房企布局物流地产，助力建设全国统一大市场

近日，小驿国务院官网获悉，公布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》明确提出“建设现代流通网络”、“支持数字化第三方物流交付平台建设”、“推动交通运输设施跨区域一体化发展”、“做到全国一盘棋”等关键语句，可见此次政策将给物流产业带来的明确机会。

同时，小驿观察到越来越多的房企布局物流地产，物流地产属于工业地产的范畴，是投资商根据物流企业客户需要，选择合适地点，所投资和建设的物流设施。简单来说，是指物品在流通中所栖身的场所，范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

目前，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”局面，专业物流地产企业包括普洛斯、万纬等，电商企业包括京东、阿里等，零售企业入局的则有百联集团、东百集团等，接下来，小驿将带大家详细了解“物流地产”。

一、物流地产发展历程

我国物流地产的发展的三个阶段：

第一个阶段：起步期（1998年至 2007 年），这一期间物流园区的建设处于草莽阶段，规划不合理、建设不标准等问题突出；

第二阶段：高速发展期（2007 年至 2014 年）这一期间外资机构如嘉民、安博等巨头加速布局，本土物流地产企业如易商红木、宇培、宝湾先后成立主动布局；

第三个阶段：成熟发展期(2014年至今 )，其中最具代表性的是 2014年万科与黑石合作，拉开了传统房地产企业进军物流地产的序幕，此外来自政策的支持与鼓励成为物流地产大发展的重要支撑。

二、相关产业政策

1）2015 年 8 月，财政部、国税总局就联合发布了《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月31 日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

2）2018 年 12 月，国家发展改革委和交通运输部印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，明确建设 212 个国家物流枢纽，包括41 个陆港型、30 个港口型、23 个空港型、47 个生产服务型、55 个商贸服务型和 16 个陆上边境口岸型国家物流枢纽。这对于物流地产发展起到重要的推动作用。

3）2019 年 3 月，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”，提出要增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。

4）2020 年 5 月，证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，指出优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施等项目。

5）2021年7月，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，方案指出，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

6）2021 年 12 月， 国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》，这也是中国冷链物流领域第一份五年规划，其行业意义重大。规划提到，要打造“321”冷链物流运行体系，即三级节点（国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、两端冷链物流设施）、两大系统（服务国内产销、国际进出口的两大冷链物流系统）、一体化网络。

7）2022年3月，中共中央、国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》，作为以“成为全球最大物流电子商务服务提供商，成就物流行业数字化经营管理”为愿景和奋斗目标的物流源将持续注重技术创新研发和对前沿市场的探索，帮助更多的第三方物流企业全方位提升数字化能力和运输服务水平，为全国统一大市场的建设出一份力。

8）2022年4月，全国保障物流畅通促进产业链供应链稳定电视电话会议在北京召开。会议要求，要着力稳定产业链供应链，通过2000亿元科技创新再贷款和用于交通物流领域的1000亿元再贷款撬动1万亿元资金。

三、房企布局模式

根据克而瑞研究中心分析显示，从进入模式以及参与程度的不同，房企布局物流地产有四种模式。

第一种是房企主导运营。房企通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产。比如万科在2015年撤销物流地产事业部，成立专门的物流地产发展有限公司；招商局成立全资下属子公司——招商局物流集团有限公司等。

第二种是收购参股物流企业。房企通过收购物流地产商股权与国内的外资物流企业合作开发经营的模式布局物流地产。如万科在2017年7月联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明共同参与了普洛斯的私有化。

第三种是与物流企业合作。比较典型的案例是2017年中集集团以9.3亿元引入碧桂园作为产城业务战略投资者，2020年，碧桂园又以16.06亿元增资中集产城，持股达30%，双方合作的主要方向是存量土地和产业资源，形成优势互补。

第四种模式是与电商企业合作。比如荣盛发展2017年8月与菜鸟网络签订了战略合作，双方通过战略合作发挥各自优势，共同为目标企业提供优质服务，支持物流行业向高附加值领域发展和升级。

四、典型企业案例

1、万纬物流

万科集团较早进入物流地产行业，2015年，万科集团正式推出独立物流品牌——万纬，启动全面的仓网布局。2017年，万纬正式布局冷链物流。万纬物流有关负责人介绍，万科切入物流行业，不是单纯烧钱的“资本游戏”，而是看到日益增长的居民消费需求，顺势开启“二次创业”。

通过不断完善仓网布局，万纬现已成为国内物流仓储行业第一梯队，位列行业规模前十。目前，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1136万平方米。其中冷链园区38个，可租赁建筑面积138万平方米，可租赁托盘数量133万托。

万科发布的2021年年报，年报显示，其中物流业务营收31.6亿元，同比增长68.9%。

2、安能物流

安能物流现已构建起了一张覆盖全国大部分地区的“快运网络”，目前由160多个分拨中心、近万辆干线运输车队、近3万家货运合作及代理商等组成，安能得以覆盖中国96%的县城和乡镇，服务超过360万家客户，遍及中国商贸流通的各个领域。安能物流在业内素有“基建狂魔”之称，将关键基础设施视为长期性的战略投入，有望维持行业领先地位。

一方面，安能物流基于十多年来累积的数据及管理经验，结合大数据、云计算、AI等核心技术，通过自研的IT系统全面数字化营运的每个环节，可实现实时数据跟踪、智能网点管理、路线规划、分拨管理以及为终端客户提供智能客服，可对全局进行统筹管理，从而达致最优；另一方面，安能物流也开发了一整套专有的数字化工具，赋能货运合作商和代理商，以帮助其提升运营效率和管理能力。

五、发展前景展望

物流地产本身有巨大的发展空间。第一太平戴维斯发布的《中国物流地产》指出我国约拥有8,000万平方米的甲级物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国0.8平方米，澳大利亚1.3平方米，按此推算，随着电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求，我国未来仍存在广阔的增容空间。

同时，房企开始注重自身业务多元化拓展，将目光聚焦到物流地产，部分房企进入物流地产领域抱有投机心态。物流地产优势明显，一方面，物流地产收入丰富，不仅有出租业务、服务管理业务、项目投资业务产出收益，还有土地增值以及其他来源收益；另一方面，物流地产利润回报可观，资料显示，一线城市物流地产回报率达到6%-8%。

但是，业内专家建议需保持谨慎态度，其中包括：远洋资本董事总经理张煜华认为，

物流地产是个小江湖，是细分的、比较窄的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴；目标明确，才可互利共赢。

克而瑞研究中心的研究报告则指出，

虽然物流地产需求旺盛，未来发展前景宽阔，收益回报可观，还能够实现资本闭环，但对于房企庞大的业务收入而言，仍难以起到支撑作用。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，

整体来看，目前物流地产仍不能完全满足房企的转型需要，更多房企布局物流地产，仅是将其作为城市运营商诸多业务中的一环来看待。

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