二手房之死

鉴于种种已知的原因，去年12月初开始，高层就在想办法救楼市了。

救来救去，救了半年，也没见哪个城市真正涨起来。反倒是二手房挂牌量，在不断创出新高。

这些城市，二手房挂牌量都超过了十万套：

以这十个城市中我最熟悉的天津为例：

目前，单单某壳一家中介网站上，二手房挂牌量就已经突破了16万套：

剔除商业类和其他，普通住宅16.68万套。

这简直可以用“堆积如山”来形容了。

天津市面积11966.45平方公里，常住人口1373万（截止到2021年）。

在土地面积上，天津只比北京小4000多平方公里（北京面积16410平方公里），但常住人口却比北京少了将近1000万。

而北京的二手房挂牌量是多少呢？

这是截止到我发稿前的某壳数据：

如果剔除商业类和其他，普通住宅的挂牌量是8万出头。

这么粗略对比一下，就知道天津二手房形势有多严峻了。

有位读者朋友，他2017年底买了津南咸水沽的“富力又一城”，当时价格1.2万左右。五年过去了，一毛都没涨，所以他决定卖掉。

可自从去年11月挂牌，一直到现在都没卖出去。中介时不时打电话催降价，可本来这房子就赔钱，谁舍得一而再、再而三地降价？每降一次，就好似在自己身上割肉一样疼。

但不降又卖不出去。

这个大体量楼盘，目前单单某壳一家中介，挂牌量就达到了250+：

而且，近三个月才成交了7套房。

如果你的房子不是特别有竞争力，你算算究竟什么时候才能轮到你？

我们不妨按静态的方式来粗略估算一下：

三个月7套，一年才28套，消化掉250套房，需要近9年

当然，现实情况中，肯定是不能这么算的。房源的去化周期本就是一个动态的过程，中间要考虑到市场行情变化、房源挂牌量增减、周边新房的供应等等一系列复杂变量。

但这些数字，足以从侧面说明，这个小区的二手房有多难卖。

前两个月方老师成功卖掉了自己海教园的房子，据他说：在周边大量新房入市，且价格跟二手房差不多的情况下，他能卖掉，完全是幸运。

4月份开始，不少城市陆续放松了限售，结果，楼市没救起来，反而把二手房库存量干到了新高。

限售股解禁，你说究竟是利好，还是利空？

遮羞布扯下来，才知道自己究竟几斤几两。

潮水褪去，才知道究竟谁在裸泳。

近一周，自媒体上铺天盖地都是“二手房难卖”的消息，有朋友挂牌了一年多，都没有卖出去。

限售政策的松绑，在一定程度上导致了个别城市二手房源的泛滥成灾。而这背后，也与大量价格倒挂/持平的新房入市有关。

南方城市杭州、苏州、南京等地的打新有多狂热，想必大家都有耳闻。这背后的根本原因，不还是倒挂的红利吗？

北京永定府、学院里、树村壹号院、中建一品学府公馆，包括未售先火的太阳宫，这些逆势热销的超级红盘，背后最大的功臣，不还是“价格倒挂”吗？

其实，完全不用倒挂，只要价格与周边二手持平或者微高，大家都会争着抢着去买新房。

第一，新盘能用的杠杆更高。一方面，新房没中介费、税费等乱七八糟的东西；另一方面，新房能满评。

就单单能用更高杠杆这一点，就胜出了大多数二手房。

第二，新房在户型、园林设计等方面，要高出二手房一大截。

上篇文章提到望京1000万的二手房，这周六我又筛了一遍，然后越看越气。坦白讲，望京二手房的户型，正常的没多少，奇葩的倒是一抓一大把。

不仅仅是户型，现在新房的外立面都是大铝板、玻璃幕墙，看着贼拉拉酷炫。

同等价格、同类产品情况下，傻子都知道放弃二手去打新。

如果，这样的新房大量入市，那二手次新的结局是什么？

近两年的石景山，能完美地解答这个问题。

2018年3月，寰宇天下一期入市，均价6.1万左右，8月又推出二期产品，均价6.35万。再后来就是三期，均价6.5万。

寰宇系之后，中海在石景山又推出了一系列产品，比如天玺、天钻、天赋、云庭，价格在7.4-7.5万。

新盘的大量入市，在一定程度上导致了二手次新的爆冷。

寰宇一期二期入市那会儿，同品质的次新房金石公馆、金玺公馆，几乎无人问津，因为这俩楼盘均价在7-7.1万左右，比新盘贵了很多。

而如今，新入市的楼盘价格在7.4-7.5万，寰宇系列二手房，却遭遇到爆冷。

某壳数据显示，景山府、御山府、熙山府近三个月分别成交6套、2套、2套。

看了看挂牌价，真是一个比一个高。但你挂再高有啥用呢，新房比你便宜，而且确定买的话，开发商还会再给优惠。况且，现在的产品，比前两年又升级了。

昨天晚上跟一个做石景山二手房的中介聊天，他说，单价5.5万以下的房源，成交还行，可一旦超过6.5万，成交就不太好了，7-8万的更不好。

这是情理之中的事情。

同理，昌平平西府、朱辛庄等区域，这一波5.7-6.3万的新房入市，在一定程度上也对周边二手房去化形成了挤压。

由此也可得出：

丽泽周边板块几个10-11万新盘入市之后，中国玺、昆仑域二手房，大概率不太好卖了。

太阳宫地块拍出后，四大神盘的关注度，就没以前高了。

而两个值得关注的信号是：

第一，今年下半年，北京在售新盘项目将会超过200个，其中城六区项目超过50个。

第二，官方表示，今明两年，北京的供地计划会按照2021年的节奏进行，稳中有增、稳中有序。

去年第一批次的项目还有很多没卖完，今年的又上新了。

按照这样的节奏，未来1-2年，市场上的新盘项目会越来越多，降价也会越来越多。

这，几乎宣布了某些板块二手房的死亡。比如大兴某盘，从5.4万降到4.4万后，就比周边二手还便宜了。

其实，北京9万套左右的挂牌量还算比较健康的。在那些动不动就15万套以上的二线城市，如果你的房子不在热点板块、热点区域、又不是次新的话，那真的是永无出头之日。

另外，还有一个待考证的数据，拿出来给大家做个参考：

某位负责阿里法拍的业内人士说，到2025年，全国会上线大约800万套法拍房。

这个数据的真实性目前无从考证。但有一点可以确认的就是：大疫三年，民间断供数据远超想象。

如果你的房子去年，今年都很难卖。对不起，接下来的1-2年会更难卖。