行业深研 | 后疫情时代，住房租赁行业该何去何从？

2022年开年上海新冠肺炎疫情卷土重来，使得上海的长租公寓行业发生着深刻的变化，企业投资态度发生转变，预计疫情之后，长租公寓行业洗牌将进一步加剧，集中度提升，头部效应显现，国央企将加速入局，租赁市场向租赁社区转型趋势明显。

新冠肺炎疫情防控期间，市场化租赁住房的两面性被放大显现出来：

一方面，长租公寓在疫情防控期间发挥了重要作用。疫情爆发后，多家长租公寓企业将存量房源拿出来免费供医护人员住宿或休息；长租公寓企业积极发声，提供周转住房或隔离用房；在社区治理中，长租公寓企业积极配合并参与有关防疫活动，包括向有关部门和街道报送租客基本信息、健康状况等。

另一方面，在疫情防控期间，长租公寓的一些短板和弊病也被充分暴露出来。一些市场化租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。同时政府强行征用市场化租赁用房的情况屡屡发生，对长租公寓的市场信心造成一定影响。

一季度开业规模激增，突发疫情上海租赁市场踩下急刹车

身处传统淡季并没有降低租赁企业对2022年上海租赁市场的期望，一季度上海全市长租公寓新增开业8754间，同比增加77.92%。其中既有来自国营企业的大型租赁社区，也有通过存量房屋改建的小体量公寓。

正当各企业为2022年上海租赁市场摩拳擦掌之时，3月初上海爆发的疫情打断了此前的一切期望和准备，租赁市场和整座城市一起踩下了急刹车，市场活力与市场热度一落千丈，彻底陷入冰封。

3月全月长租公寓新增开业3280间，开业主要集中于3月上旬，其中还包含1000间的大体量项目，开业项目数量环比减少55%。而4月，毫无疑问开业数字归零，上海罕见出现长租公寓断供。私人房源与分散式房源也同样受到疫情影响，供应量双双探底。

租金正常波动，未来面临下跌风险

一季度上海私人房源坪效租金87元/月，分散式房源138元/月，长租公寓166元/月，整体租金水平仍处于正常水平，环比波动普遍在4%左右，市场仍表现平稳。而在这平稳之下，后疫情时代的种子早已生根，租金出现系统性下跌的风险已经隐约可见。

受疫情影响，被困上海的租户群体中出现了各种各样难以解决的生活困境。租赁市场的客户口碑受到冲击。疫情后换租、退租将大量出现，此时无论是减租挽留租客还是利用价格优势吸引客户都将对市场租金结构造成影响，最终导致租金的整体下滑。

租客需求发生变化，服务运营品质成为重点

长租公寓领域也要尽快搞清自己的发展优势和现状，及时调整优化商业模式。租客的需求在进一步升级，包括品质、安全和差异化服务三部分，因此公寓服务也要超前配套升级。同时，长租公寓也需要找准自己的客群定位，深刻了解租客需求，设计时需要重视个人空间的隐私性和收纳空间的安全性。公寓升级需要根据用户的需求“对症下药”，进行针对性的产品细分。

疫情后长租市场或产生4大变化

尽管新冠肺炎疫情给长租公寓行业带来了较大冲击，但相比受影响更为严重的酒店、餐饮、零售等行业，长租公寓的抗风险能力仍然较强。预计随着国内疫情得到有效控制，下半年长租公寓行业会有比较好的市场行情，租赁领域将会呈现出四大趋势：

Ⅰ. 疫情倒逼行业内部洗牌

长租公寓行业遇冷，叠加新冠肺炎疫情冲击，长租公寓企业困境叠加，市场会迎来新一轮洗牌。经过新冠疫情的洗礼，长租公寓市场会变得更加理性，资金和资源将愈发向头部企业集中。未来两三年，长租公寓市场并购事件会增多，具有绝对领先优势的头部企业会出现。可以预见的是，国企背景的长租公寓企业会逐渐活跃，具有强开发主体的长租公寓会更加凸显优势。

Ⅱ. 公募REITS加速资本布局

据克而瑞相关数据显示，住房租赁领域2021年全年共发生融资事件17起，主要包括住房租赁专项债和VC/PE融资，总计融资金额达到370亿元以上。行业进入整合发展时期，行业的竞争也从野蛮增长向精细化运营转变。所以投资人对公寓行业的资本投入也会变得更加理性和挑剔，投资标准会更加重视考量资产的合规性与收益性。全国首个保障性租赁住房REITs项目的诞生，预示着住房租赁行业金融改革的动作加速，资本的退出路径打通了，也意味着保租房建设能吸引到更多社会资金，促进投资良性循环。

Ⅲ. 租赁社区成为升级选择

长租行业发展一个非常明显的迹象是，随着各城市租赁住房用地的供应及集体土地建设租赁住房试点入市，探索大型租赁社区投资或托管运营成为公寓企业的共同选择，未来是租赁社区时代。现在几类土地已经投放到市场，北京是集体用地，上海是R4用地，还有竞自持的用地，北京最大的集租房6500套的社区（首创繁星）即将入市，上海也有至少7个项目约1万套租赁式社区入市，这些都会给租住生活带来不一样的变化。

Ⅳ. 租赁营收探索新方向

因为拿房成本居高不下，“不盈利”一直是缠绕长租公寓行业健康发展的魔咒，长租公寓企业也一直在探索如何通过社群运营来增收。疫情之下，美团、京东等快递公司的业务爆发，给公寓企业带来了新的启示。公寓除了租赁业务外，也可以尝试布局社区商业，更好地服务租客，同时获取增值服务收入。

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邹诗洁

CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师

租赁住房业务咨询联系人

联系电话：183-0511-5595

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