【普法】疫情期间经营性用房租赁及减租法律问答

2022年新冠肺炎疫情（“疫情”）再次肆虐全国，多个城市吸取2020年防控经验，采取严格的封控措施，以期尽快实现“社会面清零”目标。与此同时，承租房屋用于生产经营的企业普遍受到疫情或疫情防控措施影响，不少企业出现经营困难，由此增加租赁合同双方当事人的争议风险。

最高人民法院（“最高院”）曾在2020年出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（以下简称《2020年最高院指导意见》）（一）～（三）；上海市高级人民法院（“上海高院”）曾在2020年出台了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（一）～（五），并在2022年出台了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》修订版（以下简称《上海高院系列问答（2022年修订版）》）之一～四；并且最高院和上海高院在2022年还分别新发布了一些其他意见。

但是要注意的是，就不可抗力与情势变更的适用关系，2020年至今期间，随民法典2021年1月1日实施，一方面删除了情势变更须为“非不可抗力”的规定，即属于不可抗力的，除可能根据不可抗力各种法律后果的适用条件产生相应法律后果外，还可能构成情势变更而产生相应法律后果；另一方面，情势变更的构成要件中删除了“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”中的“不能实现合同目的”，即情势变更与是否能实现合同目的无关，但不可抗力仍可在致使不能实现合同目的时享有法定解除权。本指引意见已尽量注意处理好该问题，但请在阅读民法典施行前相关规定原文时注意。

此外，继2020年之后，2022年国家和上海市也相继发布了特定主体承租国有房屋从事生产经营的减租政策。

为此，上海律协房地产业务研究委员会对疫情所涉经营性用房租赁及减租法律问题进行相关梳理分析，结合2020年以来相关案例，形成本指引意见，供参考。

一

疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？

答：根据民法典有关规定，参考《上海高院系列问答三（2022年修订版）》，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。但需注意3点：

1、属于不可抗力，不等于当然发生法律规定的不可抗力可能产生的免责、合同解除权等各种法律后果；

2、属于不可抗力，即使不能发生不可抗力可能产生的相关法律后果，也可能构成情势变更而产生相应法律后果；

3、疫情以及疫情防控措施部分情形下可能达不到法律规定的不可抗力程度，而不属于不可抗力，但也可能构成情势变更而产生相应法律后果。

因此，纯粹判断疫情及疫情防控措施是否属于不可抗力，没有绝对的法律意义，仍需结合法律对不可抗力及其各种法律后果适用条件的规定，和情势变更构成要件的规定，判断疫情及疫情防控措施对合同履行的影响及相应法律后果。详见下述具体分析。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条第二款不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》

问题2：疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？

答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。……

二

法律对于不可抗力规则和情势变更规则的具体规定是怎样的？

答：1、不可抗力在合同领域的影响，主要体现在达到当事人一方因不可抗力不能履行合同程度时，部分或者全部免除责任，和致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同，这两个方面。

2、情势变更则是在构成法律规定的情势变更要件时，经一定的协商程序后，当事人有权通过诉讼或仲裁方式请求变更或解除合同，这两种可能的主张。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条第一款因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。……

第五百六十三条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知（法发〔2022〕2号）第3条……对于受疫情等因素影响直接导致中小微企业合同履行不能或者继续履行合同对其明显不公的，依照民法典第五百九十条或者第五百三十三条的规定适用不可抗力或者情势变更规则妥善处理。

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》（注：因《2020年最高院指导意见（一）》第二、三条相关意见与此基本相同，此处不再引用，下述结合具体问题适当引用）

问题1人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循哪些具体的裁判原则？

答：……。三是依法调整，公平公正。要依法准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。对于确因疫情或者疫情防控措施影响，当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的，综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不可抗力规则。受疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，正确适用情势变更规则。

问题2疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？

答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。

如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

三

依据不可抗力规则，租赁合同双方能否主张免除责任？

答：1、出租人可以，但承租人一般不可以。原因在于，在判断法律规定的不可抗力是否导致不能履行合同的关系上，非金钱债务与金钱债务的情况不同。具体到租赁合同，疫情或疫情防控措施对出租人履行将租赁物交付承租人使用、收益，并承担适租维修的非金钱义务而言，明显不能履行（或者说，出租人已经履行了交付义务，但承租人不能使用、收益系疫情或疫情防控措施所致）；而通常情况下承租人支付租金之金钱债务的履行不会受到影响，因此，承租人不支付租金或迟延支付租金产生的违约责任一般难以通过不可抗力规则来免责。

2、同样依据法律规定的不可抗力是否导致不能履行合同的关系去判断，特定情形下承租人的租金支付义务仍可通过不可抗力规则来免责，如“因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等”。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十条第一款当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

第五百九十条详见本意见第二部分

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》

问题4受疫情或者疫情防控措施影响导致买卖合同履行迟延，如出卖人迟延发货等，是否可以适用不可抗力作为免责事由？

答：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。

对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。

对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。

四

依据不可抗力规则，承租人能否单方解除租赁合同？

答：1、一般不可以。原因在于，除租赁合同另有特别约定外，因疫情以及疫情防控措施不可抗力而解除合同，要达到法律规定的“致使不能实现合同目的”的程度，而疫情以及疫情防控措施具有一定的偶发性、临时性，与租期相比往往较为短暂，一般不会导致承租人完全无法行使使用、收益租赁物的权利，而造成租赁合同目的落空，因此，依据不可抗力规则主张解除租赁合同，在司法实务中一般很难获得支持。不过，本轮疫情比较严重，疫情防控措施持续时间也可能较长，个案中结合具体租赁用途、租期占比等因素，如确实导致承租人不能实现合同目的的，仍可以此为由解除合同。

2、同样依据法律规定的不可抗力是否致使不能实现合同目的去判断，特定情形的租赁合同如“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消”的，不能实现合同目的的情形比较明显，承租人一般可以此为由解除合同。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（一）项详见本意见第二部分

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》问题1、问题2解答中涉及不可抗力与解除合同的相关内容，详见本意见第二部分。

上海高院2022年3月31日《关于司法服务保障疫情防控和经济社会发展的若干意见》第7条……。对当事人以受到疫情影响作为诉由请求解除合同或者免除违约责任的合同纠纷，准确查明疫情时空阶段和范围、抗疫防控措施与合同违约或者履行不能的因果关系。结合案件具体情况，分层分类妥善审慎处理，存在恶意违约情形的，根据严格合同责任，不轻易确认合同解除；存在不可抗力或者情势变更等相关法律规定的情况，根据疫情对个案的实际影响，妥善处置纠纷。

《2020年最高院指导意见（二）》第5条第2款为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

参考案例

(2020)沪0115民初53118号案法院观点：新冠疫情虽属于不能预见、不能避免，但鉴于租赁合同出租人的根本义务是将符合租赁用途的房屋交付给承租方使用。并且在疫情爆发初期，被告为抗击疫情，已积极出台关于免除抗疫期间租金减免的公告，事实上已同意免除了原告截止2020年3月26日止的应付租金、物业费等。自2020年2月1日起的租金，原告未曾支付。其于5月13日告知被告将于5月16日腾退房屋(即解除合同)，原告此时并无单方解除合同的权利，其诉请确认涉案合同于5月16日已解除的观点，本院不予采纳……。新冠肺炎疫情给从事旅游行业的原告确实造成了一定期间的经营困难，但该困难并非持续而不能克服，在被告已积极减免租金的情况下，原告未就合同继续履行付诸努力而径行于2020年5月单方终止合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

五

依据情势变更规则，承租人能否单方解除租赁合同？

答：1、有一定机会，总体上比之以不可抗力为由解除租赁合同的适用难度要低些。

2、但一般情况下，变更合同相对于解除合同的几率更大些，即使当事人直接要求解除合同，法院或仲裁机构仍首先考虑能否通过变更合同处理；如通过变更合同仍“对于当事人一方明显不公平的”，解除合同才有较大现实可能性。经检索，因疫情影响履约为由，主张以情势变更解除租赁合同的，上海以往司法实务获得支持的案例较少。因此承租人以情势变更为由直接要求解除合同的，应慎重。

3、需注意的是，以情势变更主张解除合同，依法必须通过向法院或仲裁机构请求的方式行使，当事人自行向相对方发出解除通知，不产生合同解除的法律后果。

4、此外，法律要求当事人在以情势变更为由而向法院或者仲裁机构提出变更或者解除合同请求之前，要经过与对方在合理期限内重新协商的程序，同时考虑到向法院提起变更或解除合同请求能否得到支持也存在一定不确定性，受疫情影响严重即便疫情防控措施结束后仍欲退租的承租人，仍需搜集好承租经营受到影响的相关证据，并与出租人充分协商，无法协商一致时及时提起诉讼或仲裁，不建议在未协商的情况下迳行停止履约。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条详见本意见第二部分

《2020年最高院指导意见（一）》第三条第（二）项疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》问题1、问题2解答中涉及情势变更与请求变更或解除合同的相关内容，详见本意见第二部分

参考案例

(2021)沪02民终642号案法院观点：合同履行期间，因发生新冠肺炎疫情而给经营活动带来影响，但该情形不构成合同的必然解除，故维凯公司以该节点作为合同解除时间不当，双方合同应以兴邦公司发出通知中限定的时间点作为合同的解除日。从维凯公司已履行合同的情况看，维凯公司主观并无违约故意，之后未能按约支付租金等费用，确有受疫情影响的因素，故兴邦公司以维凯公司无故违约要求维凯公司承担违约责任欠妥。

(2020)沪02民终10887号案法院观点：新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对谚嘉公司房屋的使用造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，谚嘉公司并不因此有权直接解除合同。

六

疫情期间，经营性用房出租人能否以承租人迟延支付租金为由单方解除租赁合同，并要求承租人承担违约责任？

答：一般不允许。虽然租金支付义务作为金钱债务一般不因不可抗力而免责，且在承租人未以情势变更为由请求法院或仲裁机构减免租金或者延期支付租金等变更合同之前，是否可减免租金、延期支付租金尚处于不确定状态，但最高院有关工作会议纪要对当事人行使约定解除权持严格适用的立场，要求审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。该意见使法院在约定解除权行使上，趋向于以合同目的能否实现为基础的法定解除权行使。而受疫情或者疫情防控措施影响，承租人未支付或迟延支付租金，即使可能构成违约，其违约程度也比较轻微，更无主观违约故意，因此最高院和上海高院在有关疫情的相关指导意见或问答中，均已明确出租人以承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任的，不予支持。

法律依据：

最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

《2020年最高院指导意见（二）》第5条第1款承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》

问题6疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？

答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

参考案例

(2021)沪02民终2757号案法院观点：结合双方以往支付租金的情况、祥复公司多次给予弈彩公司付款履行宽限期，以及祥复公司提出解除合同的时间节点、弈彩公司欠付的租金基本上均涉及新冠疫情期间等事实，本院认为，祥复公司以弈彩公司逾期支付租金构成违约，祥复公司有权主张解除合同，依据不足，本院难以采纳。

(2021)沪02民终642号案法院观点：合同履行期间，因发生新冠肺炎疫情而给经营活动带来影响，但该情形不构成合同的必然解除，故维凯公司以该节点作为合同解除时间不当，双方合同应以兴邦公司发出通知中限定的时间点作为合同的解除日。从维凯公司已履行合同的情况看，维凯公司主观并无违约故意，之后未能按约支付租金等费用，确有受疫情影响的因素，故兴邦公司以维凯公司无故违约要求维凯公司承担违约责任欠妥。

(2020)沪01民终14148号案法院观点：……，考虑此前疫情或者疫情防控措施确实会给礼晗公司带来一定的履行困难，加之双方租赁期限较长，投入较大，且礼晗公司亦有继续承租的意愿，故对于欧润公司以礼晗公司迟延付款为由，要求解除合同、礼晗公司搬离并返还系争房屋及支付解约违约金的诉请，本案中均不予支持。但此为考量此前的疫情因素，方才给予礼晗公司此次租金迟延支付的谅解，本案之后，礼晗公司仍应按约履行付款义务，否则，欧润公司可依约追究其相应责任……。对于自2020年3月1日起的租金应否减免及下调问题，如前所述，疫情并非导致双方合同履行不能，关于由此带来的礼晗公司的可能影响，一审法院已在上文宽宥礼晗公司迟延付款中予以考虑。此情况下，礼晗公司仍要求欧润公司减免租金、下调租金标准依据不足，一审法院不予支持。

七

经营性用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？减免的幅度是多少？

答：1、承租国有房屋从事生产经营的小微企业、个体工商户，可按照国家和上海市有关政策要求免除一定租金，其中上海市层面已明确全部可以免除2022年6个月租金，国家层面是2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。如出租人不同意按政策免除，承租人通过诉讼或仲裁方式请求免除，一般也能得到支持。国企减租政策的适用范围等具体内容，此处不再展开。

2、承租非国有房屋用于经营，承租人以情势变更为由请求减免租金的，一般可减免一定期限内的租金。减免的幅度，法院可参照国家或上海市有关租金减免的政策即承租国有房屋减免政策先行调解，从以往司法实践看，支持减免受影响期间租金50%左右的较多，但要基于当事人的举证情况，结合个案受影响的程度、房产所在位置、经营业态、租期长短、履行阶段等实际情况，根据公平原则具体作出处理。此外，在起诉或仲裁前，承租人应首先与出租人协商，在合理期限内协商不成的，方可通过诉讼或仲裁方式请求减免。

3、另外，如承租国有房屋用于生产经营，国家或上海市有关政策预先提供的6个月或3个月减租，最终无法覆盖承租人实际受疫情或疫情防控措施影响的期间，对于超出政策规定免除租金期限的减租主张，承租人仍可以情势变更为由向国企出租人适当主张，但对超出部分的分担幅度，最高院和上海高院均没有明确规定，司法实践中也缺少相关判例。我们认为，考虑到承租人已享受有关政策赋予的免除租金期限内100%免租的权利，结合整个受影响租赁期间的情况，超出部分的减租幅度不应太高，具体需结合个案协商确定或裁判。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条详见本意见第二部分

《2020年最高院指导意见（一）》第三条第（二）项详见本意见第五部分

《2020年最高院指导意见（二）》第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

《上海高院系列问答三（2022年修订版）》

问题5商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

参考案例

(2021)沪02民终1630号案法院观点：对于租期内应付租金，广州环亚认为应当全额支付，龙浦湾教育则认为不应支付。本院认为双方所持理由均有所偏颇。龙浦湾教育租赁系争房屋从事幼儿教育培训，因新冠疫情爆发，其正常营业显然受到影响。依照公平合理原则，租金可以适当减免。

(2020)沪02民终10763号案法院观点：租赁双方书面明确《租赁合同》于2020年2月29日予以提前解除，禾久圆公司对于截至解约日止之租金及物业管理费应予支付，但鉴于2020年2月适逢疫情严重期间，金允公司虽非国有企业，基于公平合理原则，禾久圆公司与金允公司之间可均按50％结算租金。

(2020)沪0101民初24904号案法院观点：第一食品公司系国有企业，但因争鲜公司不属中小微型企业，故争鲜公司并不列入相关疫情租金减免政策所指向之租金优惠对象。但鉴于2020年2月至4月期间确属疫情严控阶段，争鲜公司因人员流动受控确实无法正常开展经营活动，对于该期间所涉损失，租赁双方应当基于公平合理原则予以共同分担，第一食品公司对于2020年2月至4月期间租金可予减半计收。鉴此，第一食品公司应按50%比例退还争鲜公司2020年2月及3月租金共计人民币125,025元。

(2021)沪01民终2160号案法院观点：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”依照该规定，一审法院结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、涉讼房屋用于经营的情况及新冠疫情及疫情防控措施对经营活动的影响，依据在案证据，认定在扣除拟获得的政府补贴的情况下，被上诉人免除租赁房屋内商户租金所造成的租金损失金额为1，539，088元，结合公平原则酌情确定由上诉人分担其中的500，000元，并无不当，本院予以照准。

(2021)京民申6791号案法院观点：二审法院考虑到被申请人承租案涉房屋用于经营宾馆以及新冠疫情和疫情防护措施对于宾馆经营的影响，判决再审申请人减半退还2020年2月至5月期间租金的处理结果，本院认为，较为妥当。

(2021)浙01民终785号案法院观点：昕格公司租赁案涉房屋系用于培训经营，但因新冠疫情影响于2020年1月26日至2020年5月19日被政府明令暂停经营，该情形属于双方订立合同时不可预见、不能避免且不能克服的情形，故昕格公司要求减免租金于法有据。一审结合房屋产权方对东毅公司的租金减免情况、昕格公司可以合理安排老师编写教材等，酌情确定东毅公司减免昕格公司2020年2、3月租金共计15800.4元公平、合理，并无不当，本院予以确认。

(2020)苏01民终6242号案法院观点：关于房屋占有使用费问题。2019年12月5日解除租赁关系后，闽松公司、龚祖原仍控制涉案房屋，依法应按租金标准支付房屋占有使用费。故2019年12月6日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费应为391879.45元（973034.01元÷365天×147天）。但自2020年1月以来，我国遭受新冠病毒影响，闽松公司、龚祖原系经营酒店式公寓，受疫情影响较为严重，故依照相关规定，一审法院酌定2020年2月份房屋占有使用费予以免除，3月份、4月份房屋占有使用费减半收取。据此，2020年2月1日至4月30日期间，减免租金数额为158617.86元，故截止2020年4月30日，实际所欠房屋使用费为233261.59元。

(2021)粤03民终14747号案法院观点：本案二审的争议焦点为2020年2月的占有使用费应按何标准支付以及占有使用费应支付至何时。本案中，一盛公司未按时向科拓公司支付使用房屋的对价，其中虽有受疫情影响导致的履行困难，但在双方2020年3月25日已就租金支付的期限重新协商并签订《支付租金协议》的情况下，一盛公司仍未能按照新的履行期限支付租金，导致科拓公司于2020年5月提出解除合同。因一盛公司对合同解除存在过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条的规定及《中华人民共和国合同法》和《民法典》关于合同无效的处理精神，原审法院判令一盛公司向科拓公司支付2020年2月的占有使用费33000元并按双方约定的租金标准66000元/月支付2020年3月至8月期间的房屋占有使用费，已充分考虑了疫情影响、国家政策、双方过错及实际损失等因素，并无不当，符合公平原则，亦符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，本院予以确认。

八

经营性用房承租人除请求减免疫情期间租金外，还可以主张什么权利，应如何处理？

答：1、以情势变更为由主张变更合同，可请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等相关条款。具体到租赁合同，除了最主要的减免租金外，主要还包括延长租期或者延期支付租金，是否可变更及如何变更，仍需按照情势变更有关法律规定，结合受影响的具体情形、程度等案件实际情况处理。

2、此外，如前述，在起诉或仲裁前，承租人应首先与出租人协商，在合理期限内协商不成的，方可通过诉讼或仲裁方式请求变更，而双方的自行协商，包括诉讼后法院的先行引导调解，可对租赁合同任何条款进行协商，包括但不限于调整后续租期的租金标准、付款期限、租期本身、承租面积、经营业态等，双方协商达成的协议，司法均认可应予以遵守。

法律依据：

同本意见第七部分

参考案例

(2020)沪01民终14148号案法院观点：……，考虑此前疫情或者疫情防控措施确实会给礼晗公司带来一定的履行困难，加之双方租赁期限较长，投入较大，且礼晗公司亦有继续承租的意愿，故对于欧润公司以礼晗公司迟延付款为由，要求解除合同、礼晗公司搬离并返还系争房屋及支付解约违约金的诉请，本案中均不予支持。但此为考量此前的疫情因素，方才给予礼晗公司此次租金迟延支付的谅解，本案之后，礼晗公司仍应按约履行付款义务，否则，欧润公司可依约追究其相应责任……对于自2020年3月1日起的租金应否减免及下调问题，如前所述，疫情并非导致双方合同履行不能，关于由此带来的礼晗公司的可能影响，一审法院已在上文宽宥礼晗公司迟延付款中予以考虑。此情况下，礼晗公司仍要求欧润公司减免租金、下调租金标准依据不足，一审法院不予支持。

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来源：上海律协

编辑：冯小瑜