广州市中心最大的旧改项目来了，价格将是最大悬念

广州能称得上“城”的新盘，都不简单。

譬如风头正劲的万科黄埔新城，省实华附双加持的广钢新城，销冠钉子户的亚运城。体量大、货源多、配套全的天然优势，使得它们尤为瞩目。同行们喜欢聊，购房者愿意等，周边竞品密切打探。

而在最近，又有一座新城即将炸市。

说的正是老城区内热议度最高的新盘之一，珠光•海珠新城。

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一期住宅，够海珠区消化三年

珠光•海珠新城作为旧改项目，最大的特点自然离不开“大”。

沥滘村是海珠区的第一大村，亦是广州市中心最大的城中村，包含沥滘、新鱼、大沙、芒滘四个自然村，19个生产社，面积相当于15个猎德村。根据相关资料，项目的用地面积约151万㎡，总建筑面积约470万㎡，划分4期合计61个地块进行开发，体量比总建筑面积约404万㎡的万科黄埔新城还大。

来源：沥滘旧村改造

而在去年11月公布的《申请调整沥滘村“城中村”改造项目规划条件的复函》当中，一期项目共有十六批地块，其中八个批次涉及住宅用地，涉宅用地计容总建面约93.85万平方米。

根据广州中原研究发展部的数据，2021年海珠区住宅新批面积为25.2万㎡，新房网签面积为32.9万㎡。

沥滘旧改一期项目住宅供应面积，足以让整个海珠撑肠拄腹消化三年！这个货量砸进市场，必然是要掀起巨浪，鞭打海珠同纬度的竞品。

紧随“大”字身后，珠光•海珠新城下一个特点是“高”。

在位置上，项目位于珠江后航道以及中大国际创新生态谷，拥有7.1km江岸线，紧靠海珠湖公园、海珠湿地公园、万亩果园，在市中心来说居住环境非常不错，也有一定生活氛围，属旺中带静的类型。

目前，板块已有地铁3号线和广佛线的交汇站沥滘站，番禺大桥、新光大桥、洛溪大桥3条跨江大桥，未来还有广佛线东延段在此设大沙东站，新增两条过江隧道。

公共交通条件一般但是胜在开车出行方便，去琶洲、万博、珠江新城都在半小时车程内，更适自驾上下班而非搭乘地铁通勤的市民。

配套方面，项目外部配套齐全，只是人气未及客村的热闹，规格不如琶洲的高端。项目内部包含教育、医疗、卫生、文化、教育等公共服务设施约100余处，并配建了6所幼儿园、4所小学、1所初中、1所完全中学。

此外，项目根据功能从西往东划分三个片区，西区主要是回迁房以及沥滘村的人文历史建筑；中区以甲级写字楼、商业中心、酒店等大体量商务商业设施为主，预计将诞生海珠区全新地标性的建筑；东区则是商品房搭配学校、公园绿地等的配套。

就当前的情况来看，珠光•海珠新城对比其他旧改项目起点更高、规划水平更高。

首先，板块头顶老城区的光环，兼得江景资源、城市园景以及新兴产业发展机会，起跑就已经赢别人半个身位。另外，根据案场销售介绍西、中、东三个区域都有规划住宅，但主要分布在东区，另外两区都是零散几栋，货量不多。

珠光此番举措，或是有意将沥滘村民回迁房以及相关历史文化配套与商品房的部分隔开，避免部分客户介怀与村民同住，担心自己无法适应原村的文化。

最后一点，大盘最怕就是货量太多，新房泰山压顶，后续销售乏力，业主在二手市场中难以叫价。据克而瑞广佛区域研究部推算，珠光•海珠新城开发周期预计需要9年，而漫长的销售周期显然需要有源源不断的居住需求、高端买家入场支持房价上扬。

可以看到，珠光•海珠新城对比很多旧改项目业态相对丰富，建有旧改项目罕见的大体量商务、商业用地，有机会通过甲字写字楼、地标性商业体引入大型企业，从而吸引高企高管或者高薪人才在项目内租赁置业。

当然，以上是最理想的状态。最终还要看规划的兑现程度、海珠区在科创经济方面的进取心以及相关部门向沥滘板块的扶持力度。

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价格惊喜，户型设计回归传统

看完整个珠光•海珠新城的基本面，接下来聚焦到首期产品。

据悉项目年内先推东区#14融资地块，地块规划9栋住宅1603套住宅，4座商墅，12班幼儿园，2017个车位。同时，地块四周分布24班小学、12班小学、18班幼儿园、108班完全中学，东北侧和东侧分别是海珠湿地公园、瀛洲生态公园。

踩盘当天看到，地块内的12班幼儿园已经封顶，5-8栋楼北侧无高楼遮挡，预计十几层的单位可以北望海珠湿地公园。

综合来说，#14融资地块是整个项目内教育资源比较丰富，景观相对较好的一个组团。不过距离最近的地铁站沥滘站有接近2km路程，无法直接步行前往。周边配套仍以二手社区底层商铺为主，附近有不少自建房待拆，板块面貌暂时上不了“台面”。

销售介绍，项目首推其中的5号和6号楼，三梯六户设计，共有110㎡三房，131㎡四房、140㎡四房三种户型选择，预计6月开售，吹风价约7.5-8万/㎡。不过早在去年，就有消息传出项目放出9号楼的房源开始内部认购，售价低至6字头，几年以前还有4字头的神秘房源！这个价格，只恨自己知道得太晚……

针对组团外东北侧的108班完全中学，销售表示已经落实是公立名校，包含初中和高中部，具体抬头会在6月即是开售前对外公布。看来是要在正式开售前用名校造势，再添一把火。

产品面积偏向改善，价格比中海观云府、中海江泰里、中旅•天宸府、时代•润南略贵一丢丢，与中海观澔府持平，又比一路之隔多了江景的越秀•天悦江湾便宜1/3，如果还有名校加持，珠光•海珠新城的竞争力不可谓不强。

目前，项目已经开放110㎡三房以及131㎡四房板房，总体来说厅大房大，每间卧室都能摆下床头柜和衣柜，各个功能区间面积均衡，实用率约83%。

其中四房户型设计相对出彩，入户花园有近7㎡，客厅南北对流，阳台面积约11㎡可望海珠湿地公园，主卧能做独立的衣帽间。

在户型设计上，珠光•海珠新城可以说是回归传统，比较注重采光通风和舒适度，而没有刻意用小面积撬动更多空间。因此，刚改买家看了可能会有“浪费面积”的感觉，毕竟110㎡在很多市中心新盘已经能做四房。

精装标准基本和同价位竞品类似，包括全屋中央空调，厨房配备西门子三件套，属于不过不失的配置了。

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综合评分7分

关注掌楼牛市的粉丝都知道，蜀黍对大盘一向持保留意见。

因为开发、销售周期太长，这类社区往往无法避免长期施工带来的路况烂、环境差、噪音大的问题，同时存在规划难以兑现等的变数。所有新房卖完之前，项目的二手房大概率不好卖，也卖不贵，所以业主必须做好长期持有物业的准备。

但是，珠光•海珠新城作为市中心最大的旧改项目，规划、产品和价格都有惊喜到我。

看规划，业态多元且有大量商业、商务需求托底置业需求，也不是仅靠地缘客。看产品，平平无奇但是难得方正实用，目标也很明确就是针对改善型的客户。价格嘛，和今年海珠区几个新盘价格相差无几，跟琶洲比是打骨折，而且整个项目的基本参数都不差，后期东区产品也有二线江景。

另外，沥滘和南洲板块有很多十几年的二手小区，隐藏大量改善型的置业需求，周边二手房的价格在4-5.5万/㎡左右，而目前在售的新盘只有12万/㎡的越秀•天悦江湾。如果珠光·海珠新城真卖7字头，那无论是与周边二手房对比，还是和海珠区的新房比较都有较强的性价比。

综上，投资需要慎重考虑，自住改善值得入手。

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本文只供参照，不构成投资建议。