硬核干货 | 2022中国房地产业数字经济峰会

中国房地产业协会主办，中国房地产业协会数字科技地产分会、易居克而瑞联合承办的2022中国房地产业数字经济峰会于6月28日线上圆满召开，邀请了政府有关部门、协会领导和房地产、物业、科技企业负责人及首席信息官等众多行业精英，共话新时代下的房地产数字经济，为地产行业的未来出谋划策。

峰会报道

特邀嘉宾致辞

● 房地产数字化是行业的热门话题，国家政府都在鼓励数字经济并出台了很多政策。如今，很多地产企业都在数字化方面实施了很多举措，花了很多心血，做了很多努力，并已初见成效。

● 数字化的发展阶段：在错综复杂的变化中，把数字和数据提炼出来，能够客观准确地反映企业和行业的发展状况；提炼出来的数据建立模型，因为数据之间有联系可以反映当下的发展情况，运用得当可以对企业发展助力；运用代码对模型进行描述，为下一步企业数字化的发展打下了坚实的数据基础。

● 很多房地产企业缺少统一的数据标准和算法标准，不同的企业在同一个现象上提炼出的数据是有差异的。我们需要下功夫解决房地产业数字化在不同阶段的标准规范和算法的问题，越早解决，企业未来的发展就越顺利。

● 企业产生的数据经济是个体经济，建立在企业内部的管理和规范上。个体的数字经济要发展成为行业的数字经济，企业和企业之间要交流，行业与行业之间也要交流。无论在单位、地区还是国家，资源共享的程度越高，发展水平就越高，社会的成本就会越低。

特邀嘉宾致辞

● 近年来，数字经济对中国经济社会的引领带动作用日益凸显。2020年，中国数字经济核心产业增加值占国内生产总值比重已经达到7.8%，特别是新冠肺炎疫情暴发以来，数字技术在支持抗击疫情、复工复产、稳定就业、激发新增长潜力等方面发挥了重要作用。

● 与此同时，中国房地产业却面临着近年来最严峻的市场和疫情的双重影响和挑战。2022年初至今，整个房地产市场压力巨大，关键指标连续多月下滑。5月，随着国民经济运行逐步恢复，房地产市场开始出现一些实质好转。6月15日，国家统计局公布了2022年1-5月宏观经济和房地产行业数据，也进一步证明了房地产市场出现一些积极变化。

● 回顾过去三年房地产行业数字化发展历程，随着房企数字化投入不断增加，数字化组织架构不断优化升级，绝大多数头部房企已经打下了坚实的数字化基础，并开始通过数字化手段来优化现有业务模式、提升企业运营能效。房地产业过去的粗放式高周转增长方式必然需要调整，而数字技术的放大、叠加、倍增作用，可以成为房企数字化转型的重要引擎，推动着智能建造、智慧营销、智慧社区、数字家庭、智慧商业、智慧文旅、智慧产城等传统地产领域数字化发展。

● 房地产业数字经济的发展，事关地产数字化转型与发展大局，要做好行业发展的顶层设计和体制机制建设，加强形势研判，抓住机遇，化被动为主动。企业的中高层管理者也要提升数字经济思维能力和专业素质，增强数字经济本领，推动数字经济更好服务和融入企业自身的新发展格局。

开幕致辞&行业白皮书发布

● 发展数字经济是把握新一轮科技革命和产业变革新机遇的战略选择。数字经济是数字时代国家综合实力的重要体现，是构建现代化经济体系的重要引擎。数据要素是数字经济深化发展的核心引擎。随着数据的爆发增长、集聚蕴藏了巨大的价值，为房地产业的智能化和数字化转型发展都带来了新的机遇。

● 房地产业数字化服务是满足人民美好生活需要的重要途径。房企需要坚持以数字化发展为导向，充分发挥海量地产数据、广阔市场空间和丰富应用场景优势，充分释放数据要素价值，激活数据要素潜能，以数据流促进生产、分配、流通、消费各个环节高效贯通，推动数据技术产品、应用范式、商业模式和体制机制协同创新，并结合智慧城市建设，加快数据融合及产业生态培育，提升房企在城市、社区数据的运营和开发利用水平。

● 头部房企作为中国经济生态的中坚力量之一，已将数字化转型提升到了企业发展的战略层面并全面落实到了企业日常工作之中。房企需要进一步关注数字技术，加快优化智能化产品和服务运营，强化与社会民生领域的供需对接，参与到新型智慧城市和数字乡村的建设。房企需要加快既有住宅和社区设施数字化改造，鼓励新建小区同步规划建设智能系统，打造智能楼宇、智能停车场、智能充电桩、智能垃圾箱等公共设施，引导智能家居产品互联互通，创新发展“云生活”服务，促进社区生活消费品质升级，支持建设数字化消费新场景，提升场景消费体验。

● 房地产业数字经济的发展需要坚持“创新引领、融合发展，应用牵引、数据赋能，公平竞争、安全有序，系统推进、协同高效”的基本原则。房地产业的“数字经济大迁徙”才刚起步，未来还有3年、5年甚至更长的时间去探索，去形成一个自循环、自学习、自生长的开放生态体系。

中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会联合易居克而瑞正式发布《2021-2022 中国房企数字力白皮书》。

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第一篇章

行业发展新趋势

2022中国房地产业数字经济发展趋势

● 《“十四五”数字经济发展规划》提到，数字经济是继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，是以数据资源为关键要素，以现代信息网络为主要载体，以信息通信技术融合应用、全要素数字化转型为重要推动力，促进公平与效率更加统一的新经济形态。

● 房地产业是中国最大的制造业，产业链长且宽泛，全面契合我国数字经济发展方向。数字经济对于实体产业的赋能效应，将在房地产行业全面展现。我们看到，很多的发展机会已经在房地产产业链的核心关节逐渐涌现与落地，虽然很多赋能尝试还在早期，但是发展潜力巨大。我们认为房地产业应该尤为关注以下六个发展趋势。

●趋势一：数字化标准建设在房地产数字化转型的重要性日渐提升。在房地产业数字经济的发展过程中，怎么强调标准的重要性都不为过，标准的制定水平与效率，决定着房地产业数字经济的发展效率与效果。

● 趋势二：“城市数字底座”是城市数字治理基础设施的建设新方向。基层治理是我国社会经济发展过程中需要解决的重要问题。传统的数字化服务方案难以解决数字基层治理中的隐私保护与数据合规等问题。“城市数字底座”是解决城市数字治理的一个可能的发展新方向。

● 趋势三：“人-房-车”数据互融互通，引发全场景智能生活新体验。随着新能源车和无人驾驶技术的高速发展，车正在从一个“大型机械”，向“大型智能终端”转变。人房车三者的数据互融互通，将在未来创造许多全场景的智能生活新体验。人们无论是在家里，在出行中，还是在目的地，都可以有一体化的体验。

● 趋势四：房地产业产品服务的生态构建必须将适老化作为考量因素。中国的老龄化已经不是一个趋势，而是一个已经确定的现实。中国房地产业必须为这个现状做好准备，不能习惯性的忽视银发群体的需求以及潜在的市场价值。这既是产业发展的机遇也是我国数字经济需要兼顾效率与公平一致性的要求。

● 趋势五：元宇宙将通过 “以虚强实”的方式赋能房地产业数字经济。元宇宙是一个开放性的概念，虚实融合是人们非常期待的发展方向。对于房地产业数字经济来说，元宇宙必将通过“以虚强实”的模式赋能实体经济。目前，在购物中心、文旅等服务型业态，已经有很多的元宇宙赋能的案例。

● 趋势六：数字乡村将成为房地产业未来重点拓展的赛道之一。共同富裕是我国十四五规划的重要目标，国家也出台了很多的政策推动数字乡村的建设。我们看到很多房企已经前瞻性的在这个领域布局并作出了一定的成果，随着我国乡村数字化基础设施建设的不断完善，房地产行业将在这一领域有更广阔的发展空间。

数字经济对房地产行业的新机遇新挑战

● 按照十四五时期规划，数字经济核心产业增加值占GDP比重将由2020年的7.8% 增加到2025年的10%。国家在“十四五”规划中明确提出了数字经济重点产业有7个，包括云计算、大数据、物联网、工业互联网、区块链、人工智能、虚拟现实和增强现实，这7个产业之间紧密互补。

● 国家出台了具体的数字经济政策和目标，具体包括数据要素市场体系初步建立、产业数字化转型迈上新台阶、数字产业化水平显著提升、数字化公共服务更加普惠均等、数字经济治理体系更加完善等。

● 数字技术向传统产业快速渗透，加速传统产业转型升级。国家发改委定义新人工智能、云计算和区块链是新技术基础设施的代表。目前，人工智能、大数据作为场景应用技术、区块链作为平台技术、云计算、物联网、工业互联网作为使能技术，这6大技术被看作数字经济的底座技术，正加速推进数字经济时代的发展。

● 房地产产业与数字经济产业正在相互融合相互赋能，很多数字经济新的模式和业态离不开实体经济，特别是房地产产业，将以需求为导向、以业务创新为目标，房地产行业在转型中需要数字化赋能。国家已出台了数字经济中房地产相关政策与文件，比如在智慧商圈、智慧园区、智慧城市、数字化生活等层面，国家已经把这些提升到新业态的培育工程中。对于拥抱创新的企业来说，新业态值得研究，这些代表未来新的商业模式和新的业务增长点，而且会脱离现有的数字化生长模式。

● 数字经济GDP指标的归口重点围绕数字产业化和产业数字化。数字产业化即数字经济核心产业，是指为产业数字化发展提供数字技术、产品、服务、基础设施和解决方案，以及完全依赖于数字技术、数据要素的各类经济活动，是数字经济发展的基础。产业数字化指应用数字技术和数据资源为传统产业带来的产出增加和效率提升，是数字技术与实体经济的融合。

● 房地产行业拥抱Web3.0将带来新机遇，通过数据提供更好的服务。房地产行业可以参考和使用Web3.0可信分布式基础设施，采用服务、数据、基础设施分离的架构模型，发挥在服务侧、体验侧的优势。

● 房地产集团数据资产合规管理中，数字经济的核心之一在于数据要素，发挥数据要素首先要内部合规，将分散的数据形成资产。参考人民银行对金融控股集团内异业金融版块间数据流动的要求，对于最重要及最敏感的客户信息，在房地产集团内的住宅、商办、文旅等板块共享时，也需要一套合规机制，这套机制除了用来做内部合规，还可成为集团数字资产基座。

● 形成合规数据资产后，可进一步发挥房地产行业的数据资产价值。一方面，房地产集团内不同版块合作时，可按照规则进行合规合作，提升效率降低成本；另外一方面，房地产行业数据和政府公共数据和监管互通，降低成本，还可和同业共享基础数据，提升行业水平，异业开展合规合作，实现多元营收。

智慧城市与数字鸿沟

● 数字化、智能化正在以不可逆转的趋势席卷而来。从去年开始，上海、北京、杭州、苏州、深圳等城市都推出了一系列新一轮数字化和智能化发展战略。从十四五规划的第一年开始，智慧城市又有了更多的内涵和更大的推动力。中国的智慧城市发展进入了一个新的阶段，从2008年最早的智慧城市概念的提出，到国家部委逐步纳入试点以及一系列中央政策出台，再到2021年新一轮的数字化发展成为了国家的发展战略。从城市维度来看，我们经历了整个城市从信息化到数字化的发展过程。

● AI时代下的智慧城市治理会更加精细化、智能化，居民生活更加便捷化、高品质，城市建设和运营进入“数字孪生”的发展阶段。例如借助系统和人工智能分析模型提高长江流域的治理水平，无人驾驶提高城市交通效率，一网通办提升居民公共服务，便捷就医和在线挂号服务节省居民时间等。

● 智慧城市发展历程中，弥合数字鸿沟也是一个关键点。老龄化社会全面到来，老年人对数字产品不会用、不敢用、不愿用。智慧城市建设可以从场景维度、数字反哺、规则引领三个维度弥合数字鸿沟。

1）场景维度：围绕购物中心、社区、交通等场景展开提供助老服务，例如中国电信和申城出行的合作项目可以帮助老年人更方便的叫车，推出“为老服务一键通”等产品和服务；

2）数字反哺：“信息助力员”为老年人提供志愿服务，帮助老年人学习使用数字化产品；

3.）规则引领：以技术友好+制度约束+道德风尚为基准，引领提供适老化数字服务的规则。同时，自6月起“数字体验官”也陆续走进数字化转型应用场景、互联网应用适老化和无障碍改造单位开展广泛探访体验和深度调研测评活动。

第二篇章

数字经济产业新机遇

把握数字经济机遇，重塑绿地产业内核

● 绿地集团把数字化转型作为企业转型升级的方向，而绿地数科作为承接绿地集团整体数字化转型升级的载体。

● 绿地数科的发展目标是致力于打造集数据、科技、金融于一体的产业生态金融科技服务商，和中国第一家提供数据科技基础设施服务的多元化综合产业集团。绿地金融是中国国内第一批加入联合国契约组织和负责任投资组织的先行者，绿地数科继承了相关工作和使命，始终践行ESG和绿色金融理念。

● 绿地集团的数字化升级的战略整体思路是“产业 + 科技 + 金融 + 场景”，这也是借助绿地集团30年发展积累下来的多元产业优势，和我们的客户优势、场景优势。绿地数科利用“ABCD+”的科技手段，对绿地集团的千万级高净值人群，千亿级产业链以及万亿级场景资源进行全面的标准化、数字化、云端化，以科技数字手段，重塑绿地集团的产业内核。

● 绿地集团的整个产业以及场景是一个围绕着中产阶级消费升级的产业场景。十万级的消费，我们定位在汽车，做渠道销售；万元级消费，定位在文化教育和健康医疗这一领域；千元级消费定位在旅游和度假；百元级的消费，定位在衣食住行，以全球进口食品作为我们的起点。

● 绿地数科围绕生产数字化、生活数字化，目前已布局了To A 、To B、To C 三大科技平台。To A 是 Assets，称之为“权益宝”，是国内首个以区块链确权为核心技术的长租不动产开放式服务平台。To B 是 Business，通过金融科技手段，围绕绿地集团、房地产、大机械、商贸等多元化产业链的大量上下游供应商，提供供应链金融服务。To C 是个人客户端，利用G优尊享会员服务平台对绿地集团的私域流量进行经营，这个平台以客户为核心，提供覆盖金融、教育、医疗、康养等多业态的会员服务。

● 绿地的数字化升级重点布局在四大新赛道：绿金供应链平台、绿联国际银行、数字碳信用和数字资产跨境交易、绿地元宇宙。

数字化助力房企精益变革

● VUCA时代下，对社会的认知和应对能力都将变化，房地产行业也正面临前所未有的迭变重整。

● 精细化管理、精益化经营的能力已经成为房企的核心竞争力，企业必须像零售行业、制造业一样持续追求极致经营，才能成为百年老店。

而企业精益化经营的能力主要体现在五方面：1）现金是血液，2）利润是创造的价值，3）周转率是效率，4）成长性是未来，5）顾客是所有来源。

精益变革是当前地产企业的必经之路，旭辉正探索以最优质、最及时、最低成本的方式满足客户的需求。同时，从其他行业的成功经验学习，结合企业自身的特点，探索属于旭辉的发展之路。

● 数字化产生的价值：对标企业业务战略，梳理核心业务痛点和提升点，再从数据建立横向的指标，找到提升的点和背后可改善的措施，通过数字化的工具去考核并追盯改善动作的落地。把数字化作为精益变革的承载工具和方法，实现经营的提升。

● 旭辉正尝试从以下场景切入，实现数字化对业务精益变革的赋能：

投资维度：

1）城市研判：通过大数据，对目标市场进行研判；

2）板块分析：数据层层穿透，解读哪个板块适合进入，竞争环境如何；

3）客户地图：把客户放到投资环节，进行洞察和摸排，对产品构建的方式和类型前置解决；

4）报告中心：梳理出运营基线，自动化实现经营测算，并做到增值经营成果的提升。

营销维度：

1）客研前置：根据客户信息去做价格定位；

2）一房一价：根据销售市场实时数据进行价格调整；

3）智能定价：把不同业态产品进行整合，组合不同产品（房品、车位等）进行定价。

协同办公维度：通过数字化的协同办公平台“银河”，利用云文档、云会议等工具调动员工的积极性，把员工最大价值发挥出来

流程精益维度：

1）对业务：建立明确的结构化蓝图，将业务清晰地描绘出来，从而梳理运营标准化/集约化，使业务流程轻重分明，有条理；

2）对组织：知道组织架构设计，即先定义“干什么”，再定义“由谁干”，帮助企业建立流程化组织。

客户全生命周期的端到端维度：把客户与企业内部的业务动作联动起来，从设计端的沟通，获客端的运营，签约端的交互，物业端的联动，打破以职能为中心的结构，以精益的思维去最大化服务体验。

成本的端到端管理维度：从端到端的成本管理，让所有数据都流动起来，实现成本最优化，价值最大化。

● 在业务的精益变革之下，数字化工作本身的精益管理也至关重要：

以精益的思维做数字化：用最少的人、最少的钱、最聪明的方法建设最好的产品，实现最大的业务价值。最后就是产品要便捷易用，员工可以把精力放在如何发挥业务价值而不是怎么学会使用数字化产品。

● LeanIT的核心价值流：首先是要聆听外部客户声音，再结合清晰的战略举措，依托28原则合理进行资源分配。并且，数字化建设要兼顾到管理到最小颗粒度，考虑到未来的规划而不是只停留于眼前需求。最后实现对运维、市场和支持的高效保障，来帮助业务实现最终价值并持续精进。

● 数字化是帮助业务部门打胜仗的重要支撑工具。

科技赋能，推动中国金茂数字化转型

● 信息化是数字化和智能化的前提条件和基础。在信息化阶段，主要处理的是信息记录、管理标准、数据统计等工作。在数字化和智能化阶段，核心需要关注的是如何利用数据洞察、数据驱动、数据智能，赋能传统业务，实现降本增效；同时，借助数字化去创造新的业务模式，为公司创造新的利润来源。

● 通过三年的建设，中国金茂已经初步实现了全业务链条的数据贯通以及全周期业务的全覆盖。2021年，中国金茂编制了下一阶段的数字化发展战略，并提出“一心四化”的目标，即以客户为中心，实现业务运营智慧化、创新发展数字化、数据能力共享化、IT能力共享化。

● 中国金茂依托公司城市运营战略，以客户为中心，面向B/C/G端“3”类客户，整合跨业态资源，实现客户体验的全面升级、服务的精准多元、场景的沉浸互动。同时，公司提出，未来要基于统一的交互技术平台，包括大平台、大会员、大客研，去沉淀出公司的元宇宙体系，最终给客户带来线上线下的服务与产品相融合的体验。此外，除了客户端，中国金茂也在持续迭代智慧城市整体规划，构建公司核心能力，助力获取新项目，依托整体规划，搭建智慧城市服务平台，并行支撑公司城市运营项目，降低智慧城市建设边际成本。

● 如何利用数字科技，助力生产建造的过程。中国金茂试点了一系列的施工机器人，包括实测实量机器人、外墙涂装机器人；探索新技术应用，包括基坑自动化监测系统、BIM+AR建筑平台、井道曳引式施工升降机；借助VR远程监督施工建设。

同时，中国金茂正在构建贯穿地产开发全周期的工程协作数字孪生平台，实现线上数据实时集成和与线下业务实时映射联动，提升多专业协同与穿插作业效果，前置管控履约过程的进度与质量，保障项目交付品质和及时性。

● 在数字科技新业务孵化方面，中国金茂于去年成立了金茂云科技服务（北京）有限公司（简称“金茂云服”），作为公司的创新业务板块，专注于智慧物联、数字营销、大数据算法服务等。

在数字营销层面，业务包括全链路的地产以及跨行业的线上营销的全套解决方案。

在智慧物联业务层面，包括智能家居、智慧社区、酒店、楼宇、园区等一系列的智能化建设方案和技术实现的工作。

除了内部孵化之外，金茂还成立了J-SPEED创新平台，秉承“科学至上”的理念，基于创新实践打造的开放式创新平台，旨在推动产业场景和科技资源合作，促进大中小科技企业融通发展，服务城市运营可以生态。

房地产数字化的变与不变

● 地产行业正面临着人口、技术、环境、经济等方面的持续变化，也带来了客群的变化，90/95后正成为地产行业主流客户。客群呈现出三大特点：缩减开支成为主流，短期内延迟购房，但坚持自有住房；对居住条件的个性化需求凸显，“居家办公”+“懒娱”特征明显；重陪伴、乐社交、爱美食、养宠物、偏爱智能设备。

● 市场环境一直在变化，房地产行业增加很多不确定性，但融创始终坚持做好产品，坚持把客户放在最重要的位置上。

● 从客户角度，不变的是“以客户为中心”，变化的是：销售的方式从“线下”变为“线上+线下”；客户接受信息的方式从“被动接受”变为“主动获取”；客户服务的链条从“阶段服务”变为“售前/中/后全周期服务” 。

● 从运营角度，不变的是“数据驱动”，变化的是：从“事后看结果”到 “实时看过程”；从“业务分别看”到“数据打通、业务闭环” ；从业务与IT “需求交付式” 变为“一体化分析与运营”。

● 从员工角度，不变的是“赋能提效”，变化的是：更多工作从“线下”到“线上”，提升协作效率；经验积累“线下”到“线上”，提升工作能力；从“经验驱动”到“数据驱动”，赋能高效工作。

● 从产品角度，不变的是“做好产品”，变化的是：从“客户需求为先”到“引领客户”；从注重“功能性”到“全方位品质提升”；从“好建筑”到“绿色低碳建筑”。

● 地产数字化展望：今天在看房地产的时候，除了营销、建设、设计等以往关注的角度，还要更加宏观地扩展到居住服务，以及对客户生活方式赋能，才能推进数字化，真正拥抱数字经济。

第三篇章

数字产业化新发展

未来社区与数字经济

陈霄

绿城未来数智董事兼CEO

● 数字经济推进下，服务升级称为新形势下房企竞争力的重要一环。房企发展重心逐渐从单一的规模竞争向高质量的增长转变，围绕全生活场景、全生命周期提供优质服务称为增强竞争力的重要一环。

● 政策推动地产数字化转型进入常态化，科技赋能提升产品竞争力已成为行业共识。在“三条红线”、“供地两集中”、“疫情影响”等新政实事下，房企进入“管理红利”时代，重点聚焦精细化运营与数字化转型，助力企业降本增效。

● 2021年5月20日，党中央、国务院印发《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，浙江省围绕共同富裕，着重打造示范单元——未来社区、未来乡村。浙江未来社区涉及8个大脑、9个场景，为了把服务和空间连接一起、把政府和市场连接一起，数字化手段是最核心的路径和手段，用数字化平台的方式进行改革。

● 从时代背景来看，浙江的未来社区的探索实践，是在城市升级、需求升级、技术升级的趋势下，面向城市社区服务的新供给方式、新内需发掘、新技术应用、新治理组织变革具备了必要性和可实施性，率先探索出以人为核心的城市现代化建设路径。未来社区的六大独特内涵包括美好生活是目标追求、美丽宜居是环境底色、智慧互联是基本特征、绿色低碳是核心理念、创新创业是时代风尚、和睦共治是治理方式。

● 绿城在打造未来社区的核心理念——城市服务4S体系，即核心价值体系、社会保障体系、生活配套体系和生活服务体系，以人民美好生活为核心来建设城市公共服务和城市生活服务。

● 绿城打造三位一体的业务模式，围绕“智慧化城市服务”，打造“ 数字化+物理空间+长效运营”三位一体的综合业务发展模式，形成长效运营发展机制。

● 绿城全面参与浙江的未来社区顶层设计，并协助浙江省政府搭建全省统一未来社区生活服务平台“浙里·未来社区”。从造房子到造生活，绿城将始终围绕“理想生活综合服务商”这一发展愿景，充分发挥自身优势，贯彻落实浙江省未来社区创建要求，积极投身未来社区建设运营，协同政府构建新的数字经济产业，新的服务模式，新的社会治理服务模式改革，打造共同富裕现代化基本单元！

元宇宙地产的探索与创新实践

● 元宇宙空间和物理空间有一定的相似性，空间价值取决于空间流量，行为活动，科技含量和运营管理，虚拟空间的价值同样由这几个因素决定。

● 元宇宙是整合多种新技术而产生的新型虚实相融的互联网应用和社会形态，它基于扩展现实技术提供沉浸式体验，基于数字孪生技术生成现实世界的镜像，基于区块链技术搭建经济体系，将虚拟世界与现实世界在经济系统、社交系统、身份系统上密切融合，并且允许每个用户进行内容生产和世界编辑。

● 元宇宙地产和现实生活中的地产有很多相似之处，元宇宙中的所有建筑都是依存于土地而建，土地是元宇宙中不可或缺的部分，人们可以在各类土地上沉浸式体验元宇宙，并获得收益。存在于元宇宙中的土地由于其稀缺性，以及从访客流量中获利的能力和可转让性，正在成为一种投资性资产和财富储存库。

● 目前头部元宇宙三家分别是Decentraland、Sandbox、CryptoVoxels。现在元宇宙发展还处在萌芽阶段，流量不大，行为简单，功能不多，运营管理的细分或专业程度不高。新行业遵循技术-硬件-平台-内容的路径，虚拟空间或不动产的发展随着技术的进步会不断丰富。末来随者虚拟空间技术的不断进步同样也会出现更加细分业的运营机构。

数字化变革迎来新机遇新挑战

● 根据华为公司在2018年的客户调查，数字化转型主要的驱动力源于行业趋势变迁、解决自身经营问题、企业战略驱动、社会经济大环境变化以及竞争对手的压力等5个方面。从地产数字化的历史来看，销售困难、规模化发展一直是驱动地产数字化的主要因素。

● 地产数字化变革迎来了前所未有的机遇：1、房企都在寻求降本提效，人员精简，组织调整和优化已经是常规动作，员工面临组织动荡，岗位的调整，更易于接受新的思想，更愿意尝试新的可能；2、行业技术基础已经比较扎实，而且有了行业最佳实践，整个行业的数字化团队也已经成熟，具备可以用更短时间和更低成本完成地产数字化的基础。

● 当前大多数地产企业的数字化处于“以流程为主”、“以人为主”的信息化阶段，我们的目标是实现数字化，行业未来的趋势是智能化。

● 实现地产数字化可分为三个时期：1、导入期，实现业务线上化，让管理人员用数字管理；2、融合期，管理人员通过数字发现问题、分析问题、检验问题，形成管理闭环，实现数字化运营；3、升华期，通过大数据规则化，在各业务系统中落地执行，通过AI、BIM的应用提高生产效率。

● 0-1数字化导入期经过地产企业的实践证明， “半年站上台阶，半年站稳台阶”，一年完成业务线上化，进入导入期不再是梦想。经过数据监测，一年完成0-1的建设，无论是客户满意度、用户使用频率还是工作线上化的整体效果都比较令人满意。地产行业一步跃进数字化的时机已经来临。

● 1-N数字化融合期三大核心任务：形成数字化文化、提高生产力、提升管理价值。

● 形成数字化文化的方式主要分为：1、拉通数据，让管理人员通过数字发现问题，分析问题，解决问题，检验问题，形成管理闭环；2、打破壁垒，形成移动驾驶舱，让数据在各部门流动起来；3、数据驱动，拿数据说话转向让数据说话。

● 提高生产力的方式主要分为：1、通过新技术改造业务生产环节，形成新的线上线下融合的工作场景，减少对人的依赖；2、让超自动化成为地产生产环节的主要部分；特别是在智能机器人、数字化营销、采购自动化、业务财务自动化形成突破。

● 提高管理价值要求地产企业在进入数字化运营阶段，着力提升人均效能，包括人均产值、元均产值，降本提效；辅助各个业务条线，通过数字化不断提升人均效能。

● 通过超自动化技术对地产售房收款业务进行了改造，让客户缴款数据来驱动认购书的及时签订，避免了人为延误行为，同时也提高了数据的及时准确完整，改变了工作场景，让大量依赖人来工作的环节变成了自动化，减少了人员岗位，提升了生产环节的生产力。

● 0-1的业务线上化建设为企业带来了数字化的直接价值，让管理层能直管感受到数字化的价值变现。有了0-1的基础，将迎来超自动化创新的机遇，大数据+RPA+业务整合，将让数字化创造更高的投入产出比，为企业创造更高的人均产值能力，从而获得核心竞争能力。

地产新常态下的精细化经营

● 房住不炒是区分新形态和旧环境的标志。当前地产行业经营环境不容乐观，经营环境V形反转难度大，似可做好长期适应新常态的准备。

● 当前房地产三个方面的主要问题，短期是”囚徒困境”下的现金流问题，中期是资产市场下降带来的资产增值保值问题，最主要的是长期房地产由卖方市场向买方市场的彻底转变。

● 当前房地产表现出“三高”症状，背后是资源端和用户需求端的匹配问题。数字化的最大作用是快速提升匹配的效率和效果。

● 数字化有四大目标：

1）提升经营效率，倒逼管理提升，盯紧利润、现金流，实现公司、股东、项目价值最大化；

2）项目全周期经营计划落地，从投资版、启动会版、方案版直到复盘，确保项目投资承诺达成；

3）实现年度经营责任状落地，根据年度主题，确保指标承诺达成；

4）防范经营风险，建立经营管理风险基准。通过经营分析、经营调度，确保投资经营目标达成。

● 建立完整的数字化经营指标体系：一般的财务指标主要包含：1）上市公司业绩指标；2）政府监管红线指标。很多业务智能人员不太理解财务指标，所以要引入管理会计，实现财务指标向经营指标的转换，使得具体职能工作人员的具体工作与财务指标实现挂钩。通过利润表和现金流量表，实现387个固化指标的设计，产出经营指标数据报告、全周期精英计划、经营分析与调度、敏感性分析以及智慧经营预测。

● 精细化经营怎么做：

第一是要把所有工作都进行重排，把面积、货值、分期、标段、楼栋、利润、现金流等数据重拍，形成基准数据，作为后期所有工作的基础；

第二是保交付。用最少的资源，精细化运作减少交付违约，成本、交付、销售、库存结构数据每月拉通更新；

第三是保竣备，按成本排序竣备项目，分批竣备，更大程度释放自由资金；

第四是保封顶，重视各方利益关切，分批保封顶，确保按揭放款，最大程度保证销售回款；

第五是保销售，根据流速分批销售，实现佣金分化，能销快销，减少货值折损；

第六是保供货，以市场为导向、工规证分证，重排开复工，用最少的资金实现有效销售供货，防止停工；

第七是保产品，分析已报修规未开发产品，寻找调规机会，调整产品方向，适应市场分化；

第八是调方案，调整方案设计，数字化经营寻找适销产品，实现土地价值最大化；

● 精细化经营的作用：

1）不动产经营水平的提升，决定不动产经营保值的问题，重视不动产经营，和经营要效益，提升资产价值提供流动；

2）快速通过数字化经营平台，给债权方一些信心，以债权人为中心，部分项目结构优化，释放风险；

3）通过资管提供流动性或出表，寻找新的投资收益机会，实现资产包利润平衡；

4）通过经营分析按月评估精细化运营效果，通过敏感性分析最大化运营价值。及时评估工作效果、按月调整工作策略，敏感性分析实现整体与阶段价值最大。

● 精细化经营是新常态房地产企业的必然选择，在市场快速变化下，不得不接受阵痛期，通过精细化快速调整经营动作来适应市场，实现房地产行业稳健可持续发展，实现良性循环。

第四篇章

房地产业数字化新实践

数字化助力高质量发展

● 数字化是推动中国经济高质量发展的必由之路，也是最可资利用的法宝。房企是也必须是数字化历程的“赶路人”。

● 中海地产数字化转型坚定不移推进“业务数字化“和”数字业务化”：对企业战略负责，促进业务一体化、管理精细化，提升决策精准度。中海地产数字化通过企业中台构建企业能力中心，横向集成、纵向贯通，整合数据和能力，形成共享服务，一是赋能管理，包括经营指标、职能工作、项目运营刻度等实现可量化、可考核、可奖惩；二是赋能一线，聚焦项目成功，对一线作战单元的支持力显著提升，以平台造就精兵。

● 案例一：精准投资：通过城市地图系统，深化城市解读，支撑精准决策。目前，中海地产基于城市现状配套、规划配套、宏观经济、人口数据、土地情况、市场价格等大数据，构建模型指导城市土地投资决策。

● 案例二：精准运营：数字化落地大运营体系，通过系统开展计划管理，建立标准刻度，实现动态计划管控，落实差异化管理、弹性运营，构建行业大数据库，超越自我、超越平均。

● 案例三：精益建造：通过标准化降低管理离散度，以优秀案例形成经验沉淀，以点带面，通过建标、贯标、缺陷倒逼成果、创新技术等推进地区构造做法标准化、配置标准规范化、评审机制精细化。

● 案例四：精准营销：搭建客储-销售-费控一体化管理平台，重点项目量化诊断，落实自上而下的营销运营体系。打造一站式购房服务平台，深化2C段的线上营销服务体系，优化客户购房体验。完善全网获客通道（微信及其他第三方生态），通过持续的内容/活动运营、VR/直播带看等方式提高客户线上互动频率，实现线上选房认筹等交易闭环。

● 案例五：精细服务：以客户为中心，根据“客户旅程图”，全触点在线，统一服务入口，拉通营销、客户、商业、物业多职能，实现客户服务一体化、精细化，实现线上线下双融合，助力“好服务”战略落地。

● 案例六：科学决策：搭建BI大数据分析平台和自助工具，一方面解决管理层决策支撑、业务洞察、管理优化的问题，另一方面解决一线用数、一键出表的问题。通过对数据的分析，反馈业务问题，倒逼业务提升，实现数据驱动业务，全方位、多层次挖掘数据价值。打造经营看板，拉通投资、成本、营销、运营、财务、人力等各业务线核心经营指标，动态监控经营实况，聚焦公司和项目经营质量，推进数据驱动业务的管理提升。

● 中海地产数字化历程心得：1）洞察业务、洞察客户，打造极致产品；2）敢于并有能力为业务成功、客户成功负责；3）引领数字文化，召众人随、使众人行。

华润万象生活数字化实践和思考

● 物业板块数字化：住宅物业数字化主要关注"人、事、物"的场景。“人”即关注住户体验的人性化，“事”即关注事件处理高效化，“物”即设备互联智能化。物业数字化从业主端去做社区产品定位与规划，为业主提供品质服务和品质生活。

第一阶段围绕基础服务：涵盖生活缴费、报修、通知公告等多场景，建立用户信任，打磨细分场景的极致体验，结合软硬件逐步数字化改造规范服务流程，输出标准化高品质服务。

第二阶段围绕生活服务和社区人文：加持周边生活、兴趣社群、跳蚤市场、公益活动等生活服务，构建可持续互动的社区生态、叠加社区人文，推进平台价值延伸向前一步。

第三阶段，基于生态的活跃度与用户黏性构建智慧社区和数字商业。培养用户心智，清晰有效地实现社区生态商业化，持续降本增效，建设平台大生态。基于用户群体细分，为其提供未来邻里、未来健康、未来教育、未来交通等场景服务，实现商业价值重估。

● 商业板块数字化：商业运营数字化涵盖招商合同、空间在线、物业服务、资产全周期管理、业财一体、全面预算管理、会员经营、智能决策八大场景，为商业运营主要场景提供在线支撑，塑造核心数字化能力，实现降本增效。基于线上（“一点万象”）和线下场景深度联动，提供完整的用户体验。通过场内物料及资源点位等核心触点将顾客引流线上，并以线上工具赋能线下场景，提升到场访客的会员注册率，沉淀会员行为数据，开展精细化运营，助力业绩达成，为华润万象沉淀具有价值的用户。

● 大会员业务：大会员体系作为物业、商业数字化的支撑平台，联动各个业态。具体来说，会员中台（华润通）为全业态会员提供统一账号管理及统一积分服务，整合客户数据，为各业态及大会员运营提供基础。而各业态会员系统负责各自体系的忠诚度计划管理及会员和积分运营。

大会员的目标及规划分为短期与长期，短期目标主要在于建设会员中台，完成数字会员体系搭建，实现各业态会员 ID互通、基础会员信息共享，为大会员探索积分通、权益通提供底层支持。长期目标在于完善数字会员产品，促进会员数量增长，积累会员数据，实现各业态核心权益与服务的清单化，支持跨业态营销活动的便捷开展，提升主营业务收入，为探索会员数字产品解决方案输出提供基础。

房企数字化转型，及多元化业务与资产运营

● 百强房企的毛利率和净利率已经与制造业非常接近，房地产⾏业进⼊“青铜时代、⿊铁时代”。过去房地产业“⾼杠杆、⾼增长、⾼利润”经营模式转变为“向低利润、低增长、低杠杆”内⽣型增长模式，进⼊新运营模式。数字化成为房企刚需和关键能⼒。

● 房地产⾏业在数字化转型⽅面落后于制造、快消品、零售⾏业，有极⼤的提升空间。这些⾏业数字化投⼊费用普遍是营收1-3%，⽽房企现在普遍是0.05-0.3%。数字化成为房企刚需和关键能⼒：通过数字化技术与房地产和房地产相关⾏业的产品与服务紧密融合，实现数字营销、数字供应链、数字建造、数字服务、数字运营等，快速响应客户需求变化，做好产品标准化及个性化，降本增效，提升整体运营效率，实现可持续的经营效益。

● 新时代下数字化的效益：提升销售收入，降低成本，降低费用，控制风险，提升多元化业务协同效益，提升公司竞争力，可能带来2%净利润提升。

● 企业数字化能力/成熟度模型：数字化战略，业务创新转型，数字化解决方案，数字化能力，变革管理体系，数字化绩效。当前大部分房企数字化能力/成熟度处于2.5分阶段（数字化探索者/数字化执行者），目标是4.0阶段（数字化转型者）。

● 数字化驱动房企经营管理变⾰：战略与数字化融合，提升运营效率；集团大运营，最优化集团和所有项目运营结果；从粗放管理转向精细化管理；建立合作伙伴协同平台，提升产业链整体效率，创造竞争优势。

● 新⼀代房企数字化平台的特点：系统整体平台架构；一体化业务系统；数智分析与决策平台；生态协同平台。大中型房企可以自建或与厂商共建自主可控的数字化平台，深入定制开发自己优势业务领域的数字化模块，持续迭代升级。小型房企可以根据发展阶段、规模和管理风格，采用一体化SAAS产品，选择需要的模块并进行配置，逐步建设一体化数字化系统，实现经营分析管理和企业管控。

● 大部分中⼤型房企正在或计划开展的数字化重点⼯作：1）数据资产管理与经营分析，⼤运营平台；2）全渠道数字化营销；3）集中采购与供应链管理平台；4）多元化业务的⼤会员管理；5）房地产开发建设业务⼀体化数字化。

房企如何转型城市运营服务商

● 城市运营服务商的特点：格局要大、服务至上、善于整合、应急联动、创新落地、公域运营。

● 城市物业化是城市管理的一种新模式，我们把它分为几类，包括管理能力、运营平台、专业服务。

● 支撑城市运营的数字化建设过程房企能参与吗？从数字化角度，我们抛开房企的数字化建设的规划和一些系统应用，将1个城市分成5个层级：

1）感知层：将物联网、感知设备放在一些建筑上面，通过传感器来增加我们的处理能力，让我们的眼睛、大脑、手都变得更加的智能。

2）网络层：包括泛在网络：互联网、5G等；基础设施：云计算中心等。

3）平台层：包括统一信息服务平台、数据中心。

4）应用层：包括价值应用系统，统一指挥调度系统。

5）服务层：AI智能化机器人等在疫情下替代人的一些工作。

● 政府可以通过网格化管理，房企是否也可以结合起来，共同打造智慧城市的运营服务平台。我认为，在这些投入见效，对服务能力有提升的数字化建设方面，房企都可以去参与。但是，应该要跟政府、社区、以及同行的房企协商，一个街区做一套系统，实现信息互通。

第五篇章

产业孵化与科技创新

圆桌分享：

数字经济时代下的创新孵化与投资机遇

- 云赛智联云数事业部总监、云赛空间负责人 | 李曦

- 华润置地科技创新部总监 | 陆有源

- 中国金茂J-SPEED创新平台负责人 | 夏振

- 保利资本股权投资部执行董事 | 杨郁

- 易居克而瑞科创副总经理 | 伭奥（主持人）

●李曦：云赛空间的孵化服务会按赛道去对标的企业进行定位，比如与用户端场景相关度较高的企业，我们会更多关注企业商业模式跑通，容错成本一般不会设定过高，而定位前沿学科的技术类创业团队，则愿意给更多的时间和空间，也会持续性给到各类资源支持。

我们企业的产业孵化属性决定了合作方式与传统基金有差别，我们不倾向于通过短平快的判断后立刻引入风险投资，更多的还是以场景为驱动，通过项目合作的方式进行一定周期的观察与判断。

对于如何平衡创新孵化的中期与长期目标，我们会高度关注与政策方向的契合度，比如基于十四五规划的数字化转型，展望2035目标等。我们的孵化方向会聚焦新的产业趋势与待培育的行业方向，包括数据生产要素等，与企业共同寻找破局支点。以房企物企为例，与自然人和法人的两个属性强相关，因此和这两个方向进行的深度伴随式服务都是我们非常看好的方向。我们希望帮助无论是模式创新或者技术创新的企业完成概念验证的同时，一同激活创新企业的业务爆发式增长。

●陆有源：绿色低碳是华润非常关注的一个领域，公司内部已经成立了碳中和的小组，并且正在参与房地产行业碳中和评分标准的定制。在传统的房地产建造和运营过程中，会产生很多的碳排放，对此我们也在做一些碳中和的尝试：和高校合作研究在建造过程中降低碳排放；和清华一起对项目运营过程中空调、照明类的使用进行智能管控，使整体能耗下降20%-40%。未来，我们希望可以培育这样的企业，来赋能房地产行业。

碳交易是数字化的一个抓手，我们把碳中和当做一个长期的事情来做，当做一个与房地产紧密相关的产业来看待，当做一个新的千亿赛道。

房地产行业科技化水平不高，我们需要自我革命，从内生动力出发，看是否有提升的空间，看准新的行业技术并做提前布局。

●夏振：中国金茂秉承“科学至上”理念打造J-SPEED开放式创新平台，助力公司向科技驱动的创新型企业转型。J-SPEED释义是：J代表中国金茂，S代表科技，P代表合作，2个E分别代表生态和赋能，D代表多元。J-SPEED创新平台包含产业对接、孵化空间、创新活动三大板块。J-SPEED创新平台也获得了中国中化“首批双创示范基地”称号。

J-SPEED开放式创新平台，在产业链延展层面聚焦绿色科技、新材料、智慧物联、智能建造等新赛道的探索与孵化，以高通量创新形成创新资源的规模效应和网络效应，推动产业场景和科技资源的合作，建立有核心竞争力的商业模式，打造具有强大影响力的创新平台IP。

金茂创新平台更加关心科技对于地产行业的赋能 ，既要看短期的技术应用和长期的科技发展，也会参与到企业的运营层面，做更懂行业的创新平台，发掘未来赛道的机会。

●杨郁：房地产数字经济投资方面看好三个赛道：绿色低碳化、空间智慧化、建筑产业化。其中建筑产业化也是保利重点关注的一个方向，我们一直认为地产行业的未来会往工业化、产业化的方向发展。建筑产业化再细分有两个方面值得关注，一个方面是整个地产行业自身每一个环节的数字化，设计、施工、建造、销售、运维每一个环节其实都有产业化的提升机会。另外一个方面在于，地产行业整个的产业化进行升级都需要每一个环节往前走一小步，这样整个行业才能往前走一大步。从这个角度来讲，我们也会关注整个产业链上游有哪些提升的机会。

保利资本是一家市场化运作的基金管理人，所以在投资的中期与长期目标平衡的考量时，我们要考虑基金的存续期限。比如我们是人民币基金的管理者，我们人民币的基金存续期是7年到9年，PE基金是5年以上。所以我们先天性需要考虑一个基金什么时候可以退出然后获得回报。基于这样一个内部因素的限制，我们在挑选投资标的时候要考虑这个商业模式的发展是不是能够快速落地、能在一个中短期达成大家互相共赢的目标。我们在投资的时候也要关注它的整个商业化进展是不是能在7~9年之内完成。

同时，我们不只投资于应用层面的企业，我们也会布局一些有价值的底层技术企业。未来的地产科技已经不能仅仅满足于过去的一些简单的模式创新和数据分析，而需要和新时代的5G、物联网、AI等技术进行强结合。这样的技术可能不仅限于应用在房地产的数字经济里，它在其他的领域也会有很好的商业化进展。

圆桌分享：

行业动荡期地产科技企业如何求变

- 房地产数字化转型专家 | 從申

- 慧享科技慧享云总经理 | 李绘

- 蓝墙互联创始人&CEO | 白云

- 旺小宝副总裁 | 柳志超

- 易居克而瑞科创副总经理 | 沈瞳（主持人）

●從申：房地产进入周期性调整阶段，物业企业进入新的发展契机阶段，这是大的行业背景。平台类、规模较大的，有一定客户量的科技企业，原先的合作范围会经历一些收缩。初创型的科技企业，在和客户做深度共创的条件不如之前，可能会聚焦到短期解决问题的诉求上。

平台型企业阶段性的做一些板块收缩，更多的科技企业在干一些修炼内功的事情。从地产企业和物企更关注的需求中提炼出核心产品。在解决方案讲解、交付能力等专业能力上提炼起来，未来一定会带来更大的机会。

房地产行业跨越周期后面临从供需结构的调整，物业行业也更关注如何向居住生活服务转型，地产科技企业更多关注消费者层面，洞察消费者的诉求，产出新的业务需求。站在C端的角度，怎么去做房地产与物业业务的增长。从具体技术层面看，也需要布局隐私计算、区块链怎么和房地产与物业做结合。

●李绘：当下，地产行业在聚焦，更加集中化，竞争更加激烈，地产科技企业需要从这些方面去发力：1、从场景化、专业化和精细化方面练好内功，以更好的姿态面对市场，把实际经历过的经验，带到产品技术的研发中；2、控制企业投入风险，从各方面精细评估，把控项目投入的风险；3、重点、耐心的培养年轻人，年轻人有更多的创造力，能为企业带来更多创新。

科技企业在关注新方向的同时，要利用好企业自身的优势，寻找更多的发展契机，不盲目创新。每家科技企业都有不同方向和特点，比如，资金雄厚的科技企业会去做数字孪生、元宇宙之类比较前沿的方向，可以创造更多的增长点；初创的科技企业，可以在一些专业维度做深做精，同样也能够做大做强。

不是一家科技企业就能把整个地产产业链做完的，不同科技企业的合作可以实现联合共赢，同时企业之间也需要更开放、更信任。

●白云：地产行业过去20年的蓬勃发展培养了大量人才，让各企业的管理体系趋向完善健全，今天的数字化建设不再依托于管理咨询服务。随着对数字化建设耗时费力的态度的改变，企业对于轻量数字化SaaS产品服务的接受都越来越高。蓝墙互联通过轻产品服务的方式来适配企业管理标准，并通过行业内快速推广，解决客户的管理协同痛点，目前获得不错的效果。

云上SaaS已经在美国占到50%的市场，但是国内目前市场占比较低。中国市场对于云产品和服务的接受度越来越高，订阅制方式获得更多认可，会有更多客户接受这个方向。

目前SaaS在各行业、各环节都有巨大机会，同时，ESG 领域受到关注，蓝墙也对碳排放方面的过程开发、企业成本方面会做更多关注和开发。

●柳志超：目前地产行业的确遇到了一些困难。我们作为乙方，当甲方预算收紧，对我们肯定会有一些影响。同时，在预算收紧的时候，开发商会更看重效果，不愿意探索不确定性。所以对乙方公司的要求会变得更高。我认为目前的苦难是阶段性的，也蕴藏着很多的机会。

首先我们认为地产是全行业数字化倒数第二的，所以肯定还有很长的路要走。第二不同的地产公司数字化数字化水平、进度不一，很多地产公司还在信息化和在线化转型中。仅仅只有很少的公司的数字化水平比较好。第三我们在各项不确定之中，未来地产数字化的方向是很确定，所以我们很笃定。

那么基于以上几点，我们在市场策略、产品策略和组织的建设方面，我们都会去修炼和提升。市场策略方面。我会更专注与国央企以及城投公司，并和同行一起出联合方案。

产品策略方面我们会关注更实际的问题，比如现在哦我们会在获客的角度来做更多的工作。我们觉得微信是适合做私域的。同时我们也会在抖音等公域的探索。

最后在组织建设方面，我们会在专业度的建设方面，文化的建设方面，也会做出提升。

我们认为购房者的需求已经越来越接近居住的本质。我们的主营业务是营销云。同时我们多年积累的 AIOT 能力，在养老方面以及物业服务方面也做了很多的探索。最后，信心比黄金更珍贵。我们不会浪费这一次危机，因变而变。

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