新项目扎堆！老项目抢跑！谁慌了？

两个月强有力的政策利好刺激后，郑州楼市明显回温了，特别是改善项目。

除了前段时间华润幸福里开盘刷屏朋友圈，保利璞岸、海马公园、未来天奕、保利天汇、美盛金水印等一些改善项目卖出了不错的销量；华润瑞府、万科古翠隐秀、保利大都汇、保利文化广场等改善项目来势汹汹，本月接棒热度。

但刚需项目有点不好过，一个个陷入了降价内卷中。

借着《郑州楼市全景图》更新，跟大家好好唠一唠眼下的郑州楼市到底什么情况？

PS：《郑州楼市全景图》电子版链接文末，本月增加特价项目专刊。

1

本月新项目扎堆。

不完全统计万科古翠隐秀、保利大都汇、保利文化广场、商都阜园、正商家河宽境几个项目将开盘。

（电建洺悦融园已默默开盘，高层精装18000元/㎡、小高层精装19000元/㎡，据说管城区地缘购房者表现出了非常大的热情，卖得不错）

这几个项目大都被疫情影响，开盘节点一拖再拖。

但年中是开发商业绩考核的重要指标，不出意外新老项目将在本月集中开盘爆发。

万科古翠隐秀预售证已下，端午节前做了蓄客认筹，预计节后正式开盘，释放28000元/㎡，首开或有惊喜；

保利大都汇端午节召集意向购房者做精装标准调研，本月正式售楼部、样本间开放，预计月底开盘，释放精装20000元/㎡以上；

保利文化广场早已蓄客，开盘节点被疫情拖延，释放15500元/㎡预计本月开盘，将更新高新老城的竞争格局；

商都阜园默默的盖到了准现房，管南的新城时光印象、融创城等热卖项目已是尾盘，商都阜园天时地利已占，猜测14000元/㎡左右；

正商家河宽境预计本月开盘，释放高层精装14000元/㎡，有地铁口、四中附中附小两大杀器，可以关注；

另一方面，华润瑞府、招商时代锦宸、永威双湖科技城、越秀路砦几个项目本月将有动作。

华润瑞府是华润幸福里之后华润的重点项目，前两天已经做了项目发布会，本月将有一系列的营销、认筹等，预计下个月开盘；

招商时代锦宸是老鸦陈城改的第二个项目，直面万科翠湾中城竞争，面前流出的产品偏刚需，预计要比万科翠湾中城便宜，日前预计本月将正式入市；

去年高新建设拍下双湖科技城两宗土地，已确定与永威合作代建，周边正商湖西学府、金辉优步花园、美的翰悦府已尾盘，永威压力小一些，但西棠事件将影响永威品牌认可度；

越秀路砦本月将拍地，传了多年的项目终于落地，金水北再添新项目，小道消息主打产品；

加上郑州第一次土地集中出让本月开拍，将有一批新项目问世。

本月新项目扎堆，非常热闹。

2

本月降价不断。

或是端午节、或是销量不如意，本月刚刚过去5天，已有一堆项目打出了端午节特价。

不完全统计，端午节共有29个项目大打特价，而3月《郑州楼市全景图》统计的特价项目不过34个。

一个端午节的特价项目数量几乎持平3月，这是非常夸张的。

更可怕的是，这些项目特价的尺度相当惊人！

金茂未来府特价14900元/㎡起，去年拍地楼面价10900元/㎡左右，贴成本卖了；

新城时光印象天昱洋房特价15XXX元/㎡起，比高层没贵多少；

金沙湖高尔夫观邸特价14XXX元/㎡，直降2000元/㎡；

碧桂园天玺湾再下狠手，特价14818元/㎡起，刷新了之前15XXX元/㎡的最低价;

碧桂园时代城特价9XXX元/㎡、康桥未来公元特价10500元/㎡起、富田城九鼎公馆特价12XXX元/㎡，管南全面沦陷；

即便这些项目大都位于南区、大都是四环外的刚需项目，但释放了一个信号：新一轮的特价潮即将袭来。

政策利好有了，央行放水了，但影响更多的是改善购房者。

郑州的基本面难更改，个别项目停工的消极情绪还在，刚需购房者的信心需要一步步建立。

这样的情况，有的项目可以突出重围，走出逆天曲线，而有的项目高度早已注定。

特别是一些压力较大的刚需区域、刚需项目，要借着热度赶快卖一波回回血，至少到月底，年中业绩指标还需完成，降价项目不可能少，一定非常精彩。

刚需购房者可以观望一下好好挑，四环外的价格买四环内是大概率事件，但要提醒一下理性看待、量力而行，靠谱的央企、国企放到第一位。

3

本月推荐项目。

端午前米公子、大白、茅十八、本胖虎一起讨论了下本月的推荐项目，下架了保利天汇、碧桂园云境、新城时光印象、建业花园里朗岸。

保利天汇和新城时光印象下架的原因非常简单，项目卖到了尾盘，可挑选的房源并不多，推荐的意义不大，但仍然值得购买。

碧桂园云境剩了一些75㎡、110㎡，精装大概17500元/㎡，但是即将加推的房源释放价格接近19000元/㎡，项目的性价比大打折扣，于金水北没有太大优势，故下架。

建业花园里朗岸主要是项目的五证一直没拿到，存在一定的风险，加上省实验英才学校民转公，建业花园里朗岸的学位不稳，不再推荐。

新上架的推荐项目只有一个，招商时代锦宸。

老鸦陈本身是三环边地段最好、最大的一片空地，政府的规划不差，值得等一把。

招商时代锦宸是招商和政府合作的项目，位置距离万科翠湾中城不远，但产品力、地块、品牌认可度不如万科，很可能走性价比路线，加上招商很安全，建议重点关注。

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