我自己买的是日出康城的楼盘，总价大概是850万。律师费，税费大概和中介回赠及银行回赠相抵消。房子是540多呎，两房、梗厨、看园景，有一点点缝隙可以看到海。
01
我的买房过程
我自己在林郑plan（高成数按揭买房新政策）出完第二天去看了一个新的楼盘，然后隔了2-3 星期，有了一个心仪的楼盘后，就直接买下来了。虽然没有疫情，当时楼市的气氛也是比较差的。因为大家都在讨论社会事件，以及移民的气氛比较浓厚。
因为看好日出康城的发展空间（新商场，新楼盘含会所以及一些基建），当时也没有介意这里稍微远一点，就直接买下来了 。
我的新房
我买的楼盘是康城会德丰的一个尾盘，当时放出来的可能有小十几套，但是抽的人也只有百来人。因为气氛没有那么火热，所以我也比较容易就抽到了自己心仪的层数，以及户型。
我自己没有在房子朝向以及其他因素上放太多的心思和时间。虽然不一定合理，但是我整体上的理解就是，新楼的价格其实都反映了朝向，楼层，以及其他架构的大概情况（楼层朝向都直接在价单上体现）。
而我自己的目标就是买一个刚需的户型，也就是两房，非开放式厨房，总价不要超过1000万（当时高成数贷款分界线）。我自己的期望就是，如果这是一个刚需的户型，那么楼盘的价格不会太跌，甚至可以慢慢朝着下一条贷款分界线上涨，那我就心满意足了。
我的新房
不过我还是建议大家在买房的时候，要衡量好自己的目标和期望值。有的人准备买一套常住，那么方方面面都追求完美就很好理解。有的人准备买一套投资，抓住主要的几个考虑点，那么就已经足够。
因为香港的楼市相对已经比较成熟，所以要找到一套，户型，位置，朝向完全超标，价格却低过标准的“捡漏”单位，我自己是觉得比较难的。只要不踩坑，就已经是一个好的选择。不过我和我朋友同事说的时候，他们对于我不知道我自己楼盘朝向的时候，还是一脸震惊。
其中最大的经验就是和新楼中介讨论佣金回赠的事情。
02
新盘如何谈回佣？
关于这个佣金回赠，我的做法是直接采取人海战术。先从中介A中问出一个基本的回赠比例，然后再用这个比例向上微调，去试探中介B，以此类推，知道没有中介愿意再往上加价，那这个几乎就是你能拿到的最好的回赠了。
关于这个回赠，不同的中介从不同的发展商手中拿到的比例应该都是不一样的。所以别人的经验，或者市场上之前的经验不一定能够完全使用，所以采用人海战术会是一个比较适当的选择。我当时的经验是从1.7% 慢慢一步步拉到2.25%。
谈好回赠之后，下一步就是和中介签一份书面确认书，以确保这个回赠有效，而且到时候你可以顺利拿到手。因为回赠需要在楼盘成交后的3-6个月，才可以收到。考虑到有的新盘楼花时间很长，甚至有可能你准备拿到回赠的时候，当时那个中介已经不继续从业的情况。
所以书面确认书最好包括：（1）和你谈回赠的中介的签名；（2）你的中介的经理签名；（3）你的中介的中介公司签名。
为了确保一切万无一失，我还分别拿了他们的名片，上面有他们的中介号，甚至还和他们拍了一张合照。
我的新房
为什么我这么小心的原因是，有的中介还是有点心思的。我遇到的情况是，当时我去到楼盘楼下，中介才突然和我说，不好意思，之前谈好的回赠他们公司批不下来。当时因为是第一次和中介线下见面，也还没有签回佣纸。
而我当时也是比较果断，直接就告诉他，那我不准备抽了，我现在就打道回府。在一来一往的拉扯之后，这个中介最后才确认了2.25%的比例给我。
所以签书面确认书的这个过程，一定是要发生在抽楼之前。因为只有在抽楼之前，中介才处于比你弱势的阶段。当你抽完楼了，你就会成为弱势的那一方。因为你已经通过这个中介抽了新楼，理论上你不能越过他去执行这个交易。
楼盘沙盘
我听过很多朋友说，他们一开始不知道回赠这个事情，当抽完新楼才知道回赠。这个结果就是，他们去和中介谈的时候，几乎都只能拿到1%左右的礼貌性回赠。除非他们愿意放弃已经抽到的心仪楼盘，重新来过。
至于之后的按揭回赠，我也大概采取了类似的方法去比对。但是由于银行有更严格的佣金执行制度，所以可以砍价的空间其实不会非常大。但是整体方向还是差不多的。我当时找按揭还是通过一个按揭中介，这个中介能帮忙去比对不同银行的offer。因为这个中介是熟人介绍，我也没有特意和他再拉扯了。
验楼时的照片
最后拿到的回赠比例大概是1.75%，还有因为中介和银行的关系，额外获得了1万块的按揭中介回赠。可见回赠在香港买房的过程中还是一件比较重要的事情。
除此之外，其他的一些经验就是验楼，以及收楼。但是这些都是大同小异，没有什么太会踩坑的点。只要问一下身边买过楼的人，要个联系方式，再找一下验楼师傅就行。都是比较标准化的流程。
验楼时的照片
最后和大家分享下一点点心路历程。因为在香港心里一直都是抱着都是租房给房东打工的心态，所以很早也就想买一套房。虽然经常听到有人说，有那笔本金还不如租房，然后把钱拿去投资。但是在香港现在的利率环境下（极低的Hibor rate 以及上限不高的prime rate），按揭借钱的利率一定是最低了。
而且房贷其实相当于你是获得了一个8-10x的杠杆，那么在这种情况下，房子升1%，就想到于你自己拿钱去其他地方投资的8-10%。
举个例子，你有100万的现金，你买100万的股票，股票升值10%，你获得10万。但是你有100万的现在，你贷款也就是加杠杆买了800万的房子，房子升值10%，你获得了80万。当然相对应的跌幅也是一样放大的。
我的新家
当然这些是很粗暴的一个计算，但是如果你是自己刚需住房的话，我建议大家都可以拿出计算器，好好规划一下，做一个好的计算。
希望大家都能找到自己心仪的房子，规划好自己的人生大计！
-END-
@黄埔船长
爱吃饭爱喝水
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