纵横策略塑造居住服务数字化平台，贝壳以数字空间引领场景革命

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地产科技系列访谈第九站

“坚持创新核心地位，加快建设科技强国”是我国十四五的战略目标，科技赋能已经成为房地产转型升级的主要方向，而地产科技相关的初创公司也成为了创投领域的主要部分。在刘洪玉会长的带领下，清华校友总会城乡建设专委会将“携手地产科技·引领高质量发展”作为核心宗旨。

由清华校友总会城乡建设专委会（简称“专委会”）、清华大学恒隆房地产研究中心（简称“房地产中心”）以及焦点研究院（简称“焦点院“）共同发起了“中国地产科技企业调研”。调研将通过对地产科技类企业的深入走访，探索领先企业的创新路径和初创类企业的创新现状，并尝试展望地产科技的未来发展方向。

李文杰 清华2013级MBA

贝壳找房高级副总裁

贝壳研究院院长

本项调研的第九站，清华校友总会城乡建设专业委员会、清华大学恒隆房地产研究中心师生以及搜狐焦点研究院的人员前往贝壳找房（北京）科技有限公司参观走访。在交流会上，清华2013级MBA、贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰就贝壳找房的科技创新进行了介绍。以下是本次访谈主要内容：

访谈内容

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ACN网络推动中介行业转型，先纵后横铸居住服务数字化平台

专委会委员：作为一个居住服务平台，贝壳是怎么理解数字化在其中的作用，您怎么看待目前居住服务行业的数字化水平？

李文杰:居住服务的数字化应从房、人和流程三大关键要素切入：房的数字化是基础，是人房智能匹配体系的起点；人的数字化是核心，让产品和服务更精准满足消费者需求；全流程数字化是结果，最终全面提升消费者体验与交易效率。

尽管体量庞大，但中国居住服务行业仍停留在缺乏数字化的阶段，且面临效率低下的问题。例如，在中国，由于业内缺乏独家委托机制，卖房人往往联系多家经纪门店和多位经纪人。同时，买房人也不得不在决策过程中周旋于多家经纪门店和多位经纪人之间。由于无法保证其经济利益，经纪门店和经纪人不愿意分享所掌握的信息和资源，长此以往业内获客形成了信息封锁、恶性竞争的局面。此外，由于过去对房产经纪职业缺乏认知，行业缺乏从业时间长、经验丰富的专业经纪人。这些挑战影响了服务质量，并导致消费者缺乏对行业的信任。

专委会委员：贝壳准备怎么去解决这些问题，并且已经做了哪些工作？

李文杰: 我们认为，要在解决行业挑战的同时捕捉市场机遇，关键在于能够建立基础设施，从根本上重新定义行业参与者之间的关系。为此，我们构筑了经纪人合作网络（ACN网络），作为支撑我们基础设施的运营系统。通过重塑以下三个领域，ACN网络已经并将持续推动中国的房产交易和服务行业转型：1、促进服务者之间的信息和资源共享，打破信息孤岛；2、分派合作角色，实现跨门店和跨品牌合作；3、为经纪人、门店、品牌和其他服务者搭建一个专业网络，促进平台上的各方参与者的交互。

2018年4月，在经过时间验证的ACN网络的成功基础上，我们将链家的核心竞争力横向扩展至贝壳平台，以服务于广阔的居住市场。截至2021年12月31日，贝壳平台上的房产经纪品牌和活跃门店数分别增至300个和超过45000家，彰显了我们基础设施的兼容性。ACN网络的拓展促进了合作共赢。于2021年，通过贝壳平台完成的二手房交易中分别有约76%和37%的交易涉及跨门店和跨品牌合作。截至2021年12月31日，贝壳平台上约86%的二手房挂盘信息由贝联门店的经纪人发布。

专委会委员：贝壳进行数字化的战略目标是什么？

李文杰：在2019年的新居住大会上，贝壳提出了两个趋势：数字化价值崛起和服务者价值全面崛起。当下的贝壳也正循着这两个趋势拓宽房产经纪行业的边界。自2020年在美股上市后，我们的战略进行了调整，形成在居住服务领域的“一体两翼”布局，曾经的居住服务平台也升级为居住产业数字化服务平台。居住产业数字化服务平台，是我们当下追求的新增长极，即依托数字化能力，贯穿居住产业链上其他赛道，通过对传统居住产业的全链条改造，助力传统产业转型升级。

目前，我们依托行业领先的标准化和数字化实力，采用已被验证的“先纵再横”的拓展模式重塑了家装家居行业。贝壳推出了家装品牌被窝家装，以创造信息更透明、连通性更强且量身定制的客户体验。作为我们努力发展该行业垂直能力的一部分，贝壳于2021年推出了自有的Home SaaS家装家居系统，在家装流程的关键环节中实现全面模块化、标准化和数字化。这些努力加上一系列开拓性的安心服务承诺帮助我们建立了我们的品牌并提高了它的认知度。于2021年，被窝家装已经向客户交付了超过3500个家装项目。

专委会委员：贝壳怎样长期保持在居住服务领域的科技创新优势？

李文杰：我们立志引领中国居住行业新时代下的创新，在线线下一体化运营为贝壳带来了对整个行业价值链深刻的洞察。我们不断升级的技术平台使我们成为行业中的先锋，通过将人工智能和机器学习等技术与我们的运营专长相结合，我们得以对耗费人力及时间的流程进行精简和数字化，这些创新如今已成为贝壳标志性的特征且从未被同行超越。而且，我们通过对人才和技术的大力投资不断在数字化领域实现创新和提升。于2019年、2020年及2021年，贝壳的研发费用分别达到15.71亿元、24.78亿元和31.94亿元，不仅连续多年持续增长，水平也是远超同行。贝壳领先的技术水平和背景有助于我们吸引并留住软件工程师、AI和VR人才，巩固我们创新的核心价值，并打造护城河。

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从VR看房到场景革命，数字空间激活更多新可能

专委会委员：除了在传统交易环节，贝壳的数字化还会应用在哪些领域？

李文杰：贝壳的数字化在以下两大领域也发挥了极大作用：

1、培养服务人才

贝壳的产业数字化并非仅限于对居住产业极度非标的价值链进行数字化重塑。服务者是居住服务产业的核心力量。提升服务者职业化水平、培养数字化新居住服务人才也是贝壳的核心目标之一。通过标准化和线上化，贝壳重塑了服务流程体系。同时贝壳打造数字化工具，对服务者进行培训，提升其作业能力，让服务者的能力提升更有效率。

2、居住空间数字化

贝壳还对居住空间的全量信息进行数字化复刻，形成“数字空间”。“数字空间”可实现居住产业各领域（交易、家装、家居、家服等）全价值链的真正贯通，让围绕居住场景的一切商品和服务的需求都可以在数字空间中快速升级迭代，并在场景融合中实现更大价值释放。

专委会委员：您上面提到了居住空间数字化，能否介绍下什么是数字空间，在这方面贝壳做了哪些工作？

李文杰：数字空间是对物理空间全量数据的复刻。2016年，诞生于贝壳内部的如视为了更好的践行贝壳提出的真房源标准，通过三维重建等前沿技术对物理空间内、外部结构、空间内物品及位置等全量信息进⾏数字化重建，从⽽精准地刻画物理空间多维细节，将分散的、⾮结构化数据转化为结构化数据，在行业内率先推出了VR看房，并陆续打造了VR讲房、VR带看等其他服务。如视通过智能扫描设备研发、VR场景构建算法和三维重建，结合AI技术，为用户在线上还原出一个真实、可感知的空间，打破了传统图片、视频无法有效映射空间感、方位感的局限。

专委会委员：为什么会想去做如视这套系统，目前效果怎么样？

李文杰：当时有两方面的考虑：1、链家一直致力于推行真房源，真房源有一项叫做真实图片，但很多经纪人为了满足房屋业主的要求，拍出来的图片会进行大量PS，导致真实图片也会失真；2、链家的每个房源都要有实勘户型图，原本是要求经纪人在业主挂牌后拿上工具去业主家亲自测量，这样无疑增加了经纪人的工作量。再加上2015、2016年的的三维图像技术基本已经发展成熟起来，所以我们决定通过VR技术去解决这个问题。经过多年技术升级，如视开发的VR带看技术已经超越了400电话，成为贝壳最有效的商机来源之一。截至目前，累计VR浏览量高达17.9亿次，带看转化率达28%，用户停留时长提升了270%。

专委会委员：除赋能房屋交易外，未来如视还有哪些市场空间，您怎么看待未来数字空间的发展？

李文杰：随着数字空间的逐步建立，数据的价值正在被不断发掘。原本需要通过人的知识与空间去碰撞才能获得的东西，如今都可借由AI去实现。数字空间的本质就在于把专业知识或经验以数据的方式沉淀，再通过AI去实现跟物理空间的交互，从而替代一部分人工，达到降本增效的作用。以租赁场景为例，屋内的各种家电等设施，如视可结合VR自动进行物体识别，列入出租内含物品清单；AI不仅可模拟室内不同时段的采光情况，还可自动进行家装设计，模拟出不同的家装风格与家居陈列，还原入住后真实效果，大幅提升用户吸引力，加速消费决策。

未来所有在物理空间发生的商业行为或者交互行为，都有机会在数字空间被重塑。某种程度上如视的技术颠覆了房地产交易行业，未来3D场景重塑在更多行业里会有更多应用。以如视为立邦定制打造的“AI设计我的家”功能为例，通过如视的千万套VR房源数据，帮助消费者以AI实现个性化整屋设计，并叠加“一键换色”功能实时渲染出实际效果。功能上线后，AI设计的强交互与强留资特性，将立邦小程序内80%的流量都有效转化为商机，大幅提升了立邦在微信生态内的获客能力。未来，如视还将持续探索VR、AI等前沿技术在更多场景的落地，进而推动各行业的数字化变革。如视将持续以技术赋能产业链的上下游，通过效率革命和服务升级，不断发挥出数字空间更大的商业价值和社会价值。