地产的申请同比增长 95.91%。

批准的数量几乎翻了一番，从前一年的 440 件增至 862 件，代表了 820 亿美元的商业交易（高于去年的 328.7 亿美元）。

这与住宅市场的趋势相反，批准了 104 亿美元，低于上一年的 171 亿美元。

美国承诺在澳大利亚商业资产上的支出最高（208 亿美元），其次是新加坡（138 亿美元）、德国（76 亿美元）、加拿大（74 亿美元）和中国（63 亿美元）。

重点是被动房地产资产，而不是曾经在大公司在澳大利亚设立分支机构并创造新股票时占主导地位的开发项目。

Ray White 研究主管 Vanessa Rader 表示，最近购买的大部分都是现有房产，这与之前新开发产品的受欢迎程度有所不同。

她预计预期的利率上升将抑制一些群体的活动，即较小的投资者和自我管理的超级基金购买者。

“虽然这个较小的市场端可能会在一段时间内恢复到更正常的活动水平，但大量现金充裕的投资者和更大的信托、基金以及海外买家的雄厚财力，将看到持续强劲的投资今年的商业地产，”Rader 女士说。

商业投资主要针对所有房地产行业的悉尼和墨尔本市场，但特别偏向写字楼，几乎没有迹象表明中央商务区周围的不确定性和在家工作正在影响购买决策。

Rader 女士表示，这可能是因为与其他国际市场相比，提供的收益率具有吸引力，而且未来增长前景强劲。

由于人口强劲增长和 2032 年奥运会的宣布，人们对昆士兰市场也产生了更大的兴趣。

零售业不太可能超过 2021 年 132 亿美元的交易额

但社区中心运行火爆

随着零售业在封锁后的复苏中继续升温，预计邻里零售中心今年将引发激烈的竞争。

尽管预计资产竞争将很激烈，但分析师预测市场不会超过去年创纪录的 132 亿美元交易。

2021 年的交易量因 AMP Capital 旗下拥有 Pacific Fair 和麦格理中心的基金进行了 22 亿美元的资本重组而增加。

仲量联行的年度零售投资报告预测了这些主题，该报告出现在一系列新报价的浪潮中，其中包括 Centuria 的基金通过该公司出售价值 2 亿美元的五个邻里中心的投资组合。

仲量联行的 Sam Hatcher 和 Nick Willis 正在处理投资组合。

威利斯先生表示，人们对以便利为基础的社区中心的兴趣仍然很高，但“这种需求在 2022 年受到了投资供应的严重限制”。

“我们已经看到投资者需求的转变，希望增加对该行业的权重。

然而，在一个高度分散的行业中，这仍然很困难，”他说。

仲量联行零售联合负责人雅各布·斯旺（Jacob Swan）表示，存在竞争利益，希望进入社区零售市场。

“有一系列机构和私人资本来源汇聚在社区领域，但高质量中心的可用性有限，特别是在大都市地区，”他说。

“鉴于供应商越来越不愿意出售，账面价值与收购资产的可实现收益率之间仍然存在脱节。

在容易受到外部冲击的环境中，许多投资者仍在寻求防御性投资机会以保本。”

2021 年零售市场的投资创历史新高，几乎是 2020 年封锁第一年的三倍，比 2017 年增加 50%。

去年，热切的投资者向该行业注入了 132 亿美元，高于 2020 年的 47 亿美元以及 2017 年的 88 亿美元。

仲量联行的报告显示，2021 年最后一个季度完成了超过 2.5 亿美元的一些交易。

新南威尔士州占 52 亿美元，昆士兰州占 46 亿美元，合计占全国活动的 73%。

维多利亚负责 24 亿美元。 西澳大利亚州保持其五年平均水平，销售额为 5.31 亿美元。

南澳大利亚州上涨 119%，达到 6.56 亿美元。

仲量联行零售研究主管安德鲁·奎尔费尔特（Andrew Quillfeldt）表示，零售市场可能会受到利率上升的影响，但行业已经做好了准备。

“投资者现在预计短期和长期利率会提高，以遏制通胀上升，”他说。

“我们的观点是，鉴于资本市场状况，较高的利率将对零售估值产生一些影响，尽管影响有限。

债务成本从低基数上升，机构核心资本的负债水平较低，零售收益率和债务成本之间的差距仍然很大。

虽然利率上升反映了经济走强，反过来表明租赁基本面的有利环境，但随着抵押贷款还款额的增加，杠杆家庭将需要减少可自由支配的零售支出。”