文武百官救太子

5月30日那天，深圳海德园A区正式开售，239套住宅，最便宜的户型最低总价也达到1755万元。6个小时后，这些房子全部售罄了。

平均下来，销售每套房子用了90秒。

海德园均价为12.6万元/平方米。旁边的安栾公馆实际挂牌价约是20万元/平方米，粗算下来，倒挂带来的差价至少千万。这个政策红利，让海德园成为愁云密布的中国房地产夜空中，最亮的星。

突然冒出的深圳富豪，不是来买房的，而是来套利的。我们的限价政策，的确也帮有钱人轻轻松松挣了钱：

这可能是他们这辈子挣得最没风险的一千万。

有人统计说，今年前五个月，全国100多个城市，累计放松楼市调控近300次。这么多努力，收获的好消息，还是发生在没有放松调控的深圳。

中国楼市最真实的图景，现在可能都写在了房企销售额排行榜上。

今年前五月，中国合同销售额超千亿的房企有3家，去年同期这个数字是15家；权益销售额超千亿的房企是3家，去年是7家。

合同销售额超百亿的房企有70家，去年同期是128家。

过去五个月时间里，五月份是今年房企们最美好的一个月。100多个城市齐心协力挽救中国楼市，让中国前一百强房企的单月业绩环比增长了5.6%。

看上去，这是个美好的月份。但如果和去年同期相比，销售额降低了：

59%。

去年5月底，银保监会对恒大与盛京银行之间的业务展开调查。之后，恒大的雷终于捂不住了。这件事，像是中国房地产行业由盛转衰的分界线。

从此之后，中国楼市一夜入秋。销售额增速放缓，直至开始下滑。

中国最大的房产代理商易居的周老板，可能是中国房地产业人脉最广的一个。易居的背后，有26个地产公司股东。

连接易居与地产商的，一个是周老板的人情，一个是易居的媒体。但最重要的一个，是易居和中房协合作的榜单。

但从去年下半年开始，易居和开发商们一同陷入了麻烦。去年，易居亏了90多亿。包叔的好友兽爷说，今年的易居榜：

可能是有史以来最像真的一份榜单。

1

今年销售额降幅最大的，毫无疑问，是中国恒大。他们去年前五个月权益销售额是2727亿元，今年缩水了15倍，只剩下可怜的：

165亿元。

恒大发生了什么，不用再去赘言了。首富我来当，风险大家担。这场中国商业发展史上最惨烈的悲剧，未来可能得让买房人、债权人、上下游合作方、员工、地方政府自己消化了。

除了恒大，最让人意外的，可能就是融创的暴雷了。

融创今年前五个月的权益销售额是584亿元，去年同期是1544亿元。去年一整年，他们刚刚在合同销售额这个口径上冲进了全国前三名，然后又在很短时间内急速坠落了。

下滑速度之快，可能已经快过了老孙融创的突然崛起。

就是这么一份惨淡的成绩单，稍微细究，我们能更清楚知道这家房企正在经历什么。

最近几个月，融创的很多建筑总包、分包商们异常忙碌。去年下半年开始，有些融创的承包商们就发现，融创用来支付款项的商票，开始出现不能兑付的情况了。

融创刚采用的应对方法，就是开发商们普遍采用的以房抵债。但很长一段时间里，建筑商们是非常排斥这种抵房手段的。

后来，形势越来越不妙了。手里的融创商票，打折一半也找不到买家，建筑商们这才醒悟过来，房子也可以接受。

现在，房子已成了手握大量融创商票的总包、分包商的争相得到的资源，朋友说：

有的分包商还在去办手续的路上，房子就被抵给别人了。

这些用来抵债、没有产生任何现金流的房子，转而成了融创的销售数据。

这样的事，今年其实发生在所有地产商身上。

大家看到的这份销售额数据，是一条湿毛巾。拿在手上，得使劲拧上几圈。

2

5月27日，绿地控股发布了一份公告，征求对一笔6月份到期的债券进行展期。

他们说，自己做了很多努力，比如卖了纽约的两栋楼，最后回款5000万美金，根本不足以覆盖偿还金额。拿出了55个大宗资产，谈定的交易因为疫情影响无法确认交割时间。全国50%售楼处关闭，4月同比跌幅57%。

最后的结果就是，这笔5亿美元的境外债，他们还不起了。

很多媒体之后用了这样的标题：

万亿级国企暴雷了。

去年年初，绿地在内部发布了一份文件，绿地江苏事业部总经理被通报批评、扣发了全部奖金，后来，这位事业部总经理离职了。他手下的一批人，或被解职，或被降职。

绿地是一家充满江湖气的房企。在很长一段时间里，绿地的高管们保持了相对的稳定，朝包括事业部总经理在内的兄弟们开刀，这是头一次。

这意味着，绿地掌门人张玉良可能认识到危及整个绿地的问题：

业绩造假。

2020年，江苏事业部对外宣称的销售额是330亿元，绿地的朋友说，真实的数据，可能不到一半。

那段时间，据说绿地曾有过一个挽救业绩的方法，就是转让从中民投手中接过来的董家渡项目。这个时候，业绩一直下滑的事业二部，站了出来。

事业二部操刀了外滩绿地董家渡项目，这个120万方的超大综合体，是事业二部总经理徐荣璞对职业生涯的最后一次寄托。

在此之前，传言他几次提出离职，都被张玉良挽留了。

谁都没有想到，在2020年的最后一个月，上海楼市突然起飞了，整个上海内环几乎到了无房可售的地步。在这样的行情中，外滩绿地董家渡项目创造了奇迹，他们单盘实现了279亿元的销售额。绿地的朋友说：

一个项目，盖过了大部分的事业部。

后来，大家慢慢发现事情又不对劲了。到了去年下半年，其他房企是发现手里的房子卖不出去了，绿地发现自己的情况更糟糕：

商办比例太高了。

对超高层、商业、办公楼的热衷，是刻在绿地的基因里的。在2016年的楼市狂潮里，张玉良依然认为，商办市场空间依然巨大。

等到绿地上上下下认识到这个错误，已经来不及了。

今年前五个月，绿地的权益销售额是447亿，去年同期的数据是1023亿。

有些失败，是成功导致的失败。意识到这个问题的，包括在关键时刻创造了奇迹的徐荣璞。很多绿地人以为，他在绿地的职业生涯会更进一步。

去年下半年，从美国回到国内后，他离职了。

3

从去年下半年开始，所有开发商都在进行一场避免毁灭的自救。到目前为止，很难说有一家是成功的。

如果一定要找一个范本，河南建业可能算是一个。

前几天，建业地产发布公告称，河南铁建投集团旗下公司准备入股建业地产，持股比例是29%。

这些股权出售后换来的资金，是6.88亿港元。

很多人说，这是一次卑微到尘埃里的交易。实际情况是，建业地产的股价已经低于1港元，整个市值也就21亿港元。

昨天，上海一套位于永嘉路的花园洋房被卖出去了，成交价格2.5亿元。也就是说，这家去年销售额601亿元的河南头号开发商，市值也就值：

8套上海永嘉路的花园洋房。

年初的时候，建业裁了一批人，合并了组织架构。但急剧下滑的销售数据，还是让高管们觉得，不如就这样吧，躺平算了。

他们还是试着往前走了几步。今年三月份，67岁的胡葆森来到北京，此行唯一的目的就是借钱。在饭桌上，胡葆森向王健林开了口，他愿意把几个商业项目的十年经营权交给万达，以此为条件换七个小目标。

老王也难，但他还是同意了。

看到河南最大的房企成了这个样子，领导也着急了。他们解押了监管资金，还让国资收购了华谊兄弟电影小镇，以及戏剧幻城的部分股权。为了让市县两级政府偿还在建业的欠款，一位领导亲自牵头帮建业讨债。

河南房地产市场的真实情况，领导大概算是看清楚了。3月1日那天，郑州出台了18条楼市新政，成为第一个救市的二线城市。

所有这些集合起来，才让建业暂时避免了暴雷的命运。在河南，我们看到了在当下，挽救一家企业的必备：

政府折腰、老板折价、国企开恩。

即使做到这些，仍然无法确保让一个行业和一家企业转危为安。对建业来说，他们也只是缓了一口气。8月份，他们还有一笔美元债到期。

接下来的7月和8月，是很多房企的偿债高峰期。

从去年5月到现在，短短一年时间，一个中国最重要的行业，就这么急速坠落了。

《说文解字》里，说“革”是“兽皮治去其毛”，它的象形文字，就是一头被剥了皮的野兽。后来字形演变“从廿从十”，含义是：

三十年为一世，而道更也。

三十年的太子，一年时间就变成平民百姓了；三十年蹚出来的路，一年就走回去了。