两党终极对决，哪家购房计划更有吸引力？

　　前言

　　联盟党和工党购房计划对比

　　这两项政策将推高房价多少？

　　结语

　　前言

　　4周前，在澳洲总理莫里森和工党领袖安东尼·阿尔巴尼斯第一次电视辩论中，一位观众问他们，将如何帮助他的孩子买得起自己的房子。

　　当时，透过电视都能感觉到两个人明显都僵了下，然后突然变得谨慎起来，没有说太多，只是简单的提了两句。

　　现在，大选就在眼前了，住房负担能力还是不可避免成为了双方主要的一个分歧点。

　　无论是工党还是自由党，他们提出的每个政策在当前阶段都反映了党派的核心价值观。

　　但是，又都回避了那个亘古不变的话题——如何提高澳洲人住房负担能力？

　　不过也是意料之中的事，毕竟负担能力这件事本就不是一天两天能解决的事。

　　还是回到最近两党的“购房计划”来看看吧。

　　在联盟党公布了新的养老金购房计划后，遭到了社会各界人士的批评，业内人士一致认为，这样的举措会再次推高澳洲房价。

　　事实上，不管是联盟党还是工党，他们的政策措施都有一定的局限性，这意味着如果实施的话，两者都不太会大幅推高房价。

　　联盟党和工党购房计划对比

　　联盟党“养老金购房者”计划

　　5月15日，莫里森在布里斯班启动当地竞选活动时公布了“退休金购房者计划”（Super Home Buyer Scheme）。

　　根据该计划，首次置业者最多能从退休金账户中提取40%用于买房，但最高不得超过5万澳元。

　　当他们出售房产时，他们必须退还提取的金额，加上或减去任何通过房子带来的收益或损失。

　　这相当于从养老金账户借款。

　　养老金账户中的回报变成了房子的回报。

　　如果莫里森获得连任，“养老金购房者计划”将于2023年7月1日开始实施。

　　这与最近由自由党议员贾森•法林斯基（Jason Falinski）主持的议会对住房负担能力的调查中提出的建议类似，该调查呼吁将养老金余额用作住房贷款的抵押品。

　　但是，允许买家实际从他们的养老金中提取资金首先对于养老金基金来说会是一个很大问题！

　　可能需要养老基金改变他们的投资策略，更多地投资于流动性更高、回报率更低的资产，这对于一些拥有大量年轻成员的养老基金来说就麻烦了。

　　其次，在售出的所有房屋中，约有25%是首次购房者，过去一年首次置业者买房数量约为 150,000 套。

　　虽然所有首次购房者都有资格，但并不是每个人都可以使用该计划，也不会以同样的方式使用这个计划。

　　有些人养老金账户里的钱不够，有些人会选择不用该计划，因为他们不想提取养老金账户里的钱。

　　有些人将抵消部分自己的私人储蓄或获得较小的贷款。

　　有些人会比其他人更早地进入市场。

　　有些人会在原本不会进入市场的情况下进入市场。

　　虽然有人称联盟党政策会破坏人们退休保障，但事实恰恰相反。

　　房子和养老金是退休后独立财务保障的两大支柱。

　　对于许多人来说，拥有房子比拥有养老金更靠谱，因为房子可以免除养老金资产测试。

　　鉴于住房是迄今为止最大的消费形式，拥有房子是一种风险较小的退休储蓄形式，而且只要拥有的时间长了，还是会产生高额回报。

　　真正重要的是退休资产的总量，这些资产的分配方式最好地保障了他们的退休。

　　工党“协助购房”计划

　　工党也推出了“协助购房计划”（Help to Buy）， 承诺若在大选中胜出，政府将承担新房成本的 40% 和二手房房价的 30%，帮助购房者用2%的首付买房，名额为每年1万个。同时，购房人士亦无需支付贷款抵押保险。

　　相当于，工党政府每年将成为 10,000 套“房屋股权合伙人”。

　　但一旦参与该计划的人收入超过9万澳元，或者是夫妻俩人的收入超过12万，需要从政府手中赎回产权。

　　根据地理位置，房产价值将有上限。

　　在悉尼，这个数字将达到95万澳元。

　　与此同时，工党还表示：如果55岁以上的人缩小房产规模，可以从出售房屋中存入高达30万澳元的养老金（避免潜在的资产测试问题），并允许养老金领取者在出售房屋后保留两年的全部养老金。

　　这样对比来看，工党的计划对于买家来说好像比联盟党的计划要划算的多，但这个计划涵盖的人数也少得多。

　　因为，每年有 10,000 名符合条件的幸运买家将能够为价值 380,000 澳元的房产融资。

　　而联盟党的计划是为买家提供了高达 250,000 澳元的购买力（但对于大多数养老金余额较低的人来说，购买力要少得多）。

　　工党的政策也需要大量补贴。

　　如果你或者我在投资物业上投资 40%，我们还将获得 40% 的租金收入。

　　按工党的计划，政府不会收取。

　　因此，纳税人将永远失去这 40%收入，每年价值高达 15,000 澳元左右。

　　另外一小部分，将由自住业主承担政府分担的费率、保险和维护份额所抵消。

　　其余的才是政府收回的钱。

　　这就是为什么，政府每年花费超过 8000 万澳元。

　　在之前的共享股权计划（早在 2003 年提出）中，贷方将投入一定比例的股权，但会拿出更高比例的收益来弥补这一损失。

　　90,000 澳元的收入限额也远高于 61,000 澳元的收入中位数，使补贴成为中产阶级福利的慷慨形式。

　　就像少数中彩票的人一样。

　　工党认为，该计划将在最终出售房产时通过资本收益为纳税人赚钱。但请考虑一下，相反，政府可以每年向上市房地产信托投资 100 亿澳元，这将以高得多的回报提供风险较低的住房资产组合。

　　相对而言，工党的政策会亏本运行。

　　这两项政策将推高房价多少？

　　这两项政策都试图通过解决市场需求来提高住房负担能力。

　　这意味着将面临所有此类计划共同的问题：增加了买家的购买力，是否会推高房价？

　　不过，在我看来，有关两者都会造成房价大涨的言论都被夸大了。

　　首先，首次购房者约占市场的25%。

　　在所有 40 岁的人中，约有一半的养老金低于 80,000 澳元，这意味着根据联盟党计划，他们最多可以提取 30,000 澳元。

　　而且这不是针对首次置业者的补贴，参与者也有利益。

　　工党的计划当然以 10,000 个名额为上限。

　　所以，预计两党方案在短期内都会给房价带来一些温和的上行压力。

　　就像所有关注需求的计划一样，上限削弱了可以提供帮助的力度。

　　除此之外，别看这两个计划吵得热火朝天，但事实上，供应才是推高房价的真凶！

　　2020-2021年澳洲房价为什么涨那么疯狂？

　　因为市场上的房源量低，买家都害怕买不到房子，所以出来一套就赶紧抢。

　　自1970年以来，澳大利亚的人口翻了一番，但我们都或多或少生活在相同的地方，为同样的一小块土地而争斗。

　　随着密度的增加，土地的成本也会上升。

　　我们只能通过更有效地利用土地或开阔更多地区来控制住房成本。

　　增加住房供应不仅仅是建造更多的房子。也包含在正确的位置，建正确的房屋。

　　在这方面，就如英国所提议的那样，将决策权下放到街道层面是一个很有远见的想法。

　　工党建立国家住房供应和负担能力委员会，这是一个良好的开端，有望帮助取得一些进展。

　　结语

　　供应、需求、分配，构成了经济的本质。

　　两党的“购房计划”存在上限，即使是在25%的首次置业人群中实施，也会大打折扣。

　　并且均是从需求面出发，考虑到大选后，市场上应该会出现较多房屋供应，再加上未来持续加息的影响，房价上涨依然存在压力。

　　因此，联盟党政策会覆盖更多人，但是真正可以提取的资金并不多。

　　工党政策像抽彩票一样，每年只有1万名幸运儿，可以获得大量支持，但纳税人会有所损失。

　　所以，要选哪个党上台，你来定。

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