“鬼城”琅岐，烂尾盘香海湾，产权冻结，怎么看？

昨天的网签数据出现异动，晋安区+马尾区，各有一个楼盘，出现超百套网签，以为是bug，后来详细查看数据之后，确实有异常，下面聊。

网签异动

融信有墅：备案名（华云山庄），4月22日，网签158套。

项目位于晋安区寿山，查看网签情况，全部位于4月21日领证的楼栋，数据没有出现异常，为何一天就领证，预计跟项目自身操作有关。

中庚香海湾：备案名（香山海湾城），4月22日，网签215套(bug)。

查看了项目备案情况，未售房源215套，查看楼栋房源情况，剩余未售房源全部变黄，就是所谓的产权冻结。

项目情况

中庚香海湾，作为香海世界的三期，位于琅岐，这个项目可以说是这个岛屿的代表。

中庚三次拿地，楼面价分别1597元/㎡，1814元/㎡和2533元/㎡，面积总计达580亩。

项目一二期，在2015-2018年，碰上楼市行情，房价也是一路上涨，高峰期也突破1.3W，从而让这样一个超级大盘，做到了接近清盘的结果。

项目三期，虽然2019年才备案，不过去化同样不差，已经网签1258套，虽然不如之前一二期，但是同样不差。

看到这样的网签数据，配合当初不到3K的楼面价，作为对比，同样在琅岐拿地的其他房企，比如三盛地价8017元/㎡、雅居乐地价7265元/㎡，中铁建地价4381元/㎡。

可以说这样在目前网络流传的四大鬼城之一，中庚是赚得盆满钵满，真正亏损的只有当初高价购入的地缘客，以及后续跟进拿地的几个房企。

当然对于中庚，能在琅岐这种荒地提前拿地开发，占尽先机，也是因为中庚老板正好是琅岐人。

只不过在其他房企高价拿地，去化面临楼市低迷，善能保障交房，而在琅岐赚到手软的中庚，在三期却给了一个烂尾盘作为报答。

中庚回顾

对于中庚也是闽系代表之一，从2020年开始，房企负面也是铺天盖地

2020年，董事长梁衍锋被列入失信名单。

2021年，中庚多个项目出现问题，福清的中庚·香澜，被爆料是“墓景房”，交房还出现减配。随后位于连江的中庚香悦府，琅岐的中庚香海湾等，都被投诉出现停工。

往后，又出现房企裁员传言，面对这铺天盖地的舆论压力，房企发布了一个公告，对不实报道严惩。（当时由于公告盖章错误，甚至发文之后删稿隔天重发）

可以说这一系列的操作，多多少少也证实了房企的危机，只不过当时除了泰禾、福晟外，其他房企都没有明牌。

回到2022年，闽系逐个倒下之后，对于中庚的问题其实也已经变得不再有人关注。

对于这些房企的危机，其实可以很好地提前预知，由于近年开始关注土拍，其实在前几年，以中庚为代表的个别闽系，其实已经不再参与拿地，侧面已经验证了自身资金问题，只不过当时市场对于房企危机并没有太大的关注。

项目后续

回到香海湾，项目今年业主提出停工问题外，官方也给出回复：

据马尾区住建局调查了解，香山海湾城项目停工以来，马尾区政府多次召开会议，召集各方督促解决....
目前开发商正在筹措资金，今年1月至今已下拨2000多万工程款用于该项目施工，后期还将加快施工进度，争取10月交付。

分析：对于这样的复工回复，可以说也是近年常态，项目近期甚至被爆料自来水欠费，可以说复工的希望，依然不大。

如今对于未网签的房源进行产权冻结，可能也不算坏事，毕竟当初位于高新区的福晟印江南也有此类情况，避免房企私自卖房，不走监管，这样能保障剩余房源，未来还能做个抵押资产。

关于琅岐

对于琅岐，近年被宣传成了四大鬼城，这里由于偷渡出国，导致人口缺失严重，前几年大举发展房地产，虽然去化不差，不过都是以投资客+海外华侨为主，如今交房项目，入住率极低。

除了这些负面外，板块的房价也是持续走低，近期琅岐山语城，开出的优惠价6K起，对比板块高峰期的价格，已经是腰斩。

当然除了利空，板块近期利好也有，马尾区重点规划的教育资源，居然都落到了这个岛屿，位于香海湾隔壁的15年一贯教育用地，被华伦拿下，目前高中部也开始招聘，预计将于2023年秋季招生。

除此之外，近期又被爆料北附福州实验学校（原北大附属实验学校）筹建处已经挂牌设立，学校选址原农大东方学院琅岐校区，预计今年九月开学。

结合马尾区当年的规划，还有一所：中央民族大学琅岐附属学校。

不管最终落地结果如何，可以说琅岐这座鬼城，多多少少也引来一丝希望。

当然对比这些希望，对于购房者而言，除了被高价套闹外，烂尾盘如何复工，以及是否能交房，明显才是重头戏。

如今产权冻结，可能才是开始，后续继续保持关注。