响应中央县城城镇化新政！合一助力博罗县把握先机！

推进县城建设对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义。中共中央办公厅、国务院办公厅于5月6日发布《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》(以下简称《意见》）。

中央这份文件勾勒了城镇化建设新图景！《意见》提出，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城建设取得明显成效，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大。

合一城市更新集团以专注服务中国新型城镇化作为集团2035战略使命，我们聚焦于将城市更新、产业升级以及乡村振兴进行高度融合发展。2022年3月18日，合一城市更新集团惠州公司中标惠州首个村镇工业聚集区升级改造项目——博罗县石湾镇滘吓股份经济联合社、滘吓村冯屋股份经济合作社、滘吓村董屋股份经济合作社、鸾岗村龙山股份经济合作社等4个“三旧”改造用地改造（以下简称博罗县石湾镇滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目）前期服务商。我们正致力于以实际行动助力“以县城为重要载体的城镇化建设”。

根据《意见》制定的战略方针提出，统筹县城生产需要，促进县城产业配套设施提质增效，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，引导支持各类市场主体参与县城建设，强化县城与邻近城市发展的衔接配合，意味着国家已经将县域经济的重视程度提升到了一个全新的高度，博罗县石湾镇滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目积极响应顺势而为，承接新政利好。

卫星县城发展正当时

《意见》提出，加快发展大城市周边县城。支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，主动承接人口、产业、功能特别是一般性制造业、区域性物流基地、专业市场、过度集中的公共服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城。

博罗县石湾镇滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目所在的惠州市博罗县，2021年全县地区生产总值741.46亿元，税收收入107.93亿元，成为广东唯一的全国百强县。

值得注意的是，博罗区位空间优势明显，东邻惠州市核心区惠城、西接省会广州、南连“世界工厂”东莞，15分钟可至东莞火车总站和增城新塘大型综合交通枢纽，1小时可达深圳、广州市区。惠州要深度“融湾入圈”，除深圳外，主动承接广州、东莞创新资源和高端产业外溢是必然选择，而在这一承接外溢、接受辐射的过程中，博罗义不容辞地要打头阵、当先锋。

产业转型升级示范园区迎来发展红利

《意见》支持具有资源、交通等优势的县城发挥专业特长，培育发展特色经济和支柱产业，强化产业平台支撑，提高就业吸纳能力，发展成为先进制造专业功能县城。

《意见》提出，要增强县城产业支撑能力。重点发展比较优势明显、带动农业农村能力强、就业容量大的产业，统筹培育本地产业和承接外部产业转移，促进产业转型升级。突出特色、错位发展，因地制宜发展一般性制造业。

工业化水平与城镇化水平息息相关，也将助推县域经济高质量发展，而打造产业平台是一个突破点。

《意见》明确要提升产业平台功能。依托各类开发区、产业集聚区、农民工返乡创业园等平台，引导县域产业集中集聚发展。支持符合条件的县城建设产业转型升级示范园区。根据需要配置公共配套设施，健全标准厂房、通用基础制造装备、共性技术研发仪器设备、质量基础设施、仓储集散回收设施。

这一政策条文强调了园区的主阵地作用，要打造产业链竞争优势，推进项目向园区集中、产业向园区集群是关键。

博罗未雨绸缪，提前布局村镇工业集聚区。2021年11月16日，博罗县县长邱志彪在两会期间提出，全力以赴推进重大平台建设，培育扶持产业集聚，实现实体经济硬实力大跃升。把抓园区建设和工业发展摆在更加重要的位置，推动工业经济强势崛起；高起点培育产业集群。坚持一二三产业协同发展、提质增效。大力发展先进制造业，加快培育壮大以华通、南亚等为龙头的高端电子信息产业，以欣旺达等为龙头的新能源产业，以正威、益利素勒等为龙头的铜材料产业，以台铃、小刀等为龙头的电动车产业。力争到2025年，电子信息、铜材料产业产值分别达到1000亿元，新能源产业产值达到500亿元。

2022年2月15日，博罗县委十四届三次全会提出全面开展“营商环境综合提升年”行动。思路是从解决好“人”的问题，改进工作作风、解决好体制机制问题提升服务效能这两点着手，致力打造“成本更低、办事更快、服务更优”的营商福地。

石湾镇坚持以村集体和村民利益为出发点，以人民为中心推进各项工作，打造一批“农民增收、产业兴旺、经济繁荣”的新型产业示范园，以解决石湾镇现有村级工业普遍存在产业低效能、容积率低、建筑质量差等土地利用效率低下的问题；同时更希望通过一系列改造，以工业改工业的方式，来实现产业的升级与厂房的升级提容、改善全镇营商环境、提升百姓收益、稳定社会发展。

作为博罗县“工改工”项目作为改造试点项目，博罗县石湾镇滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目将打造“博罗样板”，争当惠州村级工业园改造升级的“模范生”。

村镇工业集聚区升级改造加速推进

《意见》明确，通过存量低效利用的村镇工业区改造升级实现集约高效的建设用地利用机制，符合加强存量低效建设用地再开发，合理安排新增建设用地计划指标，保障县城建设正常用地需求，以及推广节地型、紧凑式高效开发模式。

博罗县及石湾镇政府对村镇工业集聚区升级改造工作推进十分重视，多次组织项目协调会，通过以滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目为试点，总结“工改工”经验，逐步推进村级工业园改造。

随着前期服务《中标通知书》的发放，博罗县石湾镇滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目率先在惠州市拉开了村镇工业集聚区升级改造的帷幕。

为更专业、高效地推动“三旧”改造工作，博罗县及石湾镇相继聘请了“合一城更（惠州）咨询有限公司”作为“三旧”改造年度政策咨询服务机构。

此次中标是《博罗县“三旧”改造实施办法（试行）》公布后第一批项目前期服务商，体现了政府部门对合一在三旧改造领域专业度的认可。而合一能够中标，也非偶然，正是在新型城镇化建设、县域经济方面专业领航、率先布局的实力体现。围绕新型城镇化之下，城市更新如何联动产业升级、如何带动多元治理下的有效实施等问题，合一创新提出解决方案——“区域城市更新产业升级123体系”，包括一套城市更新产业升级战略导向的制度保障，两个规划、三个实施方案。具体解析如下：

一套城市更新产业升级联动战略导向下的制度保障：基于地区开展城市更新联动产业升级的战略，制定一系列的制度保障。政策制度建设重点在于申报审批、拆迁实施、供地模式、改造规划功能与开发量、地价测算与缴交、税务筹划等六个方面，也就是合一首创的“城市更新政策环境六要素”方法论，因为在城市更新领域里，政策环境决定营商环境。

制定两个规划：即产业转型升级规划和城市更新空间统筹规划，一个是内容，一个是空间，通过“更新+运营”、“内容+空间”的方式，确保更新方向精准，空间规划可以充分配合支持内容升级实施。

三个实施方案：一是制定可落地的改造实施方案：通过定单元、定项目、定时序（哪些先改、哪些后改？）、定更新模式（谁来改？怎么改？），制定可行的改造方案；二是制定科学的招商引资方案，针对引进市场主体参与的城市更新项目，基于项目特性（比如产业运营、基建投资运营或者商业资产运营等），引进资源、经验与资金等各方面匹配的市场主体，同时提前算好账给足政策支持，清晰定义政企合作的工作边界与权责利，予以对应支持措施，确保项目可实施；三是制定灵活的投融资方案，针对政府主导实施的城市更新项目，研究实施主体性质，比如地方功能性国企或者地方投融资平台企业，投资金额、回收模式、融资模式等，提前做好投融资安排，确保项目顺利实施。

随着中央最新政策出台带来的重要利好，合一以专业操盘能力推动惠州市博罗县石湾镇滘吓旧砖厂周边地块“工改工”项目的改造建设，带动惠州博罗石湾镇土地资源的集约利用、提高土地产出效益、优化产业布局，助力完善县域公共服务配套、促进城市更新联动产业升级，对加快当地经济发展起到积极推动作用。

展望未来，合一将坚持“旧改+运营”、“园区+基金”的双轮驱动模式，依托在城市更新与产业园区运营方面的实操经验，结合村镇工业园的发展现状与属地政府诉求，探索将深圳作为先行示范区的先进经验模式向外输出推广，带动周边地区村镇工业园改造升级，助力“以县城为重要载体的城镇化建设”。

如需了解产业更新运营全流程服务以及更多的投资机会，欢迎垂询。

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展。

集团旗下的深圳市合一产业咨询有限公司，拥有丰富的全过程产业园区开发运营实操经验及案例，致力于通过 “旧改+ 运营”、“园区 + 基金”双引擎驱动模式 ，整合资源打造产业要素闭环流通的生态圈，为中国房地产下半场从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案。公司目前正深度服务深圳全市十个区超过 50 个工改工项目的产业规划策划、产业资源导入、产业申报与全程申报等，为深圳、惠州、中山、成都等城市的地方政府及其平台公司提供产业转型升级政策规划、 M0 政策以及村级工业园区改造升级政策等专业咨询服务。

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