“黑铁时代”，金地“褪色”

文｜野马财经 卢泳志 编辑丨高岩

在房地产进入下半场后，凌克开始为金地集团(600383.SH)另谋出路。

4月25日，在金地集团业绩说明会上，董事长凌克表示，公司将适度提高持有型物业规模，在住宅销售放缓的情况下，维持销售额、利润和估值的稳定增长。

前一天下午，金地集团交上了2021年的成绩单，从营收和销售业绩来看，金地集团的表现可圈可点，不仅营收实现了18.16%的增长，而且完成了2800亿元的销售目标。

不过，受市场下行和疫情等多重因素影响，2021年金地集团毛利率呈现出进一步下滑态势，相比上一年下降13.91个百分点。

除此之外，2021年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润94.1亿元，同比下降9.5%，属于典型的增收不增利。

面对这样的情况，凌克表示，中国的房地产行业目前已进入下半场，城市化进程也进入了下半场，城市化率逐渐放缓，住宅每年销售也随之放缓，住宅开发收益水平有所调整。

三季度曾出现"营、利"双降

2017年初，金地集团喊出了"用3年时间冲击年销售额2000亿元目标"的口号，得益于"合作开发"，金地集团于2019年跨入"两千亿房企俱乐部"。

不过，在克而瑞发布的"2021年1-12月房企全口径销售金额排行榜"中，金地集团跌出了前十，排在第11位。

2021年，金地集团累计实现签约面积1377万平方米，同比上升15.25%；累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%。

据悉，金地集团2021年销售目标为2800亿元，可以说是压线完成业绩目标。

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尽管销售端保持了增长，但依然出现了"增收不增利"的情况。

2021年，金地集团实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%；实现归属于上市公司股东的净利润94.1亿元，同比下降9.5%。

其中，在第三季度，金地集团甚至出现了营收和净利"双降"。第三季度，金地集团实现营业收入196.1亿元，同比下降4.64%；归属于上市公司股东的净利润约14.84亿元，同比下降26.19%。

值得一提的是，这是自2015年以来，金地集团首次出现三季度营收和归母净利润同时下降。

业内人士分析指出，合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器，也为其埋下了隐患。金地与其他房企在合作过程中，较低的权益占比影响了其归母利润水平。

对此，金地集团在三季度报中表示，业绩下滑是由于报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加。

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的确，自2019年以来，金地集团毛利率就在不断走低。2021年，金地集团的毛利率为19.65%，比上年再次降低13.91个百分点。

2021年，金地集团的营业总成本为908.24亿元，同比增长33.81%。其中，销售费用为30.93亿元，同比增长44.77%；管理费用为53.41亿元，同比增长25.04%；利息费用37.55亿元，同比增长26.35%。

除此之外，金地集团2021年经营活动产生的现金流量净额约为94亿元，同比增长25.07%；投资活动产生的现金流量净额为-95.55亿元，同比增长4.8%。

在业内人士看来，未来在市场趋势未出现明显改变下，投资者将更看重房地产企业的抗风险能力，以及持续的盈利能力。

逆势发债成功"借新还旧"

2021年，房地产行业持续寒冬，多家房企出现债务违约。不过，金地集团却发行了两期公司债，累计发行规模49.95亿元，另发行110亿元中期票据，各期债券全部按时兑付。

在房企融资端和销售端都面临一定压力的情况下，金地集团成为当时为数不多获准境内发债融资的房企。

当时，同策研究院的数据显示，2021年10月份40家典型房企发行中期票据规模总计不过20亿元。

金地在公告中表示，此次票据募集资金将全部用于偿还到期债券。

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据统计，金地集团目前存续3只美元债券，存续规模9.3亿美元（约59.36亿元），其中2只一年内到期，分别为2022年6月14日和2022年7月26日到期，金额分别为2.5亿美元（约15.96亿元）和2亿美元（约12.77亿元）。

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同时，金地集团境内债券存量为36只，共计492.47亿元，其中7只将于一年内到期，金额为132.8亿元，集中兑付压力较大。

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从负债来看，2021年，金地集团总负债为3526.03亿元，资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%。

不过，金地集团主要以流动负债为主，为2580.78亿元，占总负债比为73.19%；非流动负债为945.25亿元，有息负债合计1256.49亿元。

有息负债中，银行借款占比为52.99%，公开市场融资占比为44.07%，其他融资占比为2.94%。债务期限上，一年期以上的中长期负债占比68.25%，短期债务占比31.7%；境内、外占比上，境内负债占比92.29%，境外负债占比7.71%。

此外，金地集团持有货币资金648.06亿元，其中预售监管资金88.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.4倍。

在业绩发布会当天，海通证券发布评级报告称，维持金地集团"优于大市"评级；而国信证券、天风证券也维持了金地集团"买入"评级。

股东频繁撤离，还有谁在进？

尽管在2021年的表现还算不错，但金地集团却遭遇了股东们的"抛弃"。

从2021年9月初开始，大家人寿保险股份有限公司（简称"大家人寿"）先后通过集中竞价和大宗交易，合计减持金地集团1.06亿股，占总股本的2.34%。

具体来看，2021年9月3日至9月14日，大家人寿通过集合竞价累计减持4504.92万股，占总股本的0.99%；通过大宗交易减持6054万股，占总股本的1.34%。

值得注意的是，这是大家人寿持股9年以来首次减持。选择在这个时间减持，有业内人士将其解读为险资开始逃离地产行业。

不过，金地集团在公告中表示，该权益变动属于减持，不触及要约收购，不涉及公司控制权变化。

此后，大家人寿开启了"减减减"的节奏。据统计，自从2021年9月开始，大家人寿合计减持金地集团约6.77亿股，占总股本的15%；权益变动后，其持有公司股份比例下降至5.43%。

对此，金地集团曾回应表示，大家人寿减持或与政策收紧有一定关联，但对金地的经营的影响有限。

作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企，在此之外，金地集团的第一大、第三大股东分别是富德生命人寿和深圳市福田投资控股有限公司，分别持股29.83%和7.79%。

在被减持之前，大家人寿持有金地集团股票9.22亿股，占总股本的20.43%，是其第二大股东。

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在多轮减持后，深圳市福田投资控股有限公司成为第二大股东，而大家人寿依然是第三大股东。在前十大股东中，两家险资企业占据了半壁江山。

在二股东频繁减持的同时，小股东也在撤退。截至2021年，金地集团股东户数为4.86万户，同比减少了1.5万户，减少23.67%。

不过，值得注意的是，凌克于9月16日增持公司股份10万股，增持后共持有380.84万股，占总股本的0.08%。根据记录显示，这是近十年来凌克首次在二级市场增持公司股份。

此外，2021年，金地集团受香港中央结算有限公司增持0.47亿股，目前该股东持股占流通股比例3.13%。

在住房金融高级分析师陈斌看来，股东的减持动作无非是出于对控制风险的考量。房企频繁暴雷，金融机构对房地产企业的风险重新评估，可能是为了防止后期的市场波动。

对于2022年的发展策略，凌克表示，将继续坚持利润与规模平衡发展的战略思想，不懈提高经营管理质量，力争"项目利润实现"及公司"利润总额"的稳步增长，为股东创造长期稳定的价值。

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