3%的理财收益相当于4.9%的房贷，是真的吗？

点击 “简七读财”，发送消息“小工具”

免费领取“30个赚钱工具资源包”

前两周，我们聊了聊要不要的事。

后台就收到一位小伙伴的留言，提了两个问题：

1）3%的银行理财，相当于4.9%的房贷利率，这个说法对吗？

2）用3.5%的消费贷，去偿还4.9%的房贷，是赚了还是亏了？

今天咱们就来扒一扒收益率背后的那些事儿～

01

我的收益，就是你的成本

如果你经常买理财产品，应该对收益率、利率的说法不陌生。

那么，你知道收益率和利率是一回事吗？

设想一下，邻居家的小王向你借1万块，约定利率是10%。

这意味着，你出借这1万块，预期能得到10%的收益（如果小王不违约的话）。

从数值看，收益率和利率一样，都是10%，但是立场不同：

赚钱的一方用的是「收益率」；付出成本的一方多用「利率」。

将这个场景移植到我们向银行借的房贷中，可以得到：

「利率」是我们为了借钱所付出的成本，而房贷、消费贷、信用贷这些贷款业务，在银行的视角，都能看作是它「买理财产品」的「收益率」。

之所以要切换这个视角，正是为了能更好地理解接下来的这个问题：

我的房贷利率，到底应该跟多少收益的理财产品去做比较？

02

房贷利率vs银行理财

小伙伴在留言中是这样说的：

3%多的银行理财收益和4.9%的房贷利率是不是一个口径？

我猜他想问的是，是不是理财收益高于3%，就相当于跑赢4.9%的房贷利率了。

估计有小伙伴好奇，投资收益率明显比成本低，怎么会放在一起比较呢？

一起来看个例子：

小王是个有为青年，刚一毕业就背上100万的商业贷款，期限是30年，房贷利率4.9%，已经还款4年。

在勤勤恳恳地工作后，他攒到了100万，此时面临两个选择：

选择1：

提前26年还贷，经过计算， 一次性还款金额是94.5万，能够节省 71万元的利息，平均每年节约利息 2.73 万（71/26=2.73）。

选择2：

用这94.5万买理财，理财收益率高过2.8%的话，每年就能得到2.73万的收益。

咦，如果收益能高于利息成本，2.8%的理财居然真的能跑赢4.9%房贷。

乍一看，是不是有点「颠覆认知」？

其实呢，这套收益率计算和我们熟悉的「古早」信用卡分期套路，有着异曲同工之处。

早年间，不少宣传自己7-8%的费率的信用卡分期，实际的年化成本普遍在15%以上，接近翻倍。

这是因为金融机构在账单分期计息的方式上「使了个坏」。

30秒看懂套路

关注视频号【简七读财】，多多点赞、评论鸭

一般来说，你有个10000元的账单，分12期还，每月都是一笔固定的本金+利息。

正常情况下，时间越往后推，你欠的本金就越少，按理该还的利息也该慢慢变少。

但金融机构的逻辑，可不是这样的。

图片说明：某金融机构手续费介绍

哪怕你还到最后一个月，欠的本金还剩几百元时，利息还是按10000元来算的。

在监管点名之后，现在的金融机构都老老实实地标注了手续费率和年化利率。

图片来源：某金融机构手续费展示

手续费都是一样的，但不同的收益率算法居然能相差一倍。

是不是感觉和小王的房贷收益率有点像？

由于每月的还贷让贷款本金一点点减少，在房贷的场景里，我们可以将房贷利率类比为贷款的年化利率；理财收益看作是手续费率。

所以，一样的利息，算出了两种收益率。

那么进一步的，要跑赢房贷利率的话，理财收益要达到多少才行呢？

可以这么想，假设能够买这样一款理财产品，它每月的分红刚好够还房贷利息。

现金流要完全匹配的话，两者实际的收益率是一样的。

所以啊，无论是理财产品的收益率，还是房贷利率，只要换算成同样的计算口径，理财产品收益率还是要跑赢房贷才行。

可不能觉得自己3%的投资收益，就已经跑赢5%的房贷利率了，毕竟你的收益不是按月结算，而房贷可是每个月都要还的。

03

房贷利率vs消费贷

再来看看第二个问题：

用3.5%的消费贷偿还4.9%的房贷，是赚了还是亏了？

我们可以从每月还款金额、期限匹配两个维度来看——

1. 比一比内部收益率

这里就要提一嘴收益率界的万能公式——内部收益率法。

它会考虑本金、已还款额、剩余期数等诸多要素，适用于多种情形：

还款： 一次性还本付息 房贷：每期需偿还一定本金+实际占用本金所产生的利息 消费贷：一次性付手续费，分期还本付息

也是央行觉得较为公允的，复利贷款年化利率计算方法。

来源：中国人民银行公告〔2021〕第3号

所以，我们不妨用内部收益率，算一算两种方式哪个划算：

了解内部收益率法：

我用一款贷款产品测试了下，它给我10.95%的年化利率。

又在网上用房贷计算器，测试了10个月、11.35%利率、以及同样是等额本金还款的产品。

*11.35%=10.95%+（4.9%-3.5%），和问题中的利差保持一致

可以看到，贷款产品的内部收益率确实更低，总还款利息也更低一些。

不过，也要注意，用内部收益率计算出的利差（0.4%）并没有初始假设（1.4%）的那么大。

一方面，模拟计算存在一定的误差，要以实际的贷款计划为准；

另一方面，贷款利率有单利和复利的区别，有的银行为了看上去利率低，会展示单利，这也会低估实际的利率水平。

当然，大家都希望尽可能降低自己的「借款成本」，但别忘了第二个问题，期限。

2. 期限有错配：消费贷短期，房贷长期

除了利率的高低，我们还需要考虑的是还款期限。

一般而言，消费贷的期限比较短，通常是3至5年，而房贷通常有20年、30年。

如果是一次性贷款30万，那么到期后也需要将30万的本金还给银行。

这对现金流是有一定考验的。

另外，到期后的利率能不能比房贷利率低，也得打上问号。

我身边有朋友原先在国企工作，后来灵活就业了，银行在下一次评估时就给他提高了一些利率。

总的来看，我们需要考虑清楚资金的。

对于利率和收益率的比较，可以借助「内部收益率法」，如果收益比成本高，那么这笔买卖就划算；如果收益比成本低，不妨看看其他机会～

好啦，关于不同产品收益率的计算就和你聊到这里了。最后也照例做了张总结图，欢迎转发、收藏——

文章对你有帮助的话，欢迎点个「在看」告诉我。

晚安～