绿城：守中求进

“我们必须明确看到市场回暖了，才会大举进攻。”——张亚东

在近日刚刚发布的2022浙商全国500强中，绿城中国位列第5，比去年强势挺进1位。6月17日，绿城中国在杭州召开股东大会，展示了其守与攻的策略选择。

近两年，绿城中国业绩一路向好，股价上涨了31%；过去一年上涨11%，在港股典型房企里排第一。年初至今，其股价更是创下历史新高，期间最高达17港元/股，港股典型房企中，股价增幅位居行业第二。

这一业绩，令绿城股东较为满意。股东会上，多位股东向管理团队表达钦佩和感谢。

在不确定性极强的市场环境下，绿城中国通过聚焦优势城市、增加项目权益等手段严控风险。

对团队的守与攻，绿城中国董事会主席张亚东说：“公司稳健发展是前提，我们必须明确看到市场回暖了才会大举进攻，而不是预判到市场回暖就发起进攻。”

收缩聚焦

今年初，绿城曾表态年度销售目标和净利润增长预期。一年近半，能否如数完成？

整体市场形势仍是艰难的。张亚东说，从目前形势看，行业全年整体销售目标预计会下降20%—30%。绿城估计也会有所降低，但肯定不会下降这么多。虽然5月、6月市场出现了回暖苗头，但他认为还不能下结论说已回暖。

市场整体水面下落之际，个体不可避免地随之下降。绿城多举措并举，化解下行压力，把下降数值控制在了39%。同时期，行业平均降幅为50%，TOP10的降幅为42%。

“如果下半年市场回暖比较好的话，绿城还是有信心完成既定的销售目标。”张亚东补充说，“净利润两位数增长肯定是的，是两位数有多大的问题。”

2021年，绿城新增101个项目。而今年以来，出于风险控制考虑，绿城主动下降投资节奏，年初至今仅拿了19个项目，并且集中在杭州、北京、上海。这三地既是绿城深耕多年的城市，也是团队较强、有把握的城市。

此外，绿城过去每年都会给区域公司设定新增货值目标，而今年未设这一指标。因为管理层知道，下达指标后，在一些极端情况下，区域公司动作可能会变形，导致隐藏风险。今年的新增货值指标由集团公司统一承担，这样有利于聚焦区域和风险控制。

不过，总部对区域公司投资转化为利润的要求仍然较高。“不能因为市场不好就紧缩不投，今年投下去明后年就变成规模净利润了。”

精打细算

自去年底以来，绿城不断提升项目权益占比。

在过去两年3300亿元、3200亿元货值的基础上，绿城不再将销售额作为首要目标，而是聚焦于公司内部管理，尽力提升优质项目的权益占比。今年绿城在北京、杭州等城市的项目平均权益是84%，还有多个项目为100%股权。

在拿地上，绿城团队精打细算。去年，某地产公司在杭州退出的地块，绿城在今年4月以较高性价比收入囊中，使项目能够有利润。

一边谨慎出手增量，一边加速推进存量。去年12月22日绿城在杭州拿了4块地，其中位于未来科技城的月咏新辰轩已摇号售罄。

据郭佳峰透露，6月份绿城股东可以“喜出望外”地看到公司有好的成绩。

三个关键词

在资金端，绿城的表现有三个关键词——融资渠道畅通、评级稳定、融资成本下降。

今年以来，绿城已成功发行5笔境内债，合计70亿元；2笔境外债，合计5.5亿美元。融资利率区间3.2-3.3%，处于行业低位。

2022年前5个月，绿城录得788亿元的销售额，权益投资额565亿元，回款率超110%。

2020年绿城制定了战略2025规划，即2025年绿城中国要实现“行业TOP10中的品质标杆”。这一目标基于两个基础，一是要通过规模优势打造生存的硬实力，二是要通过品质打磨获得长存的软实力。

作为浙商全国500强Top5的优秀企业，绿城“守”与“攻”的后续结果，值得长期关注。