楼市放大招！苏州限购限售全面放开！扬州发布新政！

继长沙后，苏州、扬州楼市今天也松绑了，其中苏州的力度比较大。废话不多说，两地楼市新政的要点如下：

一、苏州：限售限购全面放开

1、限售：自今天（5月9日）起，新房限售3年改2年，二手房取消限售；二孩及以上家庭买新房二手都不限售。

2、限购：非苏州户籍居民家庭购房由累计2年社保改为连续6个月社保；非限购区域，即常熟、张家港，购房不计入家庭限购套数。

二、扬州：重点针对外来人才与二孩家庭

1、在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策；且这两类群体申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。

2、在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。

3、符合条件的在扬来扬人才，单人最高贷款额度最高可达到扬州单职工最高贷款限额的4倍。

4、符合条件的生育二孩、二孩以上（不含二孩）家庭，最高贷款额度可分别上浮10万元和20万元。

5、在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房（含二手商品住房），给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴。

01 苏州政策分析

苏州的新政内容是有关部门向澎湃新闻记者提供的，所以应该属实。相对于长沙的扭扭捏捏，苏州本次限购限售松绑比较痛快，可以说“脱得只剩底裤了“，几乎已经没啥限制了。

限售方面，二手房直接取消了限售、新房限售期缩短至2年（比长沙的4年要短太多）、而且二孩及以上家庭不限售；限购方面，外地户籍由2年社保限制改为6个月，本地户籍本来就不限制，可以买3套。本次放松以后，苏州限购/限售/限贷政策如下：

此外，这已经是苏州楼市近1个月内第2次放松了。今年4月苏州就调整过一波，相关内容如下：

1、 限购：自4月11日起，非本地户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的3年内连续缴纳2年社保调整至累计24个月社保。

2、 限售：自4月11日起，苏州市限售放松，二手房限售由5年改3年；新房转让年限不变，自取得不动产证起3年内不得转让。

由此可见，苏州楼市的政策趋势是在不断全面松绑，二手房原来限售5年，经过2次调整，直接取消了。

苏州本次政策调整，源于三个方面：高层定调、经济乏力、楼市下行。

政策面来看，4月29日的高层会议，提到了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”；5月4日，央行也提到了“支持刚性和改善性住房需求”。

自开会以后8天时间，就有19城应声松绑楼市。包括河南洛阳、广东东莞、湖南株洲、广东惠州、广东中山、湖北黄石、江西上饶、四川乐山、江苏连云港、广东梅州、江苏无锡、湖北天门、湖南岳阳、江西赣州、江苏徐州、浙江嘉兴、江苏镇江、安徽马鞍山、湖南长沙等。有了高层的“定心丸“和楼市的”松绑潮“，苏州也趁势进一步发力。

经济面来看，一季度GDP5136.7亿元，同比增长4.4%，低于同期全国4.8%增长，也低于江苏省4.6%的水平。作为省内GDP排名第一的城市，这样的增长属实有些疲软，毕竟去年同期它的同比增长达到了21.1%，去年全年增速也有8.7%。

叠加疫情影响，楼市近期也是较为低迷。据克而瑞，4月份，苏州市区商品住宅的供应面积为22.95万㎡，同比减少80.04%；成交面积为39.84万㎡，同比减少57.37%。成交量创下近四年新低。

本次苏州松绑主要以支持刚需和改善型需求为主，同时也会刺激一些投资需求。

放松主要利好两类人：外地人口和二孩家庭。外地人口限购大幅度放松，二孩家庭主要是在限售方面调整。

2021年，苏州全市常住人口1284.78万人，比上年末增长了10.28万人。这个人口增长比较可观，毕竟北上广去年合计才增长了7.7万人。这10.28万人口会产生很大的住房刚性需求，如今政策调整，他们可以在不改变户籍的情况下缴半年社保就可买房。此外，二孩家庭新房和二手房不限售，可以让该类家庭卖旧房换新房，释放改善性需求。

此外，与长沙不同，本次苏州政策也会刺激一部分投资需求。二手房限售取消，加上限购门槛降低，大大降低了投资成本，会促进投资释放。2022年4月，苏州市区新建商品住宅的成交均价为26448元/㎡，环比上涨4.69%。可见尽管成交面积下降，苏州的房价依然坚挺。

02 扬州政策内容

扬州此次楼市放松内容来源于2个文件。

一个是5月7日公积金管理中心发布的《关于住房公积金支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》（以下简称《通知1》）；

另一个是今天（5月9日）住建局发布的《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》（以下简称《通知2》）。

《通知1》主要内容为：

1、降低住房公积金贷款首付比例。在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。

2、提高住房公积金贷款支持额度。

（1）经市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才，取得博士研究生、硕士研究生、本科学历或相应学位的六类在扬来扬人才，申请住房公积金贷款且符合申请条件的，单人最高贷款额度分别不超过我市单职工最高贷款限额的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；

借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件的，可对照人才层次较高的一方，家庭最高贷款额度不超过我市双职工最高贷款限额的对应倍数。该项人才支持政策执行至2022年12月31日。

（2）生育二孩、二孩以上（不含二孩）的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在我市最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。

《通知2》主要内容为：

1、在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。

2、在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。

3、积极支持城市更新中的征收（拆迁）户在市区购买改善性住房，其现有住房自取得不动产权证后可上市交易。

4、对刚需和改善性住房开发项目的预售监管资金，结合开发企业信用等级情况，按节点适度提前释放配套费用和不可预见费用；对大型房地产企业跨区域开发项目的预售监管资金进行统筹，支持企业在市区内开发建设项目。

5、自本通知发布之日至2022年12月31日（以合同备案日期为准），在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房（含二手商品住房），给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴。

03 扬州政策分析

相对于苏州的全面放松，本次扬州只能是洒洒水，主要是限售期限放松了1-2年，限购没怎么变。扬州此前执行的限购政策为，在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房；同时，限售3年是从取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》时起计算。

这轮扬州楼市放松，属于醉翁之意不在酒，重点是为了吸引人才和促进生育。从本次政策针对人群就可以看出，主要利好来扬人才和二孩家庭。这两类人甚至可以不用不适用现行限购政策，公积金贷款额度也有增加。

此外，扬州还就预售监管资金政策进行了放松。“对刚需和改善性住房开发项目的预售监管资金，结合开发企业信用等级情况，按节点适度提前释放配套费用和不可预见费用”，这相当于给房企释放了一部分预售资金。

政策背后，主要有4点考虑：

一是政策面高层定调。4月29日政治局会议产提到了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求“、“优化商品房预售资金监管”。因此本次扬州也主要是以这个导向去调整。

二是扬州经济坚挺。一季度，扬州GDP1696.82亿，同比增长5.5%，远高于全国4.8%水平，也高于本省GDP第一苏州增速，所以经济压力并不大，没有必要通过大放松刺激经济。

三是本地人口负增长。2021年，扬州市户籍人口451.56万人，比上年下降0.69%，减少了3.12万人。但是，2021年扬州的常住人口还增长了1.6万，都是外来人口。

由此可见，外来人口变为了扬州人口增长的引擎。因此，本次政策主要针对外来人才有这么大的优惠，也是为了进一步吸引外来人口；同时，针对二孩家庭进行政策优惠，也是为了促进人口增长。

四是地产下行压力大。2022年1-3月扬州市区商品房住宅成交面积30.81万方，整体成交规模为近年来低点，成交量同比锐降66%。楼市低迷，也需利好政策出台促进回暖。

最后，扬州的楼市放松政策也是以刚需与改善为主，也是利好外来人才与二孩家庭，炒房需求依然被限制。

04 结束语

综上，本次苏州、扬州调整主要都以支持刚需、改善性需求为主，重点针对外来人口与二孩家庭，促进地产回暖的同时，意在拉动本地人口的增长，保持经济长期增长。其中，苏州松绑力度较大，释放了部分投资需求；扬州限售依然严格，炒房客算是空欢喜一场。

受本轮楼市利好消息影响，今日股市房地产板块和基建板块大涨，阳光城、苏州高新、滨江集团、华夏幸福等多股涨停，也印证了财经锦河眼此前的分析。在生育与楼市低迷环境下，后续仍会有更多城市像苏州、扬州一样对楼市、二孩和外来人口出台利好的政策，刺激经济，稳定发展。