广州刚需房正在抛弃高房价

最近的广州楼市，有一个好消息，和一个坏消息。

好消息是，部分项目的开盘现场火起来了，购房者的入市意愿也明显变高，市场热度略有回升。

打着灯都要签约

坏消息是，楼市“回暖”的根本原因，是部分项目，率先打起了价格战。

部分项目的低价战略一出，直接打了市场一个措手不及。

不少人都在猜测，接下来加入“内卷”的新盘是否会越来越多？而低价盘的出现，会不会拉低人们对广州市场的预期，导致广州房价出现下滑？

今天，咱们就来好好唠一唠这事。

这些项目

为什么要打“价格战”？

咱们要先弄明白一件事：并不是广州的所有项目都加入了“价格战”大军，大部分项目的价格还是比较稳定的。

而率先在价格上做出让步的项目，身上存在着几个共性：

1、与主城区距离都不近，妥妥的被划入“郊区”，而且片区的主要客群，以刚需为主。

2、项目所在的板块，市场热度并不高。

3、周边库存量大，而且后续还会有大量新盘入市，竞争压力大。

在这三个因素的叠加影响下，片区新盘的去化压力都比较高。

以朱村为例，为了吸引客户到访，不少项目都曾推出过价格特惠，可惜并未在市场上激起太大的水花。

即便在去年的市场上涨周期中，板块的价格也没有被大环境带动起来，说明区域市场早已经回归平静，处于横盘的阶段。

如今广州市场分化严重，客户都集中在中心城区及近郊区，如果没有明显的利好刺激，郊区的大部分板块，大概率会持续横盘。

为了打破僵局，实现快速去化，最好的方法，就是制造话题，吸引市场热度。

而制造话题最快、也是最有效的方法，自然是打价格战。

这场“价格战”

会不会进一步扩大？

接下来，说说很多购房者都关心的事情：

在部分项目打响了“第一枪”之后，片区其他项目会不会跟进？

答案其实很明显：大概率会的。

部分片区低价项目的入市，已经拉低了人们对于片区的价格预期。

退一步说，即便率先“打价格战”的项目后期的价格涨到与片区其他项目持平的水平，但是项目借着这波首开，知名度已经打开了，依然能够占据更大的优势。

在这样的情况下，片区其他项目想要“绝地反击”，只有两个办法：

一是坐等“卷王”项目卖完，最大的竞争对手退出市场。

二是主动降价，从而从“卷王”项目手上抢到更多客源。

除了受限于地价成本的一些项目，没办法在价格上“正面刚”，其他一些拿地时间较早、开发成本较低的项目，大概率都会选择第二条路，实现快速去化。

但这样一来，片区又会陷入一个恶性循环：

市场中永远有低于平均价的项目出现，继而引发新一轮内卷。

出现这样的局面，对于购房者来说，其实是好事，毕竟能以更低的价格上车，是每个购房者梦寐以求的状态。

但事情总得分两面看待。

从一手市场来看，大规模的降价，除了影响购房者对于片区价值的判断，还会影响购房者对于片区价值增长力的判断。

我们还是以增城朱村为例，朱村曾经也风光过，在21号线规划落地时，片区的热度其实是很高的，当时片区新房的普遍售价，其实已经去到2.2-2.4万/平左右。

2018年朱村片区新盘价格

数据来源：广州中原研究发展部

而朱村的命运转折点，出现在2019年中。当时市场遇冷，朱村作为新盘较为集中的区域，不少项目都打起了价格战。

但在价格战之后，引发了更严重的蝴蝶效应。

购房者对于片区的“价值坚挺度”失去了信任，毕竟作为购房者，谁也不想看着自己的资产价值缩水。

回顾朱村近几年来的价格变动，新盘售价从最低1.9万/平变成最低1.6万/平，跌幅达到15%。

因此，片区在购房者中也容易形成“刻板印象”：

片区的价格，似乎永远没有“底”。

打“价格战”的项目

还能买吗？

当然，我也能理解，低价项目对于一些预算有限的购房者来说，确实有着极大的诱惑。

所以，面对这种打“价格战”的区域与片区中的低价项目，我们也要给购房者提几个掏心窝子的置业建议：

首先，如果本身你就考虑在片区买房，而且是出于完全自住的需求，可以放心买入。而买入之后，也不要太执着于价格的变动，就把它当成一个完完全全的上车房去看待，住得舒服就可以了。

但是，但凡你抱有一点“现在抄底未来能不能涨价的希望”，就别给自己添堵了。

其次，优先选择知名开发商的产品，如果要买入“价格内卷”区域的项目，最好先查一下项目资金链的情况，以防项目被价格战拖垮，避免烂尾风险。

最后，不要被价格蒙蔽双眼，如果真的抱有“抄底投资”的想法，入手前请三思：

能不能接受超超超长的投资周期？能不能在天量库存竞争中坚持住？能不能在面对市场的波动时心如止水？

如果以上三点都能做到，再考虑买入。

毕竟有如此强大的心态，你就算囤土鸡蛋，都能挣到人生的第一桶金。