海南楼市AB面：买不到与卖不掉的房子

来源：中国房地产报

　　陆海贵每天在朋友圈发布着个人房源信息，与刘浩铭一样的购房者也奔走在海口一个又一个楼盘之间。海南楼市的AB面：热点城区房源“供不应求”，偏远区域去化周期仍需时日；买不到房的和卖不掉房的，就像两条平行线，无法汇集到一个交点。

　　扩大范围来看，市场面依然不景气。前5月主要城市的房地产销售、投资、价格等数据徘徊不前，下滑趋势明显；市场层面的降价、以物换房等营销模式重出江湖；房企亦在低迷的销售中等待希望。2022年上半年即将结束，中国房地产报推出楼市报道，多角度展现楼市中的胶着、冲突与博弈，以及耐人寻味的故事。

　　年过六旬的陆海贵在海口市海甸岛片区有一套约150平方米的商品住宅，两年前，他通过微信朋友圈等途径，想把这套房子出手。发了两年多信息，至今还未出手。

　　“当前，海口二手房交易流通性较差，成交量偏低。”海南房地产销售行业资深人士邓涛告诉记者，目前海口市每月二手房成交量在1000套左右，对于一个省会城市来说该交易量并不算大。与二手房市场交易低迷情况相比，海口、三亚两地主城区新房交易却呈现“供不应求”态势，部分被消费者追捧的热点楼盘甚至出现了“一房难求”局面。

　　当地多名房地产研究机构负责人也向中国房地产报记者表示，住宅市场出现“供不应求”的情况主要集中在海口、三亚两地主城区，其他区域或其他市县住宅市场仍是“供大于求”，去化周期仍需时日。

　　据上述人士分析，海口、三亚商品住宅市场出现“供不应求”因素很多，比如购房人对城市未来发展预期、新海南人购房需求量增加等，最主要原因是供地量收窄，特别在供地结构中商品住宅用地占比较小。

　　据相关统计数据显示，今年1~5月，海南全省土地供应4315.32亩，同比下滑42.29％；成交3155.52亩，同比下滑32.78％；土地出让成交金额减少，累计成交58亿元，同比下滑35.2％。具体到商品住宅市场供应，1~5月，供应面积为182.32万平方米，同比下跌48.98％；成交面积320.26万平方米，同比上涨0.18％。

　　卖了两年的二手房

　　“踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫！机会稍纵即逝！”

　　在陆海贵的微信朋友圈，差不多每天都要发一则同样内容的房屋出售信息。这套房子属于陆海贵的个人房产。

　　这则至少发了两年朋友圈的房屋出售信息，内容多达850多字，由于文字内容太长，9张图片和文字内容被折叠成了一行字。

　　陆海贵的这套房子位于海口市海甸岛某小区，顶楼房源，面积约为150平方米。今年60岁的陆海贵系1988年海南建省时的 “闯海”人，10多年前购买了海甸岛这套房产。

　　在房屋出售信息中，陆海贵很文艺地描述着这套房源的场景：高校附近的珍贵（稀）房源，东南北三个方位都是一览无余的海阔天空，买一套房还赠送一个“独家使用权”的60多平方米“空中花园”（顶层露台），早上5点就可以和初升的太阳来个拥抱……

　　早期，陆海贵将这套房源单价标为1.6万元/平方米，如今他开出的总房款300万元/套，即单价为2万多元/平方米。按照陆海贵的说法，算上赠送的60多平方米露台，折合单价也只有1.4万元/平方米。

　　在当地一些房屋中介网站，这个小区二手待售房源6月份挂牌均价为1.8万元/平方米，有些房源挂牌价在1.4万元~1.6万元/平方米间。

　　记者曾问过陆海贵“这样发信息效果怎么样”，他乐观地回答说，朋友圈反正又不用广告费，随便发。

　　“自2020年年初疫情以来，海口二手住宅房交易市场逐渐低迷，成交量很小。”海口一头部房产中介机构负责人告诉记者，今年1~5月份，二手房网签备案在1000套左右，较往年同期下降50％左右，其中2月份仅网签备案429套，创历史新低。

　　记者从海口市自然资源和规划局了解到，今年1~5月份，海口存量房（住宅）转移登记为7347套，面积69.5万平方米；去年同期此类存量房转移登记为9955套，面积超过102万平方米，今年较去年同期分别下降了26％、32％。

　　虽然，存量房转移登记数据并不能准确体现二手房市场成交量，但从一定程度上也体现了市场活跃度。

　　“当前海口二手房交易市场较长时间处于低迷状态，流通性极差。”海南宅美科技有限公司总经理邓涛也向记者表示，受疫情及经济预期走弱等多重因素影响，符合购房条件的人员数量减少，居民预期收入降低，购房压力增大，观望情绪浓厚，市场回归理性。

　　“部分小区二手房价格倒挂严重，呈现‘有价无市’局面。”当地一位不愿具名的房地产资深人士对此表示担忧，房产经纪机构带看量下降，二手房成交周期加长，成交难、成交少，直接导致房产经纪机构经营困难，多数为亏损状态；市面上小型房产经纪机构接连倒闭，大型经纪机构纷纷并店裁员，从业人员离职较多。

　　“一房难求”的新房市场

　　相对于海口低迷的存量房交易市场，城区部分新楼盘却出现“一房难求”局面。

　　就在陆海贵卖房的同时，“新海南人”刘浩铭与妻子一到周末就奔走在海口各个楼盘之间，寻找合适的房源。

　　“整个海口城区楼盘基本上跑了个遍，位置好的楼盘说没有房子，位置太偏的地方又不适合。你是房地产行业专业人士，知道哪里有好房子不？”刘浩铭问记者。

　　刘浩铭是应聘到海口某高校任教不久的老师，一直想在学校附近或者市区生活方便的地方购买一套房产。同时作为引进人才，刘浩铭虽然已具备在海口申请安居房的条件，但他和妻子还是希望在市面上购买一套普通商品住宅。

　　今年年初，记者将陆海贵的房源信息转给了刘浩铭，他看了看后当场摇了摇头说：“我不想买二手房，还是希望能在单位附近买一套房。”

　　5月底，刘浩铭再次给记者打来电话，说他在海口主城区仍没有找到合适房源，问能不能帮忙打听一下。

　　像刘浩铭这样焦虑的买房人，记者在采访中遇到不少。在海口主城区，普通商品住宅“一房难求”是许多意向购房人的普遍焦虑。海口农垦片区一项目楼盘负责人曾告诉记者，该楼盘去年阶段性地推出300多套房源，吸引了两三千人排队摇号。

　　“在海口主城区，‘供不应求’现象确实在一些热点区域和优质楼盘中存在。”海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路向记者表示，当前，海口新房市场矛盾并不是消费者买不起房，而是买不到房。

　　王路认为，这种“供不应求”的主要原因，是海口住宅用地供应连年呈缩紧状态造成的。“海口普通商品住宅供地大幅收紧，致使市场可售房源相对减少”。不过他表示，海口房地产市场整体是稳健的。

　　关于海口土地供应问题，中原地产海南区域总经理谢莉向记者表示，海口自2016年开始，纯商品住宅项目土地供地呈缩紧状态，供应量逐年减少。她还表示，海口住宅成交量在2017年涨至高位，2018年政策调控后成交量开始下滑，但价格稳定增长，且近3年海口增量房市场整体表现为“供不应求”。

　　据海口市房管部门备案数据显示，今年1~5月，海口商品住宅累计供应68.77万平方米，同比下跌25.16％；累计成交106.69万平方米，同比上涨23.5％。综合成交均价为16990元/平方米。

　　与海口相比，三亚商品住宅供应量相对较少，但综合成交均价每平方米要高出1万元。今年1~5月，三亚商品住宅供应32.67万平方米，同比去年下降26.32％；成交52.06万平方米，同比去年增加25.29％。综合成交均价为27527元/平方米。

　　买房与卖房的两条“平行线”

　　与陆海贵情况差不多，从去年下半年开始，在海口从事建材生意的女商人莫晓琳也在售卖她的两套房产。但近一年时间快过去了，这两套房子仍在她的手中。

　　与陆海贵情况不同的是，莫晓琳心急火燎般要出让的这两套房源，位于海南西北部的洋浦经济开发区，属于叠拼别墅。“这两套房子是开发商抵材料款抵给我的，已经交房，但尚未办理房产证（不动产权证）。”莫晓琳告诉记者，因为自己在其他产业投资失利，急需资金还银行贷款。

　　由于这两套房源位于市县区域，尽管莫晓琳一再表示可以降价处理，但仍未出手。

　　“除了海口、三亚两个主要城市外，海南其他市县楼市情况并不乐观，部分市县的商品住宅库存量相对较大，需要一定去化周期。”王路分析认为，其他市县房地产市场仍以岛外客户为主，但这些岛外客户大多数又不具备购买资格；就房地产行业而言，如果受宏观经济下行影响，其他市县住宅市场基本上会被拖累。

　　今年1~5月份，海南省商品住宅供应面积182.32万平方米，同比下跌48.98％；成交面积320.26万平方米，同比上涨0.18％，成交均价18751元/平方米。

　　据中国土地市场网数据显示，今年1~5月份，海南全省一级市场土地供应为4315.32亩，同比下滑42.29％；成交3155.52亩，同比下滑32.78％。土地出让成交金额减少，累计成交58亿元，同比下滑35.2％。

　　近些年来，海南商品住宅供地量很小，供求均以产业用地为主导。谢莉认为，由于受市场、疫情等多因素的影响，企业拿地持谨慎态度，甚至出现住宅用地流拍现象，但用地稀缺性促使其价值依旧处于高位。

　　王路认为，海口、三亚两大重点城市之所以出现商品住宅“供不应求”局面，主要是普通商品住宅在供地结构上占比较小，这需要合理调整当地的供地结构。

　　他认为，今年5月15日海口市率先出台楼市新政，这也是海南“全域限购”4年来首次为楼市“松绑”，但这次“松绑”新政对市场的影响甚微。

　　那么，未来海口楼市，甚至整个海南楼市会有怎样的变化？

　　谢莉认为，海口楼市低谷期预计还会持续一段时间，到今年四季度有望回升。

　　王路认为，海南楼市走向取决于宏观经济大环境，房地产开发和购房者的信心也取决于对宏观经济大环境的信心，“对于政府部门来讲，现在最艰难的是如何解决‘控房价’问题，这需要智慧，因为限价政策出台已经执行快4年了。”

　　如今，陆海贵与莫晓琳仍在通过各自途径售卖着自己的房子；而与刘浩铭一样的购房人，仍奔走在海口一个又一个楼盘间。

　　这就是海南楼市A面和B面：买不到房的和卖不掉房的，好像两条平行线，无法相交在一个交点上。（文中陆海贵、莫晓琳、刘浩铭均为化名）