真香的全运村，算不算西安交房天花板 | 房哥验房报告41期

　　验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交房水平，卖的好不是本事，盖得好我最服你！

　　今天第41期，走进绿城全运村

　　查验时间：2022年4月21日

　　查验房源：绿城·西安全运村甘棠苑（二期），143㎡精装房，小高层

　　购入时间：19年，11000元/m²，不摇号购入

　　先说结论：

　　放在2022年，这绝对算得上让很多人羡慕的小区，优秀的立面，精致的景观，外加奥体核心位置，铁一学区，这一切的卖点叠加在一起，就是争议的二手房价格；

　　作为全运会的重要配套，全运村二期整体还是很不错的，户型和室内装标中规中矩，其余部分均是刚需盘做出改善盘水准，绿城经典的二代高层，在西安实景兑现；

　　全运村优秀，但不能神话，是一个90%好评的小区，虽是一分钱一分货，但买到很值；

　　三年前还不摇号，他喵的！

　　备注：以下文字4200字，图片40余张，阅读需16分钟，耐心看完更有收获！

　　验房师：杨海山，邢英

　　周边现状

　　作为西安非常成功的新区，港务区的关注度不用多说，尤其是奥体为核心，以全运会为契机，名校，公园，办公，场馆等配套迅速落地，算得上三年时间做出五年甚至八年的成绩；

　　（港务区四年变化对比图）

　　这其中，最早一波的小区里，就是华润和绿城，如今都已交房；前者创造四万人摇号，后者等待者众多，全运村整体五期，目前一二期交房，三四期在建，五期待售；

　　（全运村·甘棠苑实景）

　　二期作为全运会配套的媒体，运动员，技术官员村，分南北两区，全运会的标签自带着天生的优势，地铁，铁一中，CBD写字楼，公园等都在周边，算是全运村较好的地块；

　　（全运村·甘棠苑实景）

　　产品上，标准的绿城二代高层+洋房，在外立面造型，颜色，景观搭配上有着显著特点，和一期的高级灰玻璃窗，还是有区别的；

　　目前，奥体在西安买房人的认可度中还是很高的，新房一房难求，港务在售新盘已转向管委会，保税区板块；

　　（港务区奥体实景）

　　周边建设飞速，但目前由于众多小区暂未交房，人气和商业一般，但都有规划；

　　作为最早进入奥体的绿城，同时也是绿城在西安交房的第一个小区，盖得如何，看完更懂奥体！

　　大门立面

　　绿城·西安全运村甘棠苑（二期）分南北两个地块，此次查验的小区为二期北地块；

　　南侧大门整体观感十分气派，挑高两层，为法式风格，大门由带有小区标识的景墙和主入口组成。

　　（小区南侧大门实景）

　　景墙部分，为米黄色石材立面，正中带有小区标识；景墙四周用灌木做装饰，并在两侧栽种红枫点缀；

　　（小区北侧大门实景）

　　主入口部分，立面为米黄色石材，两侧设计有立柱，中部做有独立景观，以灌木+球形灌木+乔木组合，凸显档次。

　　（小区入户大堂实景）

　　主入口为酒店大堂式，挑高两层，石材立面搭配金属铝板，左右两侧植有高大的丛生朴树和国槐作为点缀。

　　（小区入户大堂内部）

　　大门门禁在左侧，地库出入口在右侧，进入后是生活服务中心和活动休息区，囊括物业，接待功能，同时也做到了完全的人车分流。

　　（二期底商外立面实景）

　　小区二期沿港润路南北两侧设有沿街底商，挑高两层，立面全部采用米黄色石材搭配褐色铝板，非常舍得用料；

　　商铺都带有独立防雨棚和空调机位，墙上带有中式壁灯，目前二期临街底商暂未投入使用。

　　（小高层外立面实景）

　　在诸多开发商里，对外立面要求高，绿城是出了名的，二代高层产品两层裙楼为石材包裹，上部为真石漆；

　　在窗沿部分，运用大量装饰线条，横纵对称感极强，三段式结构，整体观感高级；

　　（高层外立面实景）

　　无论高层还是洋房，色调统一，石材的加入提升了外立面的质感，相比一期的高级灰，这种暖黄更能代表绿城；

　　（外立面施工细节）

　　施工细节部分，石材立面做工不错，未见缺角，破损和裂纹；墙面平整，无修补痕迹。

　　景观园林

　　查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

　　（小区楼栋分布图）

　　全运村二期北区，由高层+小高组成，总共23栋楼，南区为洋房，小区除了各个楼栋的景观组团外，在进门的中轴和12号楼部分，有独立的景观空间，整体密度不高，尤其是二期的苗木数量，质量都很可观；

　　（全运村·甘棠苑景观实景）

　　应该说，整体的园区颜值还是很高的，多处的水景+大草坪，众多的景观组团，纵向上，草坪平整翠绿，修剪齐整；

　　（全运村·甘棠苑景观实景）

　　大小灌木层次分明，常绿与落叶植物搭配，点缀有开花植物和高大乔木，错落有致的同时，还能保证冬夏常绿，四时花开，苗木和草坪的比例也合适，树足够多的同时，草坪的活动空间也够；

　　（全运村·甘棠苑景观实景）

　　法式景观，非常讲究仪式感和对称，进门的水景背后就是两侧银杏树阵搭配草坪，草坪两侧整齐的栽种着海棠、红枫、银杏等乔木，并设有对称的廊架和下沉式休憩区。

　　（人行步道实景）

　　人行步道上两侧，既有饱满齐整的灌木带，突出层次感；道路两旁整齐的种植着品种繁多的大小乔木，既保证美感又有效遮阴；

　　（小区俯瞰实景）

　　从高处远眺，各个楼栋之间的间距开阔，植被的覆盖率不错。草坪翠绿，组团层次丰富，灌木带和乔木随处可见，在消防扑救面部分，穿插活动空间；

　　（独立景观组团实景）

　　小区各处都有独立的景观组团，苗木上，现场可见大叶女贞、红叶碧桃、紫叶李、玉兰、八棱海棠、石楠、国槐、银杏、桂花、红枫、丁香、红梅、鸡爪槭、黄栌、丛生五角枫、白蜡、山杏、金枝槐等，种类繁多，且都是全冠；

　　植被成活率很高，灌木修剪平整，现场可见工人在浇水修剪！

　　（灌木栽种细节）

　　灌木部分，栽种密，多层分布，没有明显漏土，漏栽，不同于草坪填充，灌木的层次感更好；

　　（草坪栽种实景）

　　草坪部分，翠绿鲜活，平整度尚可，未见杂草和落叶，修剪及时。

　　（草坪路面过渡处理）

　　地面软硬材质过渡部分，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

　　（地面铺装实景）

　　地面铺装上，小区楼宇间铺设芝麻灰仿石砖，消防扑救面部分，地面上加入了透水混凝土；小区人行步道为仿石砖+透水混凝土跑道；

　　（围栏交付实景）

　　围栏部分为金属栏杆，带有电子围栏，内侧用多层灌木进行遮挡，有一定隐私。

　　（全运村装饰小品）

　　作为全运会配套，小区在硬景装饰，园区小品部分，也能看到运动小人，秦岭四宝等元素！

　　生活设施

　　查验关键词：儿童区，健身区，配套种类

　　小区楼宇间设有一处开阔的儿童娱乐场地。地面为彩色塑胶材质，设有攀爬物、跷跷板、滑梯、弹簧木马、秋千、两处白沙坑等娱乐设施，设置有小业主绘画手绘展示墙。

　　（儿童娱乐场地）

　　（球类运动场地）

　　同时，还设有运动器械区和球类运动场地，运动器械区场地不大，但器械种类丰富；球类运动场地面积开阔，目前尚未安装拦网。

　　（园区休息设施）

　　小区内设置的休息区分布多处，除了几处廊架内带有桌椅外，其他主要分布在楼宇间和人行步道旁，主景观部分有独立的廊架；

　　（垃圾分类台）

　　垃圾分类台设置在人行步道旁，带有遮雨棚和拖把池，垃圾桶已放置到位。

　　（消防设施&天然气设备）

　　消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰，并做了保温保护；天然气调压设备放置在景观中，并用灌木进行遮挡，四周用金属围栏保护，已上锁。

　　公区实景

　　查验关键词：大堂，电梯，楼梯，地库

　　本次查验楼栋为小高层，总高15层2梯2户，公区部分包括户内外大堂，电梯保护，平层公区，地库实景四个部分。

　　（户外大堂实景）

　　户外大堂挑高一层，地面铺设仿石砖，门头外立面采用米黄色干挂石材，门头内侧为喷砂涂料；门头墙面装饰有中式壁灯，单元门右侧装有电子门禁；大门两侧景观掩映，左边设有无障碍通道；

　　与优秀的楼栋外立面相比，户外大堂整体观感中规中矩。

　　（户内大堂前厅）

　　户内大堂分为前厅与电梯厅两部分，前厅挑高一层，面积偏狭窄。前厅墙面、地面铺设瓷砖，吊顶+灯带+筒灯，消防栓做内嵌处理；

　　（大堂电梯厅实景）

　　电梯厅挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯，电梯门套用石材包裹，照明偏暗。

　　（电梯保护实景）

　　电梯部分，品牌为上海三菱，双开门，可容纳14人，载重1050kg，带有高低两个按键区；电梯保护到位，卫生整洁，照明偏暗；电梯运行过程中，快速、平稳，噪声很小。

　　（平层公区电梯厅）

　　平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部刷乳胶漆，装有筒灯。

　　（公区楼梯间实景）

　　楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，台阶地面仅有少量污染和破损。

　　（地库电梯间）

　　地库电梯间部分，墙面、地面均为瓷砖；顶部安装筒灯，光照充足。

　　（地库入户门实景）

　　地库入户门部分，两道人防门+一道金属防火门，墙面装有电子门禁和安全出口标示灯，未做其他装饰。

　　（地库实景）

　　（标准车位划线）

　　地库部分，地下车库挑高一般；地面为金刚砂地面，车位标准未见异形车位和机械车位，车库目测未投入使用，整体卫生还需清理。

　　户内验房

　　查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

　　户内部分，此次查验的精装小高层建面约143㎡，四室两厅两卫户型，四叶草变异户型，结构方正，南北双阳台，通透性不错。

　　美中不足，一是入户没有独立玄关；二是西卧和西北卧居住舒适度和采光或有影响；三是动静分区不够合理。

　　（143㎡小高层户型示意）

　　（143㎡小高层玄关实景）

　　（143㎡小高层客厅实景）

　　（143㎡小高层餐厅实景）

　　（143㎡小高层阳台实景）

　　（143㎡小高层卧室实景）

　　客厅卧室装标部分，智能门锁，中央空调和新风系统安装到位；细节部分，有USB插座和小夜灯。

　　（143㎡小高层厨房实景）

　　厨房装标部分，烟机灶具为老板品牌，热水器为万和品牌；台盆、拉篮，抽拉龙头，金色地柜和白色吊柜全部做好，天然气表做隐藏处理。

　　（143㎡小高层卫生间实景）

　　卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为科勒；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。

　　（部分精装问题）

　　具体到验房部分，验房师发现的问题不多，主要有，吊顶裂纹、阴角裂纹，墙面空鼓，窗台掉瓷，墙面锈点，墙面撞痕，腻子缺损，墙面流坠，窗与墙缝宽等。

　　备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

　　（现场验收问题汇总）

　　现场逐一将问题进行记录，并有物业安排的陪验人员跟进，维修结束后，可以约上门二次复验。

　　验收总结

　　一分钱一分货，在这个刚需+刚改定位的全运村里，绿城算得上超长发挥，优质的立面，景观为人津津乐道，室内，公区也是一分钱一分货，是一个可以打高分的产品；

　　外部因素上，奥体核心，名校学区加持下，小区好评不断不足为奇，能否是西安交房天花板，大家看完聊聊，但在今年的诸多交付小区里，这个实景还是很亮眼的，买到的业主，很开心；

　　当然核心不要神话全运村，早买的很值，但二手房谨防虚高价格！

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　　作者：不知火