上海这些小区，跌惨了

　　京沪永远涨的说法已经被戳破，现在下跌的小区不在少数。

　　当然也有一些持续上涨的项目，总体符合环线之前的“市场分化论”。

　　本文就着重盘点下跌最为明显的几个小区。

　　第五名

　　唐镇浦发罗兰翡丽 · 跌幅21%

　　唐镇的风险环二已经提示过，最后还忍不住写了篇推文告诉大家。（《 》）

　　然而还是有不少朋友高位站岗。

　　唐镇三兄弟本来价格不高，后来被炒上天完全是那段时间没有新房供应，2021年初达到高峰。

　　以浦发罗兰翡丽为例，2021年1月5日一位买家买了一套104.09平的三房，总价达到963万，小区单价首次突破9万。

　　10天后，另一位买家入手一套87.75平的小三房，创造了96297元/平的单价纪录。

　　然而这还不算完，这个小区的成交黄金时期是2021年9月份后，连续有9万以上的成交。

　　此后房价急转直下，2021年11月后的成交都在7-8万单价之间。同样是100平左右的房子，比之前少花200万。

　　如果这些用户读过环线6月份的文章，9月可能就不会高位站岗。

　　第四名

　　闵行上海康城 · 跌幅22%

　　上海康城是闵行超级大盘，一般情况都是后涨先跌。本轮下行周期，跌幅已经超过20%。

　　上海康城成交价一直3-4万之间，2020年中旬上海行情启动，这里基本没有反应。

　　2021年1月份全市行情登顶，高兴花园已经开始向下，上海康城才正式启动上扬。

　　2021年2月25日，上海康城成交价首次突破5万。

　　2021年3月22日，一位买家花了530万买了一套两房，面积98.33平，单价高达53901元/平米，成为了上海康城单价纪录。

　　这套房子还是总高17层的低区，并不算优质，估计也是市场情绪冲昏头脑。

　　2021年8月份后价格就开始下滑，现在成交价普遍在4.5万以下。

　　第三名

　　杨浦鞍山新村· 跌幅25%

　　短短一年，鞍山新村的房价就坐了一次过山车。

　　我们以鞍山六村为例，其他几村规律完全一致。

　　2020年大涨前，基本成交单价都在5-6万左右。2020年8月份后成交明显提速，房价也随之上涨，2021年初达到高峰。

　　2021年1月24日，一位买家以81974元/平的单价，购入了一套29.29平的一房，创造了单价纪录。

　　短短7天后的31日，另一位买家以84371元/平的单价，购入了一套32.95平的一房，刷新了单价纪录。

　　此后鞍山六村成交极少，2021年9月5日有一套成交，单价已经跌到60976元/平，此后再也没有超过7万。

　　第二名

　　闵行紫竹半岛· 跌幅26%

　　盘点跌幅怎么可能少得了闵行神盘紫竹半岛。

　　这个小区2020年大放异彩，凭借着华二学区在二手市场无往不胜。

　　故事的高潮是2020年12月15日，一位买家买了一套84.04平的房子，总价达到了1075万，核算单价127916元/平米！

　　不过这套成交记录标注四房，有可能是顶复，赠送部分面积。

　　此后连续有10万以上单价成交，均为正常楼层，可以理解为当时的市场价。

　　这个价格已经比2020年初涨了40%以上。

　　2021年11月开始跳水，11月16日一套一房成交单价仅有79463元/平。

　　第一名

　　闵行高兴花园· 跌幅48%

　　前面这些选手跌了，是相对于2021年市场高峰。如果以2020年初为基准，其实还是有涨幅。

　　唯一跌回2020年的，只有高兴花园。

　　2020年大涨前，高兴花园普遍成交价6万左右。

　　后来学区房爆火，高兴花园乘着东风一路上扬。2020年12月22日一位家长在高兴花园给孩子买了套学区房，花了370万，房屋面积31.47平。

　　核算单价高达117573元/平。

　　一个外环外的“老公房”，成交价接近12万，骇人听闻。

　　此后高兴花园创造了多次10万以上单价成交。

　　其实这个价格很快就绷不住了，2021年3月份，上海楼市核武器三价就低尚未出台，高兴花园就开始疯狂跌价。

　　2021年10月份之后，成交单价连6万都到不了。

　　不过一个月后，高兴花园开始触底反弹。毕竟能打回2020年初的小区，倒车回去接人的小区，上海仅此一家。

　　补充部分

　　理想小区价格表现

　　当然2021年下半年二手房整体都有回落，以上小区只是更为明显。

　　那有没有逆势上扬或者抗跌的小区呢？当然有，比如环线反复推荐的北蔡大华社区。

　　北蔡标杆宝华海尚郡领，异常坚挺。2021年8月份二手房市场迎来了最重磅调控：三价就低，然而对宝华海尚郡领几乎没有影响。

　　实际上宝华在2021年9月21日，还创造了126142元/平的单价记录。

　　其实现在去宝华看房，这个单价都买不到。

　　北蔡次标杆是大华锦绣华城11街区，这个小区也同样坚挺。

　　即使二手市场整体向下，大华11街区依旧维持着10万以上的单价成交。

　　图表中的低谷，是因为2021年8月11日大华11街区成交了一套255.85平大四房，还是低区房源，单价自然低于普通户型。

　　小区整体挂牌价、成交价，都没有明显下滑。

　　所以通过专业性的研究，选择一些优质的区域和房源，可以一定程度避免市场波动带来的财产损失。

　　盲目的买房，就可能替别人站岗。

　　以上为正文

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