一湃分享：干货收藏！投资之司法拍卖处置房产中的涉税问题探讨

从事不良资产业务，“税收”问题总是绕不开、躲不掉的。

以司法拍卖方式对债务人或抵押人（以下均称为“被执行人”）的房产（以下均称为“被执行房产”）进行处置回款，是不良债权处置的主要手段之一。

从债权投资的角度看，债权抵押物处置的回款扣除各类税、费后的金额，是债权投资回收本金并取得投资收益的重要组成部分，因此，无论是投前的尽调、估值和定价，还是投后的拍卖、变卖或抵债，都应当对其中可能涉及的税负进行准确的测算，如此方能对债权的实际可回收金额进行准确的判断，并以此作为投资可行性的重要依据。

今天，上海一湃律师事务所的杨震律师将对司法拍卖处置房产所涉及的税务问题的特点进行简要归纳和罗列，以期对不良债权投资和处置的业内人士做参考。

司法拍卖房产涉税处理的特点

在司法拍卖处置房产的过程中，一般是案件进入执行阶段，被执行人往往拒不配合或查无下落，由此而导致司法拍卖处置房产与正常房产交易在税收申报和过户等方面的操作存在异同，主要如下：

都要先完税再过户，但是申报流程有所区别

《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定:“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。因此，司法拍卖处置房产和常规房产交易一样，若要顺利过户，必须先完成税收申报并取得完税凭证。

正常房产交易是由交易双方依照合同（房屋买卖、置换或赠与合同等）约定发生房产权属转移，由订立合同的双方或委托代理人自行向主管税务机关申报并解缴税款后，办理房产过户登记。

而司法拍卖房产是对被执行人的房产通过网络等方式拍卖成交后，依据法院的司法文书和拍卖成交确认书等文件，由法院指定的主体向主管税务机关申报并解缴税款后，根据法院出具的《协助执行通知书》办理房产过户登记。

法定的纳税主体一样，但“负税人”可能不同

“负税人”是实际承担税收的主体，通常与纳税人是一致的。在正常的房产交易过程中，纳税人与“负税人”基本一致，但在一些个人之间的房产交易中，通过交易双方约定税收由买受方承担也是较为常见的。

在司法拍卖处置房产的实务中，由于被执行人不予配合或者不具备负担税款的经济能力等原因，为保证执行顺利推进，法院会指定由房屋买受人承担所有税费，但是应当在拍卖公共或者竞买须知等文件中予以明确。也有明确税费由交易双方各自承担，但拍卖所得款项优先用于缴纳交易税费。

涉及的税种是一样的，但适用的征管流程和税收政策是有细微差别

司法拍卖处置房产与正常房产交易涉及的税种是一样的，主要是房产原产权人涉及的增值税、土地增值税、印花税、所得税（包括企业所得税和个人所得税），和房产买受人涉及的契税和印花税。

从实务看，司法拍卖处置房产与正常房产交易的税收处理主要有以下几个方面的不同：

一是计税价格核定的要求有所不同。

正常的房产交易中，税务机关会对房产交易的计税价格进行核定，如果交易价格明显低于市场价且无正当理由，税务机关有权对计税价格进行调整。但在司法拍卖中，由于经过了拍卖程序，并且法院对拍卖成交的最终认可，即使拍卖价格明显低于市场价，通常税务机关对该拍卖成交价格是认可的，一般情况下不做调整。

二是个人所得税的处理有所不同。

根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）规定：“个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。”

而在正常的房产交易过程中，房产的原值等相关计算依据是可以核实清楚的，因此可以按照20%核实征收；同时，对个人居住用房也可核定征收，但核定征收率是普通住房还是非普通住房，适用1%或2%的征收率，并非3%。

三是土地增值税的处理有所不同。

如果被执行人是房地产开发企业、被执行房产是被执行人自行开发建设的房屋，由于房地产开发企业的土地增值税是按项目整体清算的，当单个房产被司法拍卖的时候，主管税务机关会要求对该单套房屋的转让涉及的土地增值税进行预缴。

本文系上海一湃律师事务所杨震律师原创撰写。

• 杨震律师曾任职于税务机关，同时具备法律职业资格和注册税务师职业资格;
• 其带领的律师团队致力于为各类企业提供“法律+财税”的高附加值综合服务;
• 擅长为各类企业提供法律、财务、税务、劳动人事、争议解决等全方位、全过程的解决方案。

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