南二环融创福州府，安商房交房，拆迁户赚了吗？

昨天南二环融创福州府安商房部分交房，正好前几天群友发了业主群因为拆迁户低价卖房引发业主之间的争议，今天就来聊聊这个项目。

项目情况

2019年7月，融创以楼面价14282元/平拿下宗地2019-39号，地块面积210.6亩，容积率1.92，安置型商品房建设比例：40%，按照14800元/平方米均价销售由指定对象购买。

项目由路网分割成了ABCD区，其中BD区是纯安商房，A区配建了一栋安商房，C区纯商，合计2740套。

其中商品房部分，在2020年6月首开上市，备案精装2.9W，不过去化不理想，项目主打89、108、125三种产品。

随后国庆节项目开启全城分销，一度刷屏福州楼市，不过整体的去化依然没有太大改善，随着2021年初福州放开落户，这个看上去是滞销盘代表的项目，去化出现了明显改善。

虽然房企出现争议，但是依然挡不住项目的去化，其中89三房更是热销产品，随着工抵房、分销的加剧，配合当时的楼市热度，这个安商房在交房前，也做到了接近清盘，目前剩余叠拼在售。

安商房情况

项目昨天安商房交房，房企也对此提前进行了宣传，加上不少交房视频流出，目前整体的认可度还不错。

那对于这个项目的安商房，从这个配建选项来看，对于拆迁户而言，选择ABD区，哪个最优？

从社区体量来看，A区9栋（614套）、B区4栋（320套）、D区13栋（949套）。

从社区布局来看，B、D区，采取两列布局，基本没有太大的社区概念，A区采取了围合，在社区中央保留了一定空间。

从户型分布来看，A区只有安商房一栋存在59平米的产品，大部分户型在89、108、124平米，B区：74-120平米，D区：44-105平米。

分析：通过上面的数据对比，如果是拆迁户，在面积段符合的情况下，A区很明显是最优解，除了A区大量商品房存在外，社区的布局、户型的分布都是BD区无法匹敌。

对于BD区、布局都是两列，从户型来看，B区更接近商品房，不过没有小户型存在，对于有打算出租的拆迁户，不算太优，但是对于自住的拆迁户，虽然社区很小，但是可能并不算差。

对于D区，虽然有3栋6层洋房存在，但是很明显是早期安置房的代表，大量的小户型存在，对于日后真正的居住体验影响预计不会太低。

拆迁户赚了吗？

对于安商房而言，大部分情况下，都是讨论商品房业主能否保本等问题，而这次来讨论看看拆迁户赚了吗？

分析：对于拆迁户，2018年郭宅给出的方案，区位价11800元/平，对于放弃安商房的给予货币补贴，一开始是4933元/平，不过随后调整到了6405元/平。

正是由于较高的货币补偿，成就了当时最火的棚改货币化安置，由于这个特色存在，对于拆迁户而言，如果选择了安商房，比如福州府给出的对接价14800元/平，拆迁户实际成本应该在14800+6405=21205元/平。

当然对于拆迁里面还有很多其他的额外补贴等，不过大头主要是这两个方向，如果按2018年拆迁计算，如今4年时间过去，假如按年利率5%计算，4年时间复利后21%，相当于拆迁户选择福州府的成本已经2.56W。

对于项目的商品房，虽然精装备案价2.9W，不过实际去化过程中，特价优惠不少，按常规优惠计算精装均价2.5-2.7W。

对于拆迁户而言，安商房毛坯，商品房精装，不考虑实际交付效果，配合市场对于安商房和商品房的看法，很明显拆迁户选择拿房也没赚。

当然2018年，如果选择拿房，2W出头的货币补偿，在当时的楼市购房，城南区域最典型的红盘，就是三环边的滨海橙里，这个项目从目前二手挂牌1.9W来看，略低于当初的售价。

从倒车镜来看，当时的最优解可能是拿了钱，就放到银行定期，然后开始享受生活，不过从实际出发，选择拿房，对比目前的楼市波动，也不算太惨。

特价思考

面对成本并不低的情况下，近期网络挂出了项目安商房的特价情况，105平米，未出证，单价1.6W。（无证，交易的风险太多）

分析：从挂出的特价1.6W来看，虽然项目对接价1.48W，但是如同上面的计算，实际成本即使不考虑时间成本，明显也是亏损出售，正是因为这样的挂牌，让购买了商品房的业主，很容易产生一定的心态失衡。

对于这个特例，虽然无证压低了价格，不过为何会出现拆迁户以低于2W的价格出售，这就是目前安商房的争议所在。

个人感受：房产购入的难易度，对于大部分刚需购房者而言，不少是掏空了4个钱包才购入，而拆迁户是依靠自身的土地优势购入，当然这不是什么歧视问题，仅仅是对于购房者的心态，以及房产的出手的重视度问题。

也正是因为这样差异化，即使拆迁户成本不低，但是对于购买了同项目的商品房业主，难免产生一定的争议。

后续思考

对于拆迁，上面给出的成本考虑了货币补偿，不过如今的拆迁这个时代红利已经基本消失，比如同样是南二环的北园，目前给出的货币奖励是1170元/平，比当初的少了5.3K左右。

分析：当红利消失之后，如今的拆迁很明显选房基本成了唯一选项，届时交房之后，拆迁户面对的成本概念很明显会进一步减弱，而且大量的选房，后面的二手抛量预计也会当初货币安置来得高。

对于拆迁户，当初不止存在货币红利，在安置选房上，也是采取摇号，就如同当时三叉街选房，融侨则徐道壹号的安商房，明显比滨海首府来得受欢迎。

不过对于拆迁户选房，福州前几年也有特例存在，这些特例给出的利润空间更是巨大，下篇再聊。