商品房公摊面积该不该取消，取消公摊面积有什么影响？

相信每一个买过房的购房者都有这样的经历，明明自己花了120平的钱买的房，到手却只有80平，有的甚至会更少，而这付了钱确没有到手的面积，就是一直被人们诟病的公摊面积。今年两会期间，“取消公摊面积”的话题再度登上热搜，有政协委员建议国家取消公摊面积。

据《人民日报》报道，今年两会期间，全国政协委员洪洋提案建议取消商品房公摊面积，那么今天我们就来聊一聊这个广受诟病的公摊面积，看看这个让人恨得牙根都疼的公摊面积究竟是怎么回事。

什么是公摊面积？

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

通俗来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。

还包括套 ( 单元 ) 与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半建筑面积。根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。

如为多幢服务的管理用房、警卫室；独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等；为公共事业服务的配套用房；避难层 ( 室 ) 及结构转换层可独立使用的部分。“多幢服务的配电间、水泵房等设备用房；消防避难层 ( 室 ) 及结构转换层；幢与幢之间相连的通廊 ”，这些共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。

换算过来就是，购房者在买到一套商品房后，房产证上所标准的建筑面积中，实际还包含上述公用建筑面积的分摊，而这个分摊的面积大与小，根据不同的房产类型以及建筑结构形式，公摊面积大小的差异也非常大。

公摊面积计算方式

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

公摊系数=总共分摊面积/(套内建筑面积×总套数);

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

综合以上公式，我们可以得出：公摊面积=总公摊面积/【(套内使用面积+墙体面积+阳台面积)×总套数】×(套内使用面积+墙体面积+阳台面积)。

如果你想要计算建筑面积，可以在得出公摊面积之后运用公式(建筑面积=套内建筑面积+公摊面积)得出结果。

公摊面积国家标准是多少？

目前国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内。但对不同结构类型的楼宇公摊比例的合理范围有如下要求：

7层以下住宅公摊率为7-12％

高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％-15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％-20％之间。

12-33层住宅公摊率为25％以上

高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊率为1-8％

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。

这里要格外提一句的是，相对于一般普通住宅的公摊面积来说，商铺或者公寓类型的房产公摊面积会更大，其公摊比例甚至会达到35%-50%左右，因为商铺或者公寓由于涉及到人流量过大以及人员集中的问题，在消防、暖通上会有更高的要求，所以在这部分的公用面积会更大，从而带来的公摊面积也就更多。

公摊面积的由来？

一谈到公摊面积就不得不提到李嘉诚这个人，虽然关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案，但是有一点可以确认，它是由香港引入内地的，而作为最早进入中国地产市场的李嘉诚自然难逃干系。

当然说到公摊面积其实和商品房的销售模式始终是关联在一起的，1952年之前，香港的房地产都是按栋出售的，你要买只能买一整栋，所以想买房，那基本就是大富豪的游戏，这个时期的房地产就没有公摊面积一说，因为整栋楼都是你的，不存在分摊一说。但这里也有个问题，能买得起一整栋的房子的买家实在是太少了，如此一来，开发商的资金回笼就很慢，资金回笼慢意味着投资风险增大。

造好的房子卖不动怎么办，这个时候有人脑门灵光一闪，想到了一个好办法，一栋楼不是很多层么，既然一整栋能买的人不多，那我分开一层层的卖，这样比起买一整栋要便宜很多吧，这样不就卖的快一些吧。

然而，事实就是那么的无情，即便是分开一层层的卖，依然还是卖得慢，毕竟买一层也要不少钱。房子依然还是卖得慢。这个时候采取的方式是按层分摊，毕竟相对一整层的面积，这个公摊下来还算能接受。

这个时候，又有人大开脑洞，既然一层你们都买不起，那我干脆一间间的卖总行了吧，这回你们总买得起吧。到了这里相信大家都看明白了，房地产从整栋楼销售到一层层的卖直到今天的一户户的销售模式基本就确定下来了。

然而这个时候，又有一个新的问题出现了，一间间的卖是好卖，但是每户的面积和户型都不同，之前按照每层均分的方式就行不通了，毕竟大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、值班警卫室等等这些房子外的公共面积该怎么算呢？

这个面积成本自然不能由地产商来背，那就只能让购房者来分摊吧，于是我们耳熟能详的公摊面积就由此诞生了。

改革开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是才慢慢形成了商品房这个制度，根据数据显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积非常有可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式，也就是使用面积（套内建筑面积）+公摊面积的方式。

公摊面积对购房者的影响

购房成本：

如果公摊面积过高，那么势必会导致购房者的购房成本增大，如果购房者在买房的时候需要分摊的共同面积比较低，那么购房者的购房成本肯定就会要少一些，这样得房率就越高。一般来说，公共设施、走廊、过道越多，公摊就越大，因此塔楼公摊多于板楼，这也是很多人倾向6层板楼的缘故。所以，在购房者买房的时候，去购买公摊面积比较低的房屋是比较经济和实用的。

居住舒适度：

如果大家购买的房屋公摊面积比较低，那么肯定是会影响居住舒适度的。在大家买房的时候不是说公摊越低越好，因为很多低公摊都是以牺牲小区居住品质为交换条件的：公共设施(如电梯数量)规模会大幅缩减，公共楼梯、过道、门廊等一般比较狭窄阴暗，如果大家长期居住在这样的小区里面，那么肯定是会影响到自己的生活品质的，所以在大家买房的时候也不要太过追求低公摊率。

得房率：

房屋的公摊面积和套内面积是房屋建筑面积的全部，公摊面积多，就代表房屋的套内面积要少。得房率就是房屋的套内面积在建筑面积中的比例，所以公摊面积直接影响得房率，得房率一般在80%左右就是不错的比例。

容积率：

容积率是建筑面积与用地面积的比例。建筑面积越多说明容积率越大，建筑面积中的公摊面积决定房屋的楼层，楼层越高房屋的建筑面积就越多，所以容积率就越大。

升值空间：

这个就比较好理解了，由于现在的购房者买房子都是要看公摊面积这一点的，房子的面积大小是和房屋的总价有着很大的关系的，所以很多购房者在买房的时候都希望公摊面积可以小一些，但是公摊面积却并非越小越好，举例说明一下，就比如电梯间，如果电梯间公摊面积太小，那么多人出入时，就会显得比较拥挤，居住体验性极差。所以，在买房时，不要刻意追求低公摊，只要公摊面积合适即可。

该不该取消公摊面积

其实，对取消公摊面积的讨论近几年一直未曾间断。上一次引发热议的时候是2019年。

在2018年的时候，人民日报和新华网同时发声，批评公摊面积的不合理性。人民日报发表了题为《买100平米房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》，文中批评公摊面积的不合理性，同时公摊面积的大小只是约定俗成，没有任何法律依据，只能在一些地方政府的文件中看到一些公摊系数的术语。

2019年2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

分析人士认为，目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

2019年的2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章。

其中解释：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算的做法主要解决两方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。

不过，住建部曾于当年的9月10日再次发布征求《城乡给水工程项目规范》等住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的函。但在第二次的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。

按照住建部官网于2021年11月22日公布的关于政协第十三届全国委员会第四次会议第0009号（城乡建设类001号）提案答复的函中的表述，住建部正在编制全文强制性工程建设规范《住宅项目规范》。

同时最令人讽刺的是，公摊面积是香港引入内地的，但是香港的公摊面积已经在民意的压迫下取消，但是中国特别的公摊面积却依然存在。新华网更是指明了公摊面积的不合理，同时强调公摊面积侵害了老百姓的利益，也损伤了市场经济的公平和公正。

取消公摊面积会不会导致房价上涨

取消公摊面积会不会导致房价上涨，其实这个问题非常的简单，就像我们去菜市场买菜一样简单，带壳花生 10一斤，不带壳的花生 20一斤，假如两斤带壳的花生可以剥出一斤不带壳的花生，那么这样看上去好像不带壳的单价会贵一些，但是总价其实没变。

可能有人会说，取消公摊面积，从建筑面积到套内面积将会缩水10%~30%。面积缩水，这意味着房价也将随之而下调。

如果计价面积从100 平方米缩水到70平方米，那么名义房价或许会随之上涨 30%，从而保持总价不变。

事实上，对于购房者来说，一套房子总价之前是多少现在还是多少，计量方式变成套内使用面积，可能从单价来看是涨了，但实际上总价款还是那么多。

当然这里也有一个很多人关心的二手房问题，已经交易的二手房的价格，会不会缩水或是增加呢？

道理同上，之前按照建筑面积计算的话，房屋单价是5万，按照套内使用面积计算的话，房屋单价变成了6万。

从数字上看是涨了，但实际上总价没变，并不会影响整个房价的趋势。

可见，取消公摊面积，对房价的影响没有想象中那么大，但对于装修费、物业费、取暖费的影响可谓立竿见影。

同时，取消公摊面积，可能会影响房地产税的免征面积，任何国家对于房地产税的征收，都存在一定的免征面积，中国也不例外。

刚需首套可能会获得免征，也可能每个人都有30平到60平的免征面积，这个免征面积，究竟是按照建筑面积计算，还是按照实际套内面积计算，有云泥之别。

若告别公摊面积，房地产税按照套内面积计算，那么房地产税负担将会大幅锐减。

取消公摊面积对谁影响最大？

这个问题的结果其实是显而易见的，取消公摊面积受益最大的当然还是购房者，利益受损的自然是以建筑面积收费的物业、供暖、税赋等等相关单位。

尤其是供暖收费，目前我国北方所有的供暖收费都是按照建筑面积来收取的，你想一下，你交的供暖费里还包括那些走廊、过道、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间的面积，想一想是不是很憋屈。

其实是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

当然，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

取消公摊面积有没有必要

面对取消公摊面积的呼声，有一种声音认为，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房屋总价可能相差无几，只是换汤不换药，故而没有调整的必要。这种说法站不住脚。对于购房者来说，能够住上明明白白的房子，不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。

有专家指出，应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言，这可以使房地产市场统计更科学，更真实地反映群众现阶段的居住条件，更敏锐地揭示市场行情变化，为房地产税征收创造更有利的条件，为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。

取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。

当然，试图一蹴而就取消公摊面积并不现实，毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系，牵一发而动全身，需要有一个转换的过程，其中还涉及众多既得利益者。

因此，需要克服重重阻力，分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。在过渡阶段，相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫，实现源头治理，加强全流程监管，及时封堵漏洞。

小结：

其实相对于取消公摊面积，馆长更想看到的是取消商品房的预售制度，后者所带来的影响和危害相对于公摊面积来说，简直不可同日而语。

期房预售制度本来就不是一个普遍的制度，甚至可以这么说，全世界大部分国家有期房预售，但是没有期房预售制度。

所谓期房预售，无非就是先卖房子还是先盖房子的问题，甚至可以说，先交钱还是先交货的问题，就这么简单。

在大部分国家，商品房交易都是由律师、银行、保险公司参与完成，开发商几乎没有说从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。

大部分情况下，这些偶然发生的期房预售，都是在律师与律师之间完成的合同。为了控制风险，除了定金部分给开发商之外，其他的购房款都是中立的第三方监管，最多是根据工程进度逐步放款。开发商拿到100%的购房款，基本都要等到工程完工的时候。

而我国的期房预售制度，往往是在楼盘正负零的时候，就一次性给开发商拿走了。这个中国版本的“期房预售制度”，它就非常独特。这是一个开发商风险为 0，银行、施工方、民间借贷、融资机构，最终到购房人承担100风险的制度。

通常我们看到的烂尾楼都是恰好盖到封顶，这是为什么呢？因为施工方是垫资施工，按照进度结算。在施工合同的履行上，也对开发商极其有利。一般楼盘盖到封顶的时候，才结算第二期施工款，这个时候开发商却不付钱了，所以停工大多都是停在封顶。

按照目前行业内的惯例，这种盖到封顶的房子，所需要的资金大概是所有工程预算的一半，同时还欠施工企业30%甚至更多的工程款，再加上各种违约金，开发商拿走了100%的购房款，银行贷款，高利贷的同时，还拖欠了80%的施工款。所以一出事，就是一片烂尾楼。