谢逸枫：吹响房地产救市冲锋号 国家终于出手了 楼市迎来大变天

文/谢逸枫

国家终于出手了！

吹响房地产救市冲锋号，中国楼市将迎来逆天大变局。

从国家层面看，4月29日，提出，要坚持房子住不炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

地方层面看，2022年以来，已累计有近110个城市出台各类稳楼市的政策，包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。

预计“五一”假期后，力度更大、规模更大的房地产政策将会纷纷落地跟进。包括限制性政策的限购、限贷等有望松绑，房贷首付与利率、交易税费、房企融资、预售款监管等政策的放松。

笔者认为，这是疫情之后，国家高层的最高等级决策会议上首次对房地产政策调整进行定义，指导地方调控放开，意味着房地产政策宽松更进一步，新一轮一揽子刺激政策窗口打开。

当前、下半年房地产政策基调，是对振兴房地产、恢复市场信心、化解房企风险的首次明确救市，是首次吹响房地产一揽子刺激政策的冲锋号，意义非常巨大，房价逆转指日可待。

会议透露出来的信号，具有非常重大现实价值，是未来房地产政策、市场逆转的分水岭。一定程度上，已经决定了新一轮房地产政策宽松周期、市场上升周期的到来。

其一是振兴房地产，逆转低迷、萧条、下行趋势，恢复市场信心，房地产至暗时刻结束。

其二是起到稳定房地产、稳定房价、地价、预期的定海神针作用，最悲观的情绪结束。

其三是促使房地产业及其产业链条健康、持续、循环发展，托底中国经济大盘。

其四是利于土地市场走出寒冷的困境，重塑房企拿地信心，对未来对房地产前景看好。

其五是稳定金融、资本市场，化解房企债务爆雷扩大的危险，安慰老板的情绪。

其六是推动地方的更多稳增长、大力度、大规模政策，加快落地的操作窗口。

其七是逆转房价下跌、销售成交下降的趋势，实现房地产市场复苏回暖、反弹。

其八是给购房者吃了一颗的定心丸，房价最低谷的徘徊期将结束。

其九是买房最好时机来了。

此时，作为中国经济、房地产的非常特殊时期，如此等级的会议对房地产的扶持、救市表述，可谓是恰到好处。因为中国经济、房地产已经到了非常危险的边缘，需要宏观、产业政策的及时调整。

其一是当前中国经济下行趋势已超市场预期，面临很多不确定性的因素，一季度GDP跌破5%。

其二是拉动中国经济增长的三驾马车失速，经济增长的三大引擎器熄火，房地产投资下降过快。

其三是中国房地产下行超过市场预期，面临着这个崩盘边缘，很多城市的房子都卖不出去了。

其四是土地市场寒冷，房企不敢拿地，很多城市的土地卖不出去，财政吃紧，未来供不应求。

其五是销售回款、融资困难，房企资金链崩溃，很多上市房企出现了爆雷，包括这个世界五百强企业。

其六是很多城市供大于求，库存过高，供应过剩，持续出现法拍房，断供现象。

其七是房价下降过快，导致更多的家庭出现这个资产贬值，银行的土地、房产抵押资产缩水。

其八是过去半年多的地方楼市政策放松断断续续的，挤牙膏式的房地产救市的效果差。

其九是楼市小阳春消失，4月楼市下降趋势恶化。

总之，房地产作为经济的支柱产业，一旦崩盘了，中国经济就非常的危险的。房地产对于GDP的增长，就业的拉动，金融的稳定，财政收入的支撑，这些都能展示出房地产是无可代替的。

拯救经济，就要先拯救房地产。唯有稳住房地产，经济才能复苏、回暖。因此，稳经济，必须要先稳房地产。犹如是在1998年、2003年、2009年、2012年、2015年、2020年，就是最好证明。

从房地产政策调整的力度上看，在“房住不炒”的大原则，政策松动依旧是有底线的，不会无底线地去大规模、大刺激楼市，会采取短期、长期的楼市政策，促进房地产市场健康平稳发展。

其一是不会出现2008年12月的全国四万亿经济刺激计划。

其二是不会一刀切取消三道红线制度、房地产贷款集中制、22城宅地出让制度。

其三是全国不会一刀切的全面取消限购、限贷、限售、限价、限签政策。

其四是全国不会一刀切的首套首付下降至20%、二套首付30%，房贷利率折扣优惠、第三套房贷都放开。

其五是全国不会一刀切的把房地产项目资本金由35%下调到25%、20%。

其六是全国不会一刀切的取消商品房预售资金监管。

如果房地产市场依然没有实现逆转，不排除国家出大刺激、大规模的强刺激政策。接下来二三季度的房地产政策调整，应该是国家部委、地方层面的。

其一是商品房预售资金监管的放松，已经超过20城的商品房预售资金监管调整。

其二是三道红线制度、房地产贷款集中制、22城宅地出让制度规则的调整。

其三是限售、限价、限签、二手房指导价政策的取消、调整。

其四是限购、限贷的取消，除一线城市外，一线城市限购、限贷松绑。

其五是首套首付降至20%、二套30%，房贷利率下降、三套房贷放开，除一线城市外，房贷利率下降。

其六是首套房，二套房认定的标准调整。

其七是二手房转让增值税免征5年降至2年，契税、印花税等税免的减免。

其八是房企融资渠道放松，开发贷、委托贷、并购贷，还有发债、基金、信托的房地产融资。

其九是降准、降息。

从未来楼市的走势看，一旦这个房地产政策全面都实施了之后，第三季度房地产市场将会逆转，实现止跌、复苏回暖、反弹的局面。

其一是销售成交量会逐渐的回温，

其二是楼市信心逐渐复苏，实现大逆转。

其三是房价止跌回升。

其四是房企资金链紧张的趋势获得缓解，房企爆雷现象逐渐的减少。

其五是商品房库存量逐渐下降到合理水平，供求关系相对平衡。

其六是土地市场的逐渐复苏，呈现火热趋势。

其七是购房者积极入市，信心复苏。