京房回忆060，星河湾，豪宅教父与煤老板的命、运、势？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

春节忙着发微信拜年，发现又是很多人一年没联系了。年纪大了就爱回忆，翻看不多的照片，越来越知道什么叫岁月无情；翻看分类庞杂的通讯录，一年年的感受到什么叫人情冷暖；再想起很多人的兴衰宠辱，真的理解了什么叫沧海桑田。

不知从什么时候起，曾经天天把酒言欢的朋友成了通讯录中普通的名字，甚至有很多人干脆隐藏在了记忆中。终于找到李老板的名字，发消息拜年，每年的例行动作而已。而且我还知道他的反应，一定是很快就打回电话，上来准是浓重的西北口音：“兄弟，有空了来喝酒，生猛海鲜，阳光美女，包你乐不思蜀！”然后就再说两句房子：“兄弟，你说咱这破房子咋办嘞？又一年，烦死个球了，要不你找人给卖了算了，省心！”

至少近三五年都是这几句话，说完了谁也不当回事儿。他这几年在沿海城市，据说赚的盆满钵满，对房子也就根本不在乎了。前些年还都出租来着，但人家看不上这每年百十万的租金，嫌麻烦，索性都空了下来。有一阵子他想让我帮着打理当二房东，但我一算账似乎也赚不了多少，要少了不合适，要多了更不合适。毕竟不是专业干这个的，还是别自己找麻烦吧。

二、

其实我都好几年没见到李老板了，主要是他不来北京，我也懒得去南方，觉得受刺激。上次去还是五六年前，李老板已经快被他的港口拖垮了，到处找人去给出主意。我也去了，但实在没有好办法，隐隐然还有一种幸灾乐祸的感觉。但谁也没想到，政策扶持+疫情，他的港口突然成了重要的货运基地，据说现在的估值已经是十倍于投资了，天文数字。

从那之后我还真的想了想什么是“命运”，从李老板身上就能总结出一些东西。当然，对于他来说，可能更重要的还是“势”。

李老板是教师子弟，但他的学习却不怎么样。因为父亲只是民办教师，收入低孩子又多，一直到80年代还吃不饱饭呢，天天想的就是找吃的，根本没心思学习。但按他的说法，从父亲那里学到了最重要的精神：尊重知识，尊重有文化的人。

所以自从他开厂子做生意，尽管本钱不多，但永远寻找高人请教，几乎没赔过钱。到了90年代末承包煤矿的时候，行业并不景气。别的老板都凑合活着，但他通过改良设备，在最低迷的时候也能保证有利润。

我觉得这就是命，也就是原生出身。人最不可能改变的就是命，那是血缘背景，在出生时就已经确定，无可更改。富二代就是富二代，穷八代就是穷八代，只能认命，不服也没办法。

命还包括了父母的原生教诲。龙生龙凤生凤是天生的，但耗子生儿会打洞则或许是家族家风的传承。绝大多数父母都是不会教育的，只能是本能的养活子女罢了，所遗传的都是自己的习惯与作风。之所以说看看父母就能知道孩子的未来，就因为父母是孩子的第一任老师，儿童期的经历决定了孩子一生的大部分发展。

也就是说，一个人的命真的是天生的，父母不仅决定了孩子的财富起点，也决定了教育起点，甚至是性格与生活习惯。

像李老板，父母没给他遗传任何的物质财富，文化也没什么。但是却教给了他尊重知识的习惯，这也是一种家风，至少是在部分上影响了他一生的财富发展。

三、

李老板经常说自己运气好。也确实是，如果他不是西北人，就不可能接触到煤炭行业，更没机会赶上能源大潮。之后的跌宕起伏，可以说主要靠的都是运气，否则无法解释为什么那么多牛人都陨落了，而李老板却平安至今，还能继续发大财。

其实所谓的“运”，就是生存时代与大环境。时势造英雄，就算是再有能力天生神勇，如果出生在索马里那也就是当个海盗，而如果生在日本英法等国，享受福利没问题，却不可能创造什么个人财富，英雄无用武之地。

李老板很谦虚，经常说自己除了送礼啥也不会。呵呵，可能还真是这样儿，但也是煤老板们的通病，那个时代那个环境都这样儿。在没接触煤老板之前，我遇到的绝大多数买房人都是趾高气昂的，毕竟是买方市场，人家有钱，自然就有牛逼的资格。

但煤老板们不同，极少有媒体报道中那种颐指气使的。用后备箱装现金是真的，但绝大多数都很谦和，客客气气的对待所有人，真的体现了山西商帮的和气生财。像李老板更是如此，第一次见面就送了我两条中华两瓶五粮液（那会儿不流行茅台），弄的我还挺不好意思。就算我们是个商业项目，选位置挺重要的，但也犯不上送礼啊。毕竟你是掏钱的上帝，我们供着客户才是应该的。

但李老板就这样儿，每次来都送东西，有一次甚至请售楼处所有人吃饭，不知道的还以为团建呢。但他这么做自然也得到了回报，不亏。铺王的位置留给了他，我还给他申请了最大的折扣。你尊重别人，换来的自然也是尊重，甭管目的是什么，人类社会都是交换而已。

不过无论怎么情商高会办事儿，都没有运气重要。李老板赶上了商铺最兴盛的年代，撤出的时候也恰到好处。这没人指点他，他也没意识到什么趋势，就是因为朋友要买下开店，他就挺仗义的转让了。结果朋友接手之后就成功的做到了“双输”，生意赔钱，商铺跌价，只能怨运气不好了，点儿背总不能怨社会吧。

李老板最大的运气是赶上了“国进民退”，国企兼并小煤矿，达不到规模的全部被收购。他开始还想挣扎一下，谁也不愿意眼睁睁的丢掉这聚宝盆。但眼看着胳膊拧不过大腿去，索性痛快的放弃了，拿了一大笔钱，全身心的投入到炒房的行列。

而那些规模大的煤老板呢，都通过各种整改保留了下来。他们很努力很敬业，也都很有能力。但是紧跟着赶上的就是连续这么多年的煤炭价格走低，比如7000万嫁女的那个邢老板，这就是通过努力留下的，结果赔的倾家荡产身陷囹圄。反倒是李老板这些规模小没实力的倒躲过了一劫，选择比努力重要，有时候被迫的选择也比努力重要。

四、

李老板在这几年据说还拜了个《易经》的老师，真假不知道，但确实是经常蹦出几句我听不懂的玄幻道理。他也认为自己运气好，而且每次都借到了城市的势能。

刚开始的卖衣服开饭馆什么的无所谓，在哪座城市都能赚到钱，都能借到势。但从做煤炭开始那就是真的是靠城市的力量了。如果不是在西北，他根本不可能赚到煤炭的钱；如果不是到北京买商铺，赚不到商业爆发式增长的钱；如果不是煤矿被收购，他也落不下这最后的投资款；之后是到北京买房子赚了几倍的钱，到南方买地填海投资港口，更是赚到了十几倍的钱。这期间他感觉自己没干什么，稀里糊涂的就都踩对了风口。

李老板是越来越迷信，之所以不住在星河湾了，并不是说房子不好，而是据说有大师说那套房子跟他不合财。他想在墙上打几个窗户，但肯定是物业跟监管部门什么的都不同意，索性空了下来，宁可不住也怕影响自己的财运。

这玩意儿也真说不清楚。他刚在南方投资港口的时候我就去过，怎么都瞅不出来有前途的样子。吹沙填海的造价也不对，明摆着就是让当地官员给忽悠了，纯粹是拿自己的卖矿钱给人家创造了政绩。

但李老板也不听这些，他认准了当时某位高参的话，就说十年后一定能有大发展。于是为了坚定自己的信心，李老板甚至把儿子送出国去学物流，就等着美好明天的到来。结果是他不断的往里砸钱，官员换了好几任，承诺的各项政策却什么都没等到。我去他港口的时候他已经快灰心了，咬着牙在往里填钱。

但也真的是在十年后，疫情来了，新领导公布了新的规划，李老板的春天也来了。这两年的外贸行情谁都知道，运气来了什么都挡不住，按他的说法是又回到了晕晕乎乎赚钱的年代。

五、

现在李老板在北京的房子主要就是星河湾和几个Soho，如果出租的话租金还行，就是升值都一般。当然对人家业主来说也不在乎了，反正绝不可能跌回当年的价格，怎么都是几倍的利润。

要说星河湾的黄老板和Soho潘老板也都和煤老板有着解不开的关系。人们都知道Soho的业主中有大量的山西富豪，当年售楼员们到晋蒙陕西扫楼也都成了行业经典案例。但很多人不知道的是，星河湾也是靠煤老板赚了大钱，最后黄老板也是折戟在“羊煤土气”的鄂尔多斯和煤矿之都太原，成也煤老板，败也煤老板，堪称荣辱与共。

黄老板最早好像是做建材的，或者是木材吧，反正和房地产有点儿关系，但关系不大。传说他是广州第一批百万富翁，80年代就开上了奔驰，那会儿的一辆车能换至少十套房，相当于天天开着十套房出门。

到底是什么建材生意能赚这么多钱谁也不知道，反正人家就是有钱。之后之所以干房地产据说就是钱多了烧的，实在不知道投资什么好了，所以盖房子试试手气，反正钱多，赔了都不怕。

之后就是经典的故事发生了，黄老板请到了大名鼎鼎的策划大师王志纲。据说是王大师看地段的风景不错，于是指着黄老板的车说，要开发成房子里的奔驰。黄老板于是茅塞顿开，而且进行了升级，把第一个星河湾就定为“房子里的劳斯莱斯”。

也就是因为这个项目，黄老板被尊为“豪宅教父”。传说开盘之后看盘的太多，连鞋套都用掉了几十万个。那可是2001年，北京土的掉渣儿，还没有套鞋套的习惯呢。而且谁也算想不明白，一个小小的番禺，怎么可能有这么多有钱人，均价1万4，在北京金融街都未必好卖，在人家广州小城就能一抢而空，这种购买力简直让北方人觉得恐怖。

六、

再之后就是北京星河湾了呗，2005年开盘价15000，是周边华纺易城什么的几乎三倍，高出小1万的价格，震惊全北京。当然，这次销售也让黄老板震惊了，煤老板的消费能力太惊人了，虽然比广东人有点儿土，但绝对比他们更豪。

星河湾的具体利润不知道，但参考周边项目就能知道。都甭看润枫水尚什么的，就看天鹅湾吧，本来卖8000就已经是高价，很有利润了。但既然星河湾卖1.5万，这边儿便宜太多了也不合适，让买房人没面子。于是出于平衡业主心理的考虑涨价2000，这一笔就多赚了好几个亿，业主们欢欣鼓舞的争到了面子。

2009年，在四万亿计划的支持下，黄老板的上海星河湾开盘了。好像是均价奔5万，再一次赚的盆满钵满，一个盘竟然拿走了当时十多个盘的利润，黄老板也坐实了豪宅教父的称号。

据说上海星河湾也是山西煤老板们给捧起来的。因为当时已经开始了国进民退的行动，有的煤老板提前行动，趁着房价上涨赶紧囤房，准备后半辈子就靠房子生活了。事情真假我不知道，没过去上海星河湾。但有可能是真的，在那几年的炒房客中，温州和晋蒙炒房团其实可以说是一家，因为很多煤矿也有温州人的投资，分不清谁是谁，反正都是钱。

甭管怎么说吧。之后的两个星河湾就是鄂尔多斯和太原了，直接杀到了煤老板们的老巢。但是这就是运气不好了，借势也不再能借到。

怎么说呢，可以说黄老板是赶上了好时候，也踩对了时代的风口。如果他继续在杭州深圳等地投资星河湾，那或许会继续发大财，豪宅教父的称号也必将更加稳固。但就是把宝都压在了煤老板的身上，一荣俱荣一损俱损，煤炭产业的整体下滑，让两座城市都陷入了困境，身处其中的豪宅自然不能幸免。

之后的事情就甭提了，我也不清楚。反正都卖的不怎么样，太原项目还爆出众多质量问题，折腾了至少一年左右。黄老板也因此掉出了一线开发商的行列，之后很少有什么新闻了。

当然，瘦死的骆驼比马大，劳斯莱斯再滞销也不会按五菱宏光的价格卖。豪宅就是豪宅，只不过是卖的慢点儿罢了。黄老板也并没有因此垮下，直接仍然是福布斯富豪之一。

七、

时也运也命也，富豪们到底为什么发财，其实绝大多数是连自己都说不清楚的，更没几个能复制的。别看一个个的在台上演讲都说的多英明神武似的，其实绝大多数时候都是运气。这其实就是幸运者偏差，被时代淘汰的未必是犯了什么错，只不过是差了一点儿运气而已。

当年卖房的时候我至少认识了几十位煤老板，到今天还能保住财产的可能也就一半了吧。有几个真的不是犯了什么错，只是运气。就像这李老板，如果不是熬到了疫情，或许同样被拖垮了。

现在他可以对外宣传说十年的辛苦，终于从风雨见到了彩虹，但这十年中在南方投资港口的，指不定垮掉的有多少了。这世上本来没什么所谓的经验，也未必是适者生存，而是幸运者生存！

仅供参考。

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