人生发财靠康波，周期理论预测南京楼市拐点

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已故的前中信建投首席经济学家周金涛先生，用毕生的智慧，呐喊出的一句话“人生发财靠康波”，一下把康波周期这个隐学变成了显学。

什么是康波周期？这是一个经济学术语，是由俄国经济学家康德拉季耶夫发现的经济周期规律，所以又称为康德拉季耶夫周期，简称康波周期。

一个完整的经济周期，有繁荣期，衰退期，萧条期，复苏期。康波周期是世界经济周期运动中持续时间最长的周期，平均六十年一轮，所以康波周期也被称为长周期。

巧合的是，中国传统文化之中，十大天干与十二地支相结合而成的一甲子轮回也恰好是六十年。

除了有长周期理论，还有有中周期和短周期。中周期又称朱格拉周期，十年一个轮回。短周期又称基钦周期，三年一个轮回。都是以发现周期规律的学者名字命名。

一个康波周期大约是六个朱格拉周期，20个基钦周期。一个长周期内又有许多个中、短周期。各个周期之间的关系不是排斥，而是相互嵌套。

如何拨开周期的迷雾，发现未来的走向，国内这方面的翘楚分析师当属周金涛。

周金涛 1972年7月-2016年12月27日

他运用周期理论，2007年小试身手，成功预测到了美国2008年的次贷危机，声名鹊起，2013年预测到了2014年中国房地产周期的拐点，2015年预判到了2016年大宗商品的年度级别反弹，就此封神。

江湖称号周期之王、尼古拉斯·金涛，可能是泄露天机、折寿过多。天妒英才，最后英年早逝。但他留下的“人生就是一场康波，人生发财靠康波”这句话，却影响深远。

“一个人的奋斗固然重要，但也要考虑历史的进程”，这句名言也同样暗含了周期规律。我们每个人积累的财富不止是个人的奋斗，还有来自于时代的馈赠，也就是经济周期运行下赋予的历史机遇。

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中国的房地产行业，自1992年以来，至今不过30年，不足一个康波周期。10年一个轮回的中周期，时间也较长，运用短周期理论分析房地产市场，预测南京楼市的下一轮拐点，则是比较合适的。目前投研界也有不少用基钦周期分析房价的文章。我自己几年前就用基钦周期来分析市场走势，取得了一些效果。

什么是基钦周期？这是来源于经济学家基钦(Joseph Kitchin)，根据统计资料发现在经济发展过程中，市场随着库存、销量的变化产生了有规则的周期性波动。所以用他的名字命名。

简单理解就是市场繁荣期，产品供不应求，价格上涨；于是生产者加大产能，产能过剩、导致供过于求，价格下跌；跌破成本之后，生产者开始削减产能，接着导致供小于求，价格开始上涨，又进入下一轮扩产、降价、减产周期。

这个波动的平均长度约36-40个月左右，所以被称为短周期，因为和库存相关联，也被称为库存周期。后来为了方便论述，以36个月（3年）为一个短周期。

而库存和销售，供应和需求，对于房地产行业来说，影响极为巨大。现在深入人心的楼市观念：长期看人口、中期看土地、短期看金融，其中也暗含了库存周期的概念。因为人口决定需求、土地决定供应，金融则是供需双方都需要仰仗的工具。所以，用短周期理论来分析房地产市场是合适的。

而一个房地产基钦周期（36个月）内，市场会经历繁荣、衰退，萧条，复苏的波动。繁荣期，价格冲到顶，就要开始衰退，衰退到底部，这个时间一般是半个周期，也就是18-20个月左右。之后市场复苏、进入繁荣之后的下一个周期轮回，大概又是半个周期的时间走到市场的顶峰。

所以可以从历史数据的波动，以及叠加周期的时间，大致的找出未来的拐点时间。我到冰山指数上找来了南京的历史房价数据。

南京房价数据，来源@冰山指数

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和市场感受一致，南京的房价目前明显处于衰退期，而上一轮行情的顶部出现在2021年9月。见下图：

再上一轮的顶部则出现在什么时间点呢？看图：

恰好就在2018年的9月，距离下一个顶部2021年9月正好在是一个基钦周期时间内：3年（36-40个月）。

再看2018年9月房价触顶之后进入衰退期之后，又于2020年1月触底，2月份房价有个小波动，然后在18个月后的3月份房价正式开始复苏。

此时，距离2018年9月已经过去18个月，也正好好是半个基钦周期。

3月开始市场走出了复苏、繁荣的曲线，在18个月后的2021年9月，达到顶点。

也很巧，我在2020年4月30号发了一条微博，说“又一轮基钦周期开始了”。

市场果然用18个月的时间走到了下一个顶点。

当时这么说，其实是对2019年11月3号的这条微博的复盘，指出了南京楼市走出了谷底，开始进入复苏阶段。

最后时间证明，这次的推演是正确的。没被市场打脸，预测对了南京楼市的后续走势。

写到这里还是要感叹一下，周期规律太神奇。前人的智慧，给了我们普通人指引，让我们有了探寻世界本质的理论。

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于是我们现在就可以通过基钦周期的规律，去推演南京楼市的未来走势。从趋势图看，目前南京房价的处于繁荣顶点之后的衰退期，那么目前的房价走势就是在往市场的底部走，寻找市场底的位置。

市场底何时出现？如果让市场自发运行，没有外部的强力干预。那么南京楼市自上一轮顶点之后，需要走过半个基钦周期（18-20个月）的时间。考虑到数据滞后于市场的效应。预计这一轮周期的底部会出现在今年年底。

大概就是今年底、明年初的这个时间段，市场触底，然后在明年一季度下旬出现拐点，房价开始进入复苏阶段，就此进入下一轮短周期。

不过值得警惕的是，虽然周期会周而复始，始而复周，虽然历史会惊人相似，但历史不会简单重复。如果机械的死守18-20个月的时间，也是犯了刻舟求剑的错误。尤其是当下是这个百年未有之大变局，新冠疫情、俄乌战争正在深刻的影响这个世界，局势最为扑朔迷离。

并且今年还是开大会的年份，这是头等大事，如果全国的行情迅速下滑，为了保持平稳，顶层也大概率会出手干预市场。如果狂轰油门，是有可能提前扭转市场趋势的，让拐点提前到来。

而且炒股的朋友都知道，即使股灾期间，大盘疯狂下跌，依然有股票是在上涨的。而本文所对南京楼市大盘处于衰退期的预测，即使是对的，也不妨碍有一些房子的价格继续上涨。

市场上涨期间也会有房子不涨反降。我在2020年初的文章《》也预测对了上海的房价的上涨行情，这个疯狂的上涨期，即便上海的房价大盘确实迎来了大涨，还是有一些房子没涨价，有一些甚至是跌价的。

无论是长周期、中周期、还是短周期，本来都是比较模糊的理论，也不太可能提供精确到几月几日行情发动。所以本文不构成具体的操作意见，只是希望能够在一定程度上，提供南京房市未来走势的一些正确性，即使是模糊的，也有一些意义。

再强调一下，这篇文章只是我作为一个楼市的参与者，做的浅显的简单预测。不是研究论文，也不是投资报告，作为业余选手，也不过是学了一些周期的皮毛，尝试对南京楼市整体大盘的未来走势，做一个粗浅预测。

我不过是房市的一个参与者，这几年活跃在市场一线。学习研究周期规律只是想给自己的实际操作提供一些方向上的指导。同时把自己的所学所思所想记录 下来，我做不到百分百的正确，但也希望我的思考能给诸位读者朋友带来一些启发。

之前做的几次正确的预测，并不代表我会一直对下去，那么这次也可能是错误判断，拐点提前、或者滞后出现，但是整个思考过程、理论依据都直接写了出来。可以看到逻辑是自洽的，并不是跳大神式的胡诌。接下来就是等待时间的验证。

实话实说，对于未来，我很期待！

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