万象城空降，免税城火热...海口七大商圈谁最“抢镜”

　　划重点

　　聚焦海口七大市级商圈的前世、今生及未来。

　　来源 | 赢商云智库（ID：sydcxy2014）

　　作者 |夏尔

　　图片来源 |除特别标注外，均来自项目官方渠道

　　免税红利爆发前，海口商业发展进程缓慢。现在，以自贸港之盛名，乘上免税之东风，这里的商业尽显斑斓。（点击查看 ☛ ）

　　商业密度不低，人均购物中心面积已达0.57㎡，居全国靠前水平；海口万象城、海口免税城、海口昆府天街“三箭”待发，它们均为头部商企的重磅之作。

　　在众多优质新商业体带动下，海口商圈不断扩容、更迭、释放影响力，繁华之地从最早的解放西商圈、海秀商圈再到现在的国贸商圈，不一而足。

　　但落在具体呈现上，海口商圈极为分散，洼地明显。本期，赢商云智库聚焦海口七大市级商圈的前世、今生及未来，洞察这座海滨之城的商业潜力与机会。

　　传统商圈“等一个春天”

　　//解放西商圈

　　商圈面积：18.91万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流7.78万人次，节假日7.93万人次

　　商圈类型：成熟商圈

　　商圈主要项目：骑楼老街、海口百货大楼、金棕榈文化商业广场、友谊商业广场、东方广场

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图（绿色字体表示已开业）

　　始建于上世纪20年代的海口骑楼老街，是海口城市文化发源地，也是海口商业最早的见证者。

　　骑楼老街是国内保留规模最大、保存基本完好的骑楼建筑群。整个建筑分布于六个街道，其中解放路街区作为支干街道，一路领衔海口商业进阶。

　　1976年，海口第一家百货大楼诞生于解放西路。这家海口当时规模最大的商场，连带解放路商业街，形成了早期的解放西商业圈——海口最早诞生的商圈。

　　2000年后，定位中高端的东方广场、友谊商业广场陆续开业。解放西商圈消费层级跃升，成为海口当时最具影响力的商业带。

　　尽管起点较高，但解放西商圈并未在后续经营中保持先发优势。2014年开业的金棕榈商业广场几经波折，表现一般。而这之后，解放西商圈再无新增项目，原计划于2019年开业的海口时尚椰树门至今未入市。

　　另一方面，该商圈长期以中低档次消费为主，业态品牌、服务配套与新开项目对比缺乏竞争力，逐渐没落，并无意外。

　　但随着近年骑楼老街修缮工作逐渐开展，解放西商圈或迎来新的春天。

　　今年4月，海口骑楼老街举办招商推介沙龙，宣布以商业、文化、住宿、产业等四大业态启动新一轮招商，骑楼老街以建设自贸港“文商旅产”融合发展为新目标，将大大促进解放西商圈的活跃发展。

　　//海秀商圈

　　商圈面积：78.39万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流23.28万人次，节假日23.35万人次

　　商圈类型：成熟商圈

　　商圈主要项目：明珠广场、南亚广场、望海国际广场、南亚广场、万国大都会、亿胜和百货、佳心百货

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图 （绿色字体表示已开业）

　　海秀商圈商业项目众多，曾因挑战解放西商圈霸主之位，一度成为海口商业的焦点。

　　2000年明珠广场开业，海秀商圈随之萌芽。该项目品类齐全，营销出众，成为当时海口最受欢迎的购物中心之一。

　　明珠广场名声大震后，南亚广场、DC城、万国大都会陆续进场海秀商圈，商圈影响力持续扩大。2011年，望海国际广场带着GIVENCHY、Ports、CERRUTI1881等25个国际品牌高调开业，海秀商圈消费进一步提档。

　　成名较早，根基扎实，但海秀商圈同样面临着后劲不足的窘状。近十年来，几无重磅、明星项目入市，而2019年新开的海建商城亦表现平平，外加商圈内项目普遍体量较小、品牌更迭速度慢，游逛体验明显不足。

　　往后看，未来短时间内，海秀商圈仍无新项目计划入市，商圈蝶变之重任自然落在老旧项目焕新之上。

　　繁华商圈“撑起一片天”

　　//国贸商圈

　　商圈面积：127.04万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流42.95万人次，节假日34.32万人次

　　商圈类型：成熟商圈

　　商圈主要项目：海口万象城、海口万象城·N次方公园、友谊·国贸城、友谊阳光城、宜欣城、上邦百汇城、海垦广场、百方购物中心

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图 （绿色字体表示已开业，蓝色字体表示未开业）

　　兴办高端商务办公楼，吸纳大量头部企业进驻，叠加着高净值人群不断增长，国贸一带已发展为海口的CBD中心，国贸商圈晋升为海口最繁荣的商圈。

　　但国贸商圈发展并非一帆风顺，早年开业的上邦百汇城、友谊·国贸城、宜欣广场囿于商品力不足，对片区的影响力极为有限。

　　破局者要数2017年开业的友谊·阳光城，它从体量、品牌上革新了国贸商圈。2018年，百方购物中心引进Ferragamo、Emporio Armani、Moschino等国际品牌，提档升级国贸商圈。

　　◎ 图片来源：海口万象城

　　2019年，华润置地旗下的N次方公园（海口万象城一期）正式开业，项目覆盖“运动+餐饮+娱乐+N”多样业态，迅速成为海口“潮流地标”。而预计今年年中开业的海口万象城，则将以“重奢+全品类”焕新海口商业格局，稳固国贸商圈之C位。而不久后，海垦广场携手王府井带来的商业新面貌亦值得期待。

　　新兴商圈“正在过夏天”

　　//椰海商圈

　　商圈面积：60.05万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流9.19万人次，节假日9.34万人次

　　商圈类型：成熟商圈

　　商圈主要项目：吾悦广场、友谊·南海城、秀英万达广场、龙湖昆府天街

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图 （绿色字体表示已开业，蓝色字体表示未开业）

　　沿着椰海大道，东起海口火车东站，西至白水塘，吾悦广场与秀英万达广场的“一头一尾”构筑了椰海商圈的雏形。

　　吾悦广场开业之初率先引爆海口一站式商业综合体新体验；秀英万达广场为海南首座万达广场，以生活、消费、体验三大中心，升级椰海商圈消费。

　　目前，椰海商圈内项目多为15万方及以上的大体量购物中心。其中，吾悦广场去年营业额超十亿元，作为疫情下聚焦大众消费的商业来说实属不易。此外，去年开业的友谊·南海城首批带来230余个品牌，进一步丰富了椰海商圈的商业面貌。

　　◎ 图片来源：龙湖昆府天街

　　规划于2023年开业的龙湖昆府天街，定位华南TOD商业旗舰，无缝接驳城西站，畅达海口东站和汽车客运总站，串联美兰国际机场，集合22条公交线，将以22万方打造成海口单体量最大的购物中心。

　　//大英山商圈

　　商圈面积：80.24万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流14万人次，节假日10.66万人次

　　商圈类型：成熟商圈

　　商圈主要项目：名门广场、日月广场、国秀城

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图 （绿色字体表示已开业）

　　近十年来，大英山发生了翻天覆地的变化，由过去的废旧机场，成长为海口新的区域商业中心。区域内集聚全球贸易之窗、洲际大厦和国瑞大厦等5A商务坐标。

　　2016年1月名门广场开业，大英山商圈消费氛围初显。同年11月，日月广场面世，并迅速成长为大英山商圈主心骨项目。

　　2019年，日月广场紧抓免税风口引进离岛免税店，成为海南唯一拥两家免税店的购物中心——GDF海控全球精品免税城、cdf海口日月广场免税店。2021年，该项目年营业额首次突破100亿元。

　　◎ 图片来源：海口日月广场

　　今年3月，大英山商圈新规划出炉。海口市琼山区第十六届人民代表大会第二次会议指出，今后5年，琼山区将重点发展离岛免税、金融、旅游等现代服务业，以大英山百亿级商圈为核心，打造免税营业面积达10万平方米以上高端消费集聚区。借政策利好，大英山商圈版图将继续扩容。

　　//西海岸商圈

　　商圈面积：360.88万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流71.84万人次，节假日67.98万人次

　　商圈类型：新兴商圈

　　商圈主要项目：远大购物广场、王府井恩祥广场

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图 （绿色字体表示已开业，蓝色字体表示未开业）

　　赶上海口商业大爆发之年，西海岸商圈的远大购物广场、王府井恩祥广场自从2016年末、2017年初营造早期西海岸商圈氛围。

　　2018年来，西海岸商圈迎来一批新的大型娱乐商业综合体——海南国际会展中心、五源河体育馆、长影环球100奇幻乐园，成为新兴聚客高地。

　　今年，“亚洲最大国际免税城”——海口国际免税城也将亮相西海岸商圈，项目以超92万方体量打造世界级度假型商业街区，届时势必提高商圈中高档消费水平。此外，定位“共享家”文化的S+MALL星茂购物中心，也将为西海岸商圈社区注入更多新鲜商业活力。

　　◎ 图片来源：海口国际免税城

　　值得一提的是，西海岸商圈距城市中心稍有距离，圈内商业体有更多空间可挖掘。此外，海口交通大动脉海秀快速路一期、二期均已通车，西海岸商圈通达性劣势在减弱。

　　在海口国际免税城的辐射客流，及西海岸日渐密集的常住客群带动下，西海岸商圈未来可期。

　　//观澜湖商圈

　　商圈面积：30.51万㎡

　　商圈客流：工作日去重客流2.4万人次，节假日2.64万人次

　　商圈类型 ：成熟商圈

　　商圈主要项目：观澜湖免税城

　　◎ 图片来源：赢商tech-城市商业地图 （绿色字体表示已开业）

　　2021年1月，在海南“免税”热、“旅游”热的势头下，由深圳免税集团全资建设、定位“免税文旅综合体”的海口观澜湖免税城，横空出世，自成一个新商圈。

　　背靠观澜湖省级旅游度假区，观澜湖免税城周边集聚海口狂欢水世界、奥特莱斯、冯小刚电影公社、奢华酒店等旅游配套，坐拥便捷交通——距海口美兰国际机场15分钟车程，与海口新海港码头直线距离20公里，可承接海量游客。

　　观澜湖免税城规划总营业面积10万方，一期营业面积2万方，目前已入驻全球近500个知名品牌，主营商品涵盖腕表珠宝、美妆香化、精品箱包、时装配饰、进口食品、礼品玩具，以及3C智能产品等免税商品。

　　◎ 图片来源：海口观澜湖免税城

　　观澜湖免税城落地前，观澜湖度假区周边以零售餐饮等生活配套业态为主，对周边辐射力有限。现在，观澜湖免税城以“免税”补足圈内零售短板，引进更多吸引力品牌，逐渐放大商圈聚集效应。

　　赢商观察

　　如今，海口商业势头正盛，离不开上述七大商圈的共同蓄力。

　　据赢商大数据统计，海口七大商圈在营商场34个，合计体量约273.82万㎡。其中体量在3万㎡以上的商场有26个，合计体量250.6万㎡，约占全市存量商业比例达91.51%。

　　其中，存量商业最大的商圈是椰海商圈，其次国贸商圈、海秀商圈、西海岸商圈不相上下；从增量来看，国贸商圈将迎来海口万象城开业，西海岸商圈将有海口国际免税城重磅亮相，椰海商圈则有龙湖天街落座。

　　但整体而言，海口各商圈发展差异较大。国贸商圈成长为新CBD商圈，传统商圈解放西商圈、海秀东商圈都在等待新破局契机，大英山商圈、西海岸商圈、椰海商圈、观澜湖商圈正在崛起。

　　随着海南自贸港建设不断深入，按下快进键的海口商圈进阶，还将继续。

　　泰餐的生意真的好做吗？

　　泰爽·金、泰欢喜联合创始人赵霖冰

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