千万级合院入市，终极改善决战三圣乡-白鹭湾

　　5月21日，锦江大院三期 建面约218-300㎡的叠拼、建面约506㎡的合院 开盘 热销约7.6亿。与此同时，同位于板块的成都第二座金茂府——锦江·金茂府项目也正式启动，虽暂未公开产品详情，但据目前掌握的信息显示也均是多次改善的产品。

　　加上之前入市的德商·锦江天玺、绿城·凤栖鹭鸣，和有消息今年年内将入市的锦江赋、深投控等项目，三圣乡-白鹭湾板块将接棒攀成钢，成为城东终极改善的首选板块。

　　千万级合院落子三圣乡

　　该项目累计热销320余套

　　此次锦江大院，共推售72套叠拼，12套合院，叠拼建面约218-300㎡，总价约650-1000万；合院建面约506㎡，总价约1500-1700万，开盘当天售罄，无论套数、面积段和总价来看，都是近期低密项目推售的一个高峰。

　　| 华发统建·锦江大院 合院效果意境图

　　作为去年就亮相的项目，锦江大院前期持续热销， 2021年10月底首次开盘，推出126套，开盘当天热销106套，8.1亿。12月再次取证，开盘去化72套，5.18亿，5个月销售超19亿，2开2罄。这是第三次开盘，尽管一次性端出了12套千万合院，总价不菲却依然清盘。

　　有资深人士表示：“主要基于三点：一区域价值；二产品本身创新，具有一定打动力；三合院稀缺，供应量有限。”

　　仅就产品本身而言，此批次推出的506㎡合院，分为地下一层+夹层，地面三层。地下为负一层和夹层，挑高5.6米。这部分可作为功能空间使用。地面三层，层层退台。地面一层花园面积约150㎡；二三层共四间卧室，其中两个带有超大露台；四层则是屋顶花园，面积超75㎡。整个户型的户外空间成为卖点，亲地性较好，实用性强。

　　| 华发统建·锦江大院 合院户型 点击可查看大图

　　从功能空间看，整个LDK端厅空间体系，达到了近85㎡，尺度堪比大平层。三层楼共五个卧室，均为套房设计。尤其是主卧，占据了整个三楼，面积约85㎡，包含卫生间、衣帽间、书房，还带有约22㎡的空中露台。

　　| 华发统建·锦江大院 合院效果意境图

　　容积率2.0成区域项目标配

　　城东改善首选

　　而就区域而言，三圣乡-白鹭湾板块不但城市资源丰富，生态环境优越，还有产业加持。经去年多次调规，区域后续还将供应多块2.0及以下的低容积率供地，低容+低密将为区域内项目的标配，整个板块的高端属性强势建立。

　　从城市区位看，三圣乡-白鹭湾板块与金融城，太古里构成了“黄金三角区”。这里交通便捷，地铁2号线、在建的地铁13号、30号线、规划中的地铁11号线、9号线延长线，林家坝TOD，三圣花乡TOD站，往内，还有四川师大TOD南区项目，往外，则毗邻龙泉行政学院TOD，四大TOD构建全城交通线网。医疗资源丰富，除在建的华西医院锦江院区，华西妇女儿童医院锦江院区和华西口腔医院锦江院区都已开业；教育资源也同样丰富，多所名校环绕。

　　| 三圣乡-白鹭湾板块现状

　　从产业来看，区域还规划有百亿级重点项目——梅香湖·奇迹湾项目；已开工的面积约3650亩的白鹭湾新经济小镇。从生态资源来看，三圣花乡景区、白鹭湾湿地公园，超过13000亩的生态绿肺……多个城市公园环绕。

　　| 白鹭湾湿地公园

　　这样的城市基底，为三圣乡-白鹭湾板块打造了高端板块的基础。而去年的多次调规，则为板块后续的发展奠定了低密、宜居的属性。

　　去年4月三圣乡-白鹭湾第一次调规，范围为三圣乡板块内梅林东片区、红砂村西片区、三圣曾家坡片区，总面积约1428.45亩。去年12月进行了第二次调规，两次共约2355.45亩。

　　调整后最大的变化是：

　　1、增加了学校用地、综合运动场、商业用地；

　　2、明确后期片区将不会有超过60米的高层住宅楼栋，部分地块不超过36米、48米，地块容积率在1.8-2.4之间；

　　3、部分商业服务业用地容积率不大于2.0，建筑高度不高于24米；

　　4、部分小区绿地，升级为公园绿地。

　　一直以来，攀成钢板块都是锦江的高端天花板，但高容积率、高密居住，公园资源稀缺，板块几无供应等，都成为攀成钢难以突破的限制。而现在，三圣乡-白鹭湾将成为更好的承接地。

　　板块的低容积率、高端产品开发已成定势。从三圣乡区域来看，规划1.5容积率的地块仅有锦江大院，项目2个地块共约110亩，约1.5的低容积率，产品为叠拼+合院，非常稀缺。而从白鹭湾区域看，低容积率项目较三圣乡更多，竞争也更激烈：如上个月取证的绿城凤栖鹭鸣，体量约70.81亩，容积率1.5，高层+合院。本批次，项目推出了的14套“新宋风”合院，建面约242-503㎡，总价约850-1600万，很快便告罄，后续还将加推，最大建面约1080㎡。

　　| 绿城·凤栖鹭鸣 效果图

　　白鹭湾区域还未面世的项目，还包括：锦江统建在区域的45.66亩地块，容积率为1.5；深投控32.4亩地块，容积率为1.5 ；但目前产品信息均未透露，预计也将陆续上市。

　　目前整个5+2区域，已很难再找到这样纯粹的低容积率、高端项目扎堆的纯粹板块，三圣乡-白鹭湾将成为城东高端改善的首选之地。

　　除了叠拼合院

　　年内还有这些大平层入市

　　整个板块容积率低，定位高端，除了叠拼和合院产品，还有多个项目配置了大平层产品，板块的产品丰富性较好，能满足不同改善人群的居住需求。

　　以目前在售的绿城·凤栖鹭鸣为例，其高层产品建面约131-276㎡，其中276㎡规划为端厅，一层一户，超大的开窗面，转角观景，都带来舒适的居住感受。

　　| 绿城·凤栖鹭鸣276㎡户型图

　　预计今年下半年面世的锦江赋，占地约109亩，由10栋大平层+66套合院组成，建面143-535㎡。锦江金茂府，体量约56.4亩，容积率为1.5的纯大平层项目，产品建面约165㎡、185㎡、255㎡三种户型，其中255㎡甚至做到了一层一户。产品纯粹，再加上金茂的品质和品牌溢价，值得期待。毗邻金茂府的，还有建发·天府养云，地块约82亩，容积率仅1.5。据悉，建发收入引入禅境中式产品，预计6月就开放售楼部。而锦江统建还有45.7亩地块和深投控32.4亩地块，目前产品信息均未透露，预计也将陆续上市。

　　对于终极改善人群和高端改善而言，三圣乡-白鹭湾板块今年值得重点关注。

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　　主编：余鸽

　　副主编：赵述锦

　　编辑：陈齐美

　　图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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