首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？

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截至2022年6月15日，除郑州外，重点22城中21城已经完成2022年首轮集中供地，部分城市第二轮集中供地公告也已相继发布。首轮集中供地在供应和成交有什么特点？趋势如何？下半年二三轮集中供地怎么看？

首轮集中供地

土地供应缩量保热度

成交冷热分化

1、供应：竞拍规则放松，土地供应缩量

从2021年下半年开始，土地市场步入下行通道，第二轮集中供地流拍率陡升，土地市场骤然转冷，地方政府随即调整供应策略，放松竞拍规则，积极推介土地，加上2021年第三轮集中供地规模较小，流拍率得以高位回落。2022年，房地产销售持续低迷，房企的信用问题仍未解决，销售乏力叠加融资不善，房企的投资意愿也无从谈起。在投资需求低迷下，各城市首轮集中供地的土地供应上也呈现出四个特点：规则放松，供应减少，节奏放慢，质量提升。

①规则放松：降低参拍门槛，简化竞拍规则

规则放松是为了鼓励房企参拍，一方面通过下调保证金比例、放宽土地出让金缴纳限制、降低房企开发资质要求等方式，降低房企参拍门槛，另一方面，简化了竞拍规则，原有的“竞配建”“竞自持”等变相竞地价的规则改为地价触底后摇号或者抽签，实际上降低了地价，提升了项目的利润空间，地方政府意图通过规则的放松来提振房企拿地的信心和意愿。

②供应减少：首轮集中供地量不及2021年同批次一半

2022年首轮集中供地土地供应大幅缩量，推出土地总建面相比2021年一批次同比下降了58.4%，占2021年全年总成交建面的19.8%，与之对比的是，2021年首轮集中供地成交土地总建面占全年的比重为44.7%，部分城市如长春、武汉、重庆、郑州仅将少量土地推介入市，如果说2021年22城土地的供应是“前高后低”，那么2022年将有可能是“前低后高”的局面。

③节奏放慢：部分城市将3次集中供地调整为4次

随着首轮集中供地供应量的缩减，部分城市也增加了集中供地的次数，济南、武汉、青岛、北京、成都、厦门将3次集中供地调整为4次。根据2021年2月自然资源部对住宅用地“两集中”政策的要求，集中发布出让公告、集中组织出让活动的次数原则上每年不超过3次，将3次增加为4次，对地方政府而言，供地变得更加灵活，能够更加及时的根据市场行情变化调整土地出让的节奏，但整体上供地速度也放缓了。

④质量提升：核心板块土块增加，项目配建要求减少

2022年首轮集中供地推出地块质量明显提升。第一，主城区或者核心板块的地块更多，相应的起拍楼面价也明显高于2021年底的三轮集中供地。第二，租赁住房和保障性住房在推出地块中的比重减少，如南京除个别项目外，所有地块均取消了租赁住房的配建要求。第三，起拍价下调和销售限价上调，部分之前流拍的地块重新推出后起拍价有相应的下调，福州、杭州、深圳等城市对地块的销售限价也有一定程度的上调，项目的利润空间更为充足。

2、成交：市场热度整体平稳，城市、板块之间分化

竞拍规则的放松，土地供应量的减少和地块质量的提升，可以看到，为了避免大面积的流拍，地方政府在土地供应上的态度较为谨慎，因此成交上首轮集中供地总体较为平稳，总成交金额4843.2亿元，平均楼面价因出让地块整体较为优质上升至13158元/㎡。平均溢价率3.7%，较2021年第三轮集中供地上升了1.6个百分点，但整体上仍处于低位。按成交宗数算，平均流拍率16.2%，较2021年第三轮集中供地下降2.6个百分点。

但是在不同城市之间、不同地块之间和不同房企之间分化仍然明显：

①城市之间的分化：热点城市韧性强，弱市场高流拍

结合土地供应量和流拍情况来看，首轮集中供地的城市可以分为三种类型：

一是供应缩量，但流拍率仍较高的城市，如南京、天津、济南和长春，这些城市在首轮集中供地中尽管供应量大幅减少，但成交热度仍不高，主要在于部分城市房地产市场库存量高且市场较为低迷，房企补充库存的意愿不足。

第二是首轮土地供应量较高，但仍保持着低流拍率的城市，以杭州、宁波、成都、厦门、上海和深圳等一二线城市中的热点城市为代表，市场韧性较好。

第三是在缩量保价下首轮土拍表现相对平稳的城市，主要为北京、青岛、武汉、重庆、长沙、广州、无锡、苏州等城市。

②项目之间的分化：地段不同地块热度差异大

按拿地宗数计算，20城首轮集中供地中底价成交的地块占比为60.2%，但仍有20.2%的项目达到触顶价，板块与板块之间，地块与地块之间的冷热分化明显，优质地块参拍房企多，竞争激烈，而一些非热门地块则无人问津，要么流拍，要么由地方国企底价接手。

③房企之间的分化：国央企拿地近八成

从拿地房企来看，一方面，国央企占据主导，地方国企托市现象仍显著，首轮集中供地国有企业和民营企业拿地金额占比分别为77.7%和22.3%，与2021年第三轮集中供地基本一致。央企和地方国企的占比分别为30.3%和47.4%，地方国企托底现象仍明显。另一方面，首轮集中供地TOP10房企权益拿地金额占比达34.6%，投资集中在少数龙头房企，TOP10房企其中除了绿城中国、中海地产、招商蛇口、华润置地、中国铁建和中国中铁六家央企，建发房产、广州地铁和万科三家地方国企，仅有滨江集团一家民企。

下半年二三轮集中供地怎么看？

整体来看，2022年首轮集中供地延续2021年第三轮集中供地的态势，供应量小，且在竞拍规则松绑和优质地块的推出下，市场表现相对平稳。随着22城第二轮集中供地公告陆续发布，截至2022年6月15日北京、福州和厦门也已完成第二轮集中供地，下半年二三轮的集中供地该怎么看？

1、供应：全年供应总量高，下半年土拍有压力

从供应上来说，尽管第一次集中供地供应量同比大为缩水，但22城2022年全年计划出让土地总量较2021年并无明显降低，根据22城已公布的全年土地供应计划（青岛和长沙无数据），除长春2022年计划供应住宅总量大幅下降65.8%外，其余19城计划供应土地总量较2021年变化幅度较小，甚至有所增加，如上海、深圳和济南2022年计划供应土地面积超30%，排除长春外的19城计划供应土地总面积较2021年微升0.4%。

从另一个角度来看，在2022年的全国财政预算报告中，全国政府性基金预算收入为9.86万亿，增长0.6%，土地出让收入是政府性基金收入的主体，往年占比在80%左右，2022年政府性基金预算收入仅增长0.6%，一定程度上反映了政府对2022年土地出让较为审慎的态度，但整体上政府性基金预算收入规模未下调，地方政府出让土地的动力仍充足。全年供应量仍较大的情况下，首轮集中供地因为市场低迷减少供应，意味着将土地出让的压力延缓至下半年。

另一方面，尽管地方政府可以通过降低参拍门槛甚至推出更多的优质地块来吸引房企参拍，但对推动土地市场回温的作用是有限的。一方面，销售并不乐观是当下房企弱投资的主要掣肘因素，在销售前景不明朗下，竞拍规则的放松和参拍门槛的降低只能在一定程度上改善房企投资的意愿，并不起决定作用。另一方面，一二线城市的核心优质地块始终是稀缺的，优质地块对土地市场的支撑不可持续。

2、需求：投资需求萎靡，复苏有难度

当下土地市场的核心矛盾点仍然是投资需求的不足，如果造成投资需求堵点的因素没有解决，土地投资就难以有实质性的回暖。造成当下土地投资需求萎缩主要有三方面原因：

第一，去杠杆下行业流动性紧张带来的资金问题，民营企业无力拿地。从2021年下半年开始，在民营房企开始暴雷后，民营房企资金状况急剧恶化，基本都选择不拿地，减少投资支出以度过流动性危机。民营房企在集中供地中的拿地金额占比从2021年首轮集中供地的54%下降至2022年首轮集中供地的22.3%。而从当前来看，民营房企的融资状况仍然没有得到明显的改善，房企流动性危机仍在持续，叠加疫情的冲击，公开债务展期的房企在增加，流动性风险在向信用资质更高的房企蔓延，而这一局面在2022年内恐难以得到实质性的改观，民营企业短时间内无法再返土地市场，下半年集中供地大概率仍是国央企占主导。

第二，销售不景气拉长去化周期，房企对未来无信心。从2021年7月至2022年5月，全国商品房销售额已经连续11个月单月销售额同比下滑，销售的低迷不仅加剧了房企的资金紧张，也拉长了销售的去化周期，导致企业对未来的信心不足，没有补库存的动力。随着房地产政策的松绑，下半年销售能否回暖成为影响各方决策的核心变量。但对于下半年土地投资，销售回暖的意义并不强，一方面，在房住不炒的政策基调下，销售回暖的速度和强度仍然有待观察，另一方面，即使销售上有所回暖，但投资需求的回升与销售的回暖并不同步，以历史经验来看，土地市场热度的回升会滞后于销售市场的回暖。

第三，从长期视角看，行业增量空间缩小，投资回报率下降，也对投资需求形成制约。在房地产上升阶段，行业利润率较高，银行、信托等金融机构甚至其他非地产行业的各类社会资金涌入房地产行业，支撑起了旺盛的投资需求。但随着地价的上涨，行业利润空间收窄，房企对高成本债务资金承受能力下降，利润回报率回归社会普通水平，社会增量资金入场动力减弱，投资需求受到制约。我们认为当下房地产行业的利润水平仍处于一个底部修复的阶段，首轮集中供地中也能看到地价下降、项目利润空间提升的迹象，但相对来说，地价具有一定的刚性，行业利润水平的修复需要时间，因此短期内难以促进投资需求的明显复苏。

供应总量高，需求复苏难，土地市场的基本面决定了下半年集中供地仍然是买方市场。因此，对下半年的二三四轮集中供地，我们有一些基本的预判：

1、竞拍规则会继续放松，降门槛，松资质，明着暗着降地价；

2、城市、板块之间的分化也会持续存在，一二线城市中也有强弱市场之分；

3、拿地大概率仍是国央企占主导，国有企业托底的局面短期内难以改观；

4、土地市场供大于求是主要矛盾，整体低溢价情况难以改变，全年土地成交可能无法达到政府预期目标；

5、2022年土地投资恢复难，出现转机的观察时间点可能要等到四季度后。

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