南沙湾PK庆盛PK南沙枢纽，你撑哪个？

要问近期谁最红？南沙当之无愧！

一份《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案的通知》，将南沙提拔至全新高度——立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台。

这意味着南沙在未来的粤港澳大湾区格局上肩负着更大的重任。

对近年遇到瓶颈的南沙楼市来说，成为港澳青年安居乐业之地，将是一个最重要的破题方向。

01

还要多久 才能与港澳如兄如弟

要跟港澳联结，站位首先就很重要。

南沙处于粤港澳大湾区地理几何中心，同时靠近出海口与港澳形成三角形关系，地理上的天然优势，让南沙有了吸引港澳资本、企业和人才的可能性。

当然，位置只是最基础的。要拉近彼此的关系，还得加强各方面的联系。

借用相关部门的话，包括加快实现基础设施“硬联通”、规则机制“软联通”、科技人才“智联通”、产业协同“链联通”和交往交融“心联通”。

在“硬联通”方面，交通是最重要的。已有的包括了广深港高铁，从南沙的庆盛站上车，35分钟直达香港西九龙。

还有全国最快地铁——广州地铁18号线（首通段），从南沙开发广州市中心，最高时速达160公里，让外交部发言人赵立坚都公开点赞。而地铁18号线南延段将连通中山、东莞和深圳，并很有机会延伸至港珠澳大桥的人工岛。

除此以外，在现有的相关规划和文件中，南沙还有“空中巴士”大湾区商务直升飞机枢纽基地、时速350公里的广中珠澳高铁可以联通港澳，缩短与港澳之间的时间距离。

“软联通”上，粤港澳三地涉及两种制度、三个关税区、三种货币，南沙恰好能够充当“中转站”。譬如成立广州南沙粤港合作咨询委员会，建立全国首个常态化粤港澳规则对接平台，试点实施香港建筑管理模式，建成首个湾区跨境税务服务创新合作示范点等。

在“智联通”方面的“港澳青创30条”，港澳青年“百企千人”实习计划、“职场菁英”就业见习计划、南沙人才卡等则在吸引港澳年轻人来南沙看一看，走一走，并通过在就业、住宿、税收方面提供便利条件，解决他们到南沙工作的后顾之忧。

不说你可能不知道，原来南沙已经与港澳地区172个政府部门、高校、社团、协会建立合作关系，推动近2000名港澳青年在南沙实习。

来到重头戏“链联通”部分！截至今年2月，南沙已落户港澳企业近3000家，涵盖金融业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业等行业，集聚了300多个青创团队，培育出11家上市公司、3家国家级专精特新企业。

“心联通”方面，顾名思义就是要拉近港澳居民与南沙的关系，为他们提供更强的归属感。因此，南沙不断完善便利港澳居民工作生活政策措施体系，着力提供与港澳相衔接的公共服务和社会管理环境，就像建设港式国际化社区和港人子弟学校、港澳子弟班。

从各维度来看，南沙在前两年已经开始加强与港澳之间的联系，并且取得一定成绩。不过，从“熟悉的陌生人”到“好友”再到“亲如兄弟”，始终需要时间加持。

在此之间，南沙楼市先要解决不少问题。

一是压顶的库存压力，截至5月底南沙新房库存周期约为20.8个月，比供货大区增城还要高出一截。

二是垫底的人口基数，去年南沙常住人口排名全市倒数第二，只有90万人口，在人口规划目标上也缩水了110万人，预测2025年预测常住人口达到120万人。

高库存和低需求下，区域楼市短期几年很有可能还是维持现状。想要成为港澳居民置业的第二选择？南沙楼市任重而道远呀。

02

庆盛枢纽板块或最先跑出

从克而瑞·2021年广州房地产市场报告数据可知，去年南沙经营性用地虽然有2宗流拍，但成交的地块平均溢价率高达9%，全市排名第三，仅次于黄埔和番禺。

在现金为王的时代，仍然愿意砸钱下注。可见开发商在南沙拿地的意愿还是比较高的，对片区楼市前景有一定信心。

那问题来了，南沙这么大，哪个区域有望最先跑出？

本次《方案》提出了以南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，总面积约23平方公里。

三个板块发展优势各不相同。南沙湾区块有游轮母港、客运港和高端配套，庆盛枢纽区块有高铁枢纽、香港科技大学、高新企业和港式社区，南沙枢纽区块则有高铁站和粤港深度合作园。

其中，南沙湾一直是南沙楼市的老牌高端板块，到深圳、东莞的距离近且扼守珠江入海口，是真正的望海背山，拥有艇会、高尔夫、邮轮码头等配套，港味浓郁。

南沙湾

南沙湾区块定位为国际创新科技合作区，目前已引进中大南沙产业园、南沙资讯科技园等众多中大型科创型产业进驻，未来还将吸引更多产业进驻。教育方面，南沙湾名校众多，包括二中天元学校、华师附小，私立有修仕倍励国际学校、英东中学等。

不过，南沙湾发展较早，面积在三个区块中也是最小的，发展空间难免有所受限。此外，区内在售新盘较多，房源充足竞争激烈，价格升值速度已经放缓。

至于庆盛枢纽，则是综合条件较好、发展相对均衡的区块。

首先是高新产业和人才两手抓，一方面已吸引科大讯飞、海尔、微软等多家世界500强入驻，另一面有今年9月投入使用的香港科技大学。同时，还有新鸿基TOD项目，带来约22万㎡的写字楼、约8万㎡的大型商场及约2万㎡的公交站等设施，提升板块商业氛围。

而从交通层面上看，庆盛枢纽本来就是南沙最重要的交通枢纽之一，集高铁、城轨、地铁等轨道交通于一体。

而当交通、教育、就业都不成问题时，港澳青年来南沙置业不过就是顺理成章的事了。最妙的是，庆盛板块区块宅地较少，这在一定程度上保证了房源的稀缺性以及升值潜力。目前，庆盛枢纽区块首个住宅项目为招商•湾区1872，吹风3.1-3.3万/㎡，本月开放营销中心。还有其他楼盘项目中海熙园的131-132.49㎡3-4居叠墅准现房，总价450万/套起，奥园湾区智谷已开放营销中心，周边均价为3.2万元。

总的来说，庆盛枢纽板块拥有多张王牌，相信随着时间推移交通更加硬核、人才引力更强、港澳以及新兴企业增加，发展潜力更大，而且现在入手价格相对较低。

香港科技大学（广州）项目效果图

最后再来说说南沙枢纽，交通方面不用说了，有南沙站交汇8轨辐射广州、联结港澳。经济方面也是粤港澳合作重地，已经落地的有中科院明珠科学院和粤港深度合作园，含金量不容小觑。

话虽如此，南沙枢纽区仍处早期开发阶段。如果分别将南沙湾、庆盛比喻为30岁、20岁的小伙子，那南沙枢纽区块还是10多岁的青少年，等待TA成长的时间会更长。

目前，南沙枢纽区块内的新盘有星河畔月湾和中铁建海悦国际等，均价在2.3万-2.6万/㎡左右。

三个板块各有各的发展方向，而小编更看好庆盛枢纽板块，基本没啥短板，宅地不多，似乎最优机会率先成为港澳人才的聚居地。

对这个观点，你们怎么看？欢迎在评论区留下你的不同答案！

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