打造“最佳实践区”的南京鼓楼区，指向城市更新

1958年，荷兰召开第一次城市更新研讨会。在当时，城市更新是指生活在城市中的居民对自己所居住的建筑物、周围的环境和出行等其他宜居配套有不同的期望值，从而对所涉房屋、街道、公园等进行合理改造，以营造舒适的生活环境和现代化的美丽市容。

2021年，“实施城市更新行动”首次列入政府工作报告、十四五规划。各城市也将“城市更新”作为当前工作的重点，不断落地城市更新相关配套政策，加大支持力度。今年4月底，南京公布首个指导城市更新的系统性文件《南京市城市更新试点实施方案》，正式进入“城市更新”时代。在《实施方案》中，南京鼓楼区作为重点聚焦区域，将就可持续城市更新进行破题，开展中心城区城市更新的实践探索。

探索城市更新的“鼓楼方案”

南京市鼓楼区，既有虎踞龙蟠之雄，亦有依山带水之胜，秦淮河、金川河穿境而流，清凉山、幕府山雄踞其中。区内云集90%以上省级机关、19所高等院校、120余家科研机构，集一城优质资源。对于南京，鼓楼是大部分省级机关的所在地、南京市的省会功能核心区，手握人文、教育、医疗等老城区王牌资源。作为南京的中心城区之一，鼓楼的焕新将为南京提供强劲驱动力。

在4月发布的《南京市城市更新试点实施方案》中提到，“十四五”期间，南京市将对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面开展试点，进行全要素、全方位更新。其中，鼓楼区作为重点聚焦区域和最佳实施探索区，将进一步先行先试，探索可持续城市更新鼓楼方案。

5月18日，由南京市鼓楼区人民政府主办的“可持续发展城市更新论坛——南京·鼓楼”举行，本次论坛围绕可持续城市更新主题，深入探讨了鼓楼区城市更新实践的路径。在论坛上，鼓楼区委副书记、区长方靖表示，城市更新是可持续发展的必由之路；中心焕新是提升首位度的必然选择，作为南京的中心城区，鼓楼区率先完成城市化进程，同时也更早感受到了城市更新的重要性，要以城市更新推动城市功能复兴、高端要素复合、产业空间复归，打造活力永续“城市强核”，提高发展能级和首位度。

聚焦三大片区

通过近年来的更新实践，鼓楼聚焦老城片区、滨江片区、铁北片区三大片区发展特色，针对性采用不同的城市更新模式：老城片区聚焦复合功能、存量利用、增强体验，打造有机更新模式；滨江片区聚焦全面改造更新、历史资源保护与长江岸线利用，打造整体更新模式；铁北片区聚焦产城融合发展、整体策划推进，并引入多方资本参与，打造全域更新模式。

鼓楼老城片区属于南京市主城区的核心地区，东至中央路-中山路、南至汉中路、西北至护城河、秦淮河边，区内山水特色鲜明，历史文化资源丰富，是南京“山水城林”特色的缩影，但是也同时面对交通拥堵等老城常见问题。鼓楼区对老城片区的定位为江苏省政治经济文化中心、苏南地区高端服务业中心、南京市人文绿都核心区，规划形成“两核四心、一环四轴四片”的规划结构，采用老旧楼宇等闲置资源再利用、老旧小区更新、优化市政设施配套等方式实施有机更新模式。

滨江片区位于南京主城西北部，直面长江黄金岸线，与国家级江北新区隔江相望，具有交通便捷可达性强，自然人文特征明显等优势，不过实际开发中商办规模过小、住宅较多、密度偏高。不同于老城片区，滨江片区的关键词为“整体更新”，聚焦片区整体形象更新、历史资源保护和长江保护，将滨江片区打造为南京长江时代的重要城市名片和鼓楼现代产业的全新发展高地。

铁北片区又被称为幕府创新区，是古语中“金陵古佳丽地，而北郊为最”的“北郊”所在。铁北片区坐拥丰富的历史文化资源以及优越的自然生态禀赋，但片区因铁道分割、布局分散等因素制约，建设发展不平衡、不充分问题较为突出。早在2017年，鼓楼区政府工作报告就已提出“改造铁北”的思路，从此，铁北发展从“大拆大建”转向“有机更新”。铁北片区的产业发展定位为数字经济+新都市工业、商务商贸业，将城市更新与城市发展相统一，将片区全域统筹，整体策划推进，并积极引入社会资本共同参与更新。

城市更新、文脉传承有机融合

南京鼓楼区的得名与区内的鼓楼建筑有关，“鼓楼”建筑迄今已有600多年历史，是当时城市的中心位置。同时，这里还是南京城区最早的人类聚落所在地，是南京城市聚落的起源地。此外，鼓楼区也是南京和全国“民国遗产”保存最为丰富的地区之一，使得文脉传承与城市更新的有机融合尤为重要。

（图片来源：鼓楼微讯）

区内颐和路是南京保护规模最大的历史文化街区，也是南京保护规模最大的历史文化街区，共分为13个片区，街区现有285处院落，264处民国建筑中有225栋具有文物保护身份，但片区内建筑陈旧、设施老化，部分为危旧房、违建房。由于颐和路历史底蕴深厚，不论是“大拆大建”或是“冻结式保护”都不妥。

2018年6月，颐和路十一街区保护工作启动，采取了“保护”和“织补”结合的更为精细化的城市更新模式，在“修旧如旧、与古为新”的原则下推进修缮工作，综合运用“留改拆加”手段进行历史文化建筑保护，保留与整体风貌协调的历史建筑，并通过结构修缮、加固提升舒适度和安全性，以更好满足现代生活需求；对于街区中无法定保护身份，但具有一定年份、特色、承载市民记忆的“风貌建筑”通过改建方式重新利用。