2022年全国的日光盘究竟有多少？

6月1日，南京再现两个日光盘，楼市下行，它们究竟是如何做到的？

据365财经统计，2022年全国重点城市共有6城10个日光盘，时间尤其集中在五月底六月初，具体参照365财经整理推出榜单《2022年全国重点城市日光盘》。究其原因，或因为与周边打价格差，或因为产品力出圈，或者具有发展潜力，这些楼盘仍然是当地抢手楼盘。

对此，南京市房地产学会副会长李子墨表示，与去年相比，今年的日光盘自住属性大于投资属性。中房研究院ICR大湾区执行院长雷鸣认为，在市场低迷的情况下，日光盘起到了一定的激活市场的作用。

01打价格差型

根据榜单中的日光盘，海德园A区、福星惠誉月亮湾壹号主打价格差。

首先，海德园A区。

5月26日，海德园A区推出239套住宅、均价12.6万元/平方米，共有2348人登记、1820人提交资料。经过审核，最终入围的最低积分为53.5分，入围并完成意向保证金冻结的客户686批。最终，686批次客户将通过摇号争夺239套住宅，中签率约为34.83%。

按目前情况来看，海德园A区的周遭并没有特别理想的环境。

楼盘后面的曾经的采石场安托山虽然有绿化，但是并不美观，对于追求生活品质的人来说，必然不是最优选择。而且，对于生活购物也不太便利。除项目自带小面积社区商业外，业主购物必须去瑧山府三期楼下的万科里·瑧精致商业，但这也只能满足基本的购物需求。而且，项目距离深圳高级中学距离较远，超过1.5公里，距离远，选择少。

除此之外，项目北侧紧邻北环大道，噪音很大；户型实用率仅为71%，远低于普通高层实用率75%；另外，双拼户型还占用购房者两个名额，再加上户型冗杂，普居户型和豪宅混合，对于追求纯粹豪宅的圈层吸引力大大弱化。

因此，对海德园A区作为日光盘来讲，与周边二手房存在巨大的价差，打价格差是最大的优势。

政府严格限价，海德园两次的推售均价都在12.6万元/平方米，而周围大部分楼盘的二手房成交价则在20万元/平方米左右，相差近1倍，价格优势非常明显，成为日光盘也不难理解。

雷鸣也证实了这一情况，雷鸣表示，深圳海德园A区销售日光，主要是和周边的二手房存在着巨大的差价。目前深圳的总体成交是比较低迷的，虽然豪宅成交比较活跃，但是只是一小部分。

对于深圳的日光盘，雷鸣认为有一点需要注意，日光可能会打乱深圳放松调控的节奏。全国目前所有的城市，包括上海，广州这些一线城市都放松调控了，但基本上深圳今年没有放松，这样一来可能会对政府调控产生一定的影响，实际上是利空，反而会给疲软的深圳市场增加一些不利因素。当然，龙头日光盘在一定程度上也可以起到激活房地产市场的作用。

值得一提的是，深圳当天有两个日光盘，一个是南山蛇口招商仕林臻邸，上午开盘选房，线上卖了178套，下午线下又卖了7套，只剩下2套在售。而海德园过去每次开盘基本上都日光，它也是目前深圳限价幅度最大的一个盘，基本上打中了就可以有500万到一千万的差价，这次当天日光也是一个该楼盘火热的印证。

其次，福星惠誉月亮湾壹号。

4月22日，武汉武昌内环滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期首次开盘，300套建面约124㎡至158㎡毛坯房源开盘售罄，成交均价每平米3.2万左右，开盘秒光，销售总价14.06亿元。福星惠誉月亮湾壹号也武汉时隔两年之后的首个日光盘。

项目认筹条件比较严苛，即审查购房资格+个人账户验资+50万元现金认筹，截至封筹，共有超500组有效认筹客户。福星惠誉月亮湾壹号首开准备期大概一个月，取得预售证后，第二天便启动认筹，三天后封筹，动作迅速，为开盘售罄提供了必要条件。

另外，福星惠誉月亮湾壹号位于武昌内环滨江、长江公铁隧道之上，具有较大面积园林，并且项目一公里范围内囊括全方位生活资源全面且成熟，区域价值凸显。同时，未来是三地铁交会换乘，教育资源好，再加上小区地下二层又与长江公铁隧道无缝连接，回家或出门不用等红绿灯，楼盘受欢迎的程度可想而知。

就这样的条件，福星惠誉月亮湾壹号还在打价格差，周边在售新房最高价格已经接近5w，而月亮湾壹号成交价3.2w左右，而且最小户型建面约124㎡，入住门槛低，日光盘的条件很硬朗。

02产品力出圈型

这10个日光盘中，华润郑东万象城幸福里、中建壹品·学府公馆和玖峰兰庭主要是靠产品力出圈的。

先说华润郑东万象城幸福里。

5月26日，郑州楼市出现了开盘即清盘的场面，华润郑东万象城幸福里蓄客3个月，首开360套房子，套均500多万的总价，10分钟左右售罄，货值超20亿。

据了解，5月14日至15日，华润万象城幸福里样板间接待了600多组客户，当时郑州还有疫情影响。华润万象城项目为什么这么受欢迎？

首先，地理位置的优势突出。华润郑东万象城幸福里，位置在郑州市郑东新区金水东路东风南路，隶属于郑东高铁站商圈，再加上万象城的商业配置，医疗资源便利，周围景观有七里河城市自然河流，整体出行及配套设施均十分便利。

另外，户型设计上华润也毫不含糊，配备豪宅精标，精奢大地派风格，加上德国AEG厨具、意大利威乃达橱柜、霍尼韦尔新风系统等全球品牌加持，高定生活既有品质又有仪式。项目优势显而易见，再加上打价格差，销售均价3万左右，基本跟二手房持平甚至还要低一些，开盘售罄也就不难理解。

接下来是中建壹品·学府公馆。

中建壹品·学府公馆是由中建五局信和地产与中建三局壹品投资联合开发的，5月21日，首开所推714套住宅，10小时即售罄，销售总价高达119亿元。

项目采取线上开盘的方式，定位高品质改善型住宅，产品品质和精致的户型设计以及得天独厚的区位是中建壹品·学府公馆吸引市场关注的点。

区位配套上，中建壹品·学府公馆地处海淀北四环、北沙滩板块，聚集高新技术企业，清华、北大、人大等名校遍布，高知圈层购房需求大，海淀区又产业用地多、宅地供应量小，区域优势明显且具有稀缺性。而且项目交通便利，距地铁北沙滩站约800米，周边还有四横三纵的便捷交通路网，周围又是优质全龄教育名校，生态环境还相当优渥，商圈配套齐全，再加上自带2500㎡社区配套物业，日常生活十分便利。

产品力上，项目共分为东西组团，总建面约13万㎡，容积率2.47，绿化率30%，南侧有一所代建的3000㎡9班幼儿园；项目共规划15栋楼，西侧靠小月河方向为6-8层洋房，可售房源714套；地块整体南偏东约33度，均衡日照时间和幅度，同时也拉大楼间距，增强居住舒适度。户型设计上，是受当下品质改善置业者优选的建面约123㎡三居-219㎡五居户型，配合餐客厨一体化的流畅动线，适合休闲娱乐。

和南京、福州、武汉以及郑州、深圳的日光盘相比较，IPG中国首席经济学家柏文喜认为北京这个日光盘的当日可售套数很大，而且单价也比较高，因此成交总价超百亿是其他城市的日光盘所远远不及的，各项条件均将中建壹品·学府公馆推为日光盘。

靠产品力出圈的还有南京的玖峰兰庭。

4月17日，金地、保利和朗诗联合开发的玖峰兰庭首次开盘，推出89、108㎡两大户型，放出88套房，269人报名，中签率32.7%，项目是青龙山首个摇号盘，也是当天清盘。

该项目主要打的点，是片区内唯一实景现房，不会出现长交付期。另外，配套完善，一站式教育体系，毗邻南师附中、附小，周边还有东山外国语学校、江宁高级中学，区域还规划优质幼儿园、小学、中学各5所、3所、1所。交通方面，项目紧邻地铁，还可以通过绕城、绕越、宁杭高速，快速到达新街口、百家湖。医疗资源优质，商圈繁华，还自带1500㎡商业，区域绿化率达35%。

虽然玖峰兰庭不卖装修包，但是精装标准却是区域最高，带有海尔中央空调、AO史密斯锅炉、爱迪士新风等全球品牌，品质有保障。高端品质、实景现房加上配套完善，项目优势明显。

玖峰兰庭在日光盘中也属于非常抢手的，这次主要打造8栋高层、共748套住宅，首开三号楼，当天有180多位买房人没摇到号。随后5月11日开盘加推5号楼，共96套房，5月25日又领到1号楼和6号楼销售许可证，192套房源，精装现房交付。

李子墨认为，日光盘基本上都至少有一个独有的特征是别的楼盘无法比拟的，且必须是当下买房人关注的，比方品质特别佳、价格特别低、位置特别好等。

而玖峰兰庭除了有产品力优势之外，价格上也有一定的竞争力，现房销售，精装2.68万/㎡，开盘还有优惠，很合适刚需客群。

03发展潜力型

房企会因为地理位置，客群需求推出不同品质的楼盘，当然也有房企因为看中了区域的发展潜力进行投资推盘的，时光璟宸和首开融创榕耀之城就是如此。

时光璟宸，南京首个日光盘。

1月6日，2022年南京楼市第一个日光盘时光璟宸开盘，是加推的72套收官房源，共有440组买房人报名，综合中签率约16%。

时光璟宸位于城东麒麟，区域内还有政府规划约300万方的媲美纽约中央公园的麒麟中央公园，生态环境相当优越。

该区域作为紫东地区的产业起点，麒麟科创园麒麟人工智能产业园、中国科学院南京分院麒麟科技城、启迪科技园、金弘基长三角企业总部基地等数个千亿级产业群集，发展潜力突出，客群购房需求明显。

紫麟景院将在麒麟打造高端产品，户型建筑面积相对较改善，包括100㎡以上，还有140+㎡大户型，属于改善型产品。再加上公共交通（地铁）、商业配套（综合体）、医疗设施（三甲医院）等短板都在补齐，日光盘地位显而易见。

另外，时光璟宸在价格上也有优势。李子墨表示，时光璟宸单价只有3万出头，对于在城东或者新街口上班的人来说，南京已经很难找到这样价格合适、通勤距离又合适的刚需新房了。

除此之外，6月1日南京又出了两个日光盘，分别是金基望樾府和嘉华嘉璟峰。李子墨认为，在现在的市场环境下，买房的首选条件肯定是产品。好的产品要么品质非常好，改善型客群自住；要么就是同样的地段，价格很低；或者是有明显的地段优势，教育优势等，而南京的这几个日光盘恰好有这样的条件。

潜力楼盘之首开融创榕耀之城。

时光璟宸开盘10天之后，1月16日，首开融创榕耀上演了一场震撼福州楼市的线上选房，1个小时售罄，销售均价2.08万元。

项目是首开和融创共同打造的，榕耀之城位于福州城南板块，作为“东拓南进”发展主轴上的战略要地，将是城市未来发展的重要引擎，是福州具有潜力的板块之一。

福州城市格局在不断发生变革，福州不再是仅以鼓楼东街口为中心的城市，而是实现了由单中心城市向多中心城市发展，一批集居住、商业、城市功能的“中心功能区”正在悄然崛起，首开和融创也正是看中了这一点，决定推出这个“红盘种子选手”。

首先交通上就极具优势，地铁高度覆盖，四轨交汇，外加项目靠近主城，临近繁华商圈，五大商业地标集群，板块配套升级，医疗教育上，深度投资医疗，学校重磅落地，再加上智慧大社区的建造，区域居住条件优质，成为日光盘的发展潜力条件充分。

对于日光盘，城市、区域、企业也都是必要条件。

对此，柏文喜认为，日光盘需要具备产品本身没有明显瑕疵、周边配套成熟、生活条件便利以及明显的性价比优势，尤其是在价格方面。比如和周边在售楼以及二手房市场相比，日光盘要有非常明显的价格落差并形成较强的价格势能，中建壹品·学府公馆的抢手，也验证了对日光盘条件的判定。