摘要：现金及银行结余无法覆盖短债（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹儿&编辑|凯
按：这是闺蜜财经第1033篇原创稿件
在“救助信”网上流传后不久，千亿房企时代中国发公告官宣提前偿还两笔共计4.25亿美元的债务。
房地产黑铁时代，时代中国到底是危还是安？
01
据公告，时代中国本次偿还的两笔票据分别为2017年发行的，2022年到期本金总额为2.25亿美元的5.75%优先票据；2021年发行的，2022年到期本金总额2亿美元的5.3%优先票据，两笔票据的到期日期分别为今年的4月26日和4月20日。
“救助信”则是网上流出的一份时代中国《关于恳请支持旧改项目退出的报告》。
其中提到，因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响时代控股集团现金流稳定性，而旧改项目沉淀公司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。
具体来看，时代控股集团恳请广州市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金；支持协调黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并按照“城市更新10条”等有关政策，将前期投入资金归还。这部分钱共计21.48亿元。
随后《证券日报》记者向时代中国方面确认了该报告确实存在。
截至2021年末，时代中国控股有城市更新项目总数约135个，潜在总建筑面积约4000万平米。
2021年，时代中国来自城市更新业务的收入为44.07亿元，占总营收的10.1%，较2020年的54.53亿元下降19.2%。项目主要源于广州、佛山。应该说这个金额不算很大。
但从时代中国的城市更新项目数来看，这部分占用的资金体量不会小。此前时代中国就曾表示 “城市更新项目预计总货值超过1万亿元”。
对于压力很大的房企来说，如果项目进度不及预期，资金盘活慢，后果可以想见。
02
时代中国的财务承压能力到底如何？
从其最新发布的2021年报及2022年1季度经营数据里，我们或许能看到部分答案。
如上图年报显示，截至2021年底，时代中国资产总额1983.93亿元，同比增长3.6%；负债总额1557.38亿元，同比增长0.08%；
现金及银行结余206.58亿元，同比2020年末的379.60亿元减少了54.42%；
计息银行及其他借款方面，时代中国的流动和非流动总额为533.94亿元，同比2020年末的615.10亿元减少13.2%。
流动比率时代中国2021年有所降低，为1.4,负债比例升高了10多个百分点到76.7%。
蜜妹注意到，在财务报表附注里，时代中国提到如今面临的“压力”——
截至2021年12月31日，录得流动资产净值47,085百万元，其中89,814百万元为物业存货、5125百万元为计息银行贷款及应付利息的即期部分，6,705百万元则为长期其他借款、优先票据、公司债券及银团贷款的即期部分。鉴于房地产市场当前放缓，加上资本市场融资来源有限，本集团可能需要较预期长的时间，方可变现物业出售所得现金及/或从外部融资获得现金以履行其偿还贷款的义务。
接着时代中国也说了，为缓解流动资金压力及改善本集团财务状况，将制定以下计划及措施——
1、正积极与数家现有合作的金融机构就续约若干借款进行磋商。
2、继续采取措施，加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，并加快收回未偿还的销售款项及其他应收款项。
3、继续采取积极措施控制行政成本并控制资本支出。
4、继续物色机会出售其资产或城市更新项目。
如此来看，从城市更新项目方面回笼资金，是时代中国早就为纾困制定好的一步棋。
城市更新项目的特点是推进周期长，投资资金大，从而盈利周期也长，一般需要房企过硬的资金实力和操盘能力。
于时代中国而言，三道红线位于黄档，除了文初时代中国已偿还的2笔美元债，今年在8月、9月合计有27亿元债务需偿还，另外还有银行及其他贷款约37亿元。
总的来看，时代中国目前未偿还短债合计大概250亿元左右，现金及银行结余无法覆盖，不算轻松。
03
除了出售项目“回血”，在时代中国列明的纾困办法里，还有一条是加快物业销售和回款进度。从前者来看，短期的前景似乎并不乐观。
时代中国发布的2022年1季度未经审核经营数据显示，今年1季度累计合同销售（连合营项目销售）金额约为141.67亿元，签约建筑面积约为86.1万平米。
2021年同期，上述两项数据分别为202.7亿元、103.1平米。2022年1季度，时代中国的销售额和销售面积同比分别下降了30.1%、16.5%。
此前的3月，惠誉将时代中国控股的长期外币发行人违约评级（IDR）从“BB-”下调至“B+”，展望为“负面”，同时还将高级无抵押评级从“BB-”下调至“B+”。
这是时代中国控股一个月之内第二次被下调评级，且都是国际知名评级机构。
黑铁时代的时代中国，难啊！
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