广州“旧改”：仔细走、向前看

来源：金融界

　　多年来，城市更新项目一直是房企在广州的心头好。但从2021年下半年开始，“旧改”却成了房企避之唯恐不及的痛点。

　　华夏幸福、恒大、佳兆业、时代中国、星河地产等，许多房企陆续开始减持广州旧改项目，已开发项目引入合作方开发企业止损、未开发项目甚至申请退出。

　　“旧改项目前期需要沉积大量的资金和人员配置，2021年年中开始，政府发布防止‘大拆大建’的相关内容，喊停旧改，房企们自然不能坐等政策松动，在保证现金流稳定前提下，他们肯定不会再让旧改‘吞金’。”广州某房企投拓部门的相关负责人坦言。

　　而最近，广州市黄埔、番禺、白云三区相继官宣，继续推进旧村改造和城市更新，共涉及58条旧村改造项目。

　　紧接着，华润、万科、珠江投资等房企跑步进场。6月17日，广州市黄埔区长岭街水西社区长龙片旧村改造项目合作企业签约仪式举行，深圳市勤诚达集团有限公司与广州国旭房地产有限责任公司联合体正式签约成为水西社区长龙片旧村改造项目合作企业，项目拆迁安置总投资额约25.01亿元。

　　冷热交替之下，不禁有人疑问，这波旧改之风能吹多久？

　　旧改暖意已酝酿时久

　　2021年10月20日，广州发布了《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，2022年3月广州市住建委再强调“未列入年度计划的城市更新项目，不得审批方案”，广州旧改一度停摆。

　　据公开资料显示，截至2021年末，广州市共有41个旧改项目与企业达成合作意向，改造面积约3671万㎡，改造金额近2550亿元。而2020年，广州共52条旧村招标成功，涉及项目旧改面积超3802万㎡，总投资金额超3122亿元。

　　旧改项目以肉眼可见的速度缩水。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言:“意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留—利用—提升为主。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。”

　　其实，在将旧改从大拆大建的路上拉回来的同时，广州并没有完全的阻断城市更新项目。

　　年前，广州市发改委公布《广州市2022年重点项目计划》和《广州市2022年重点建设预备项目计划》，文件显示，数百个项目中，关乎城市更新的共计54项（含6项预备项目），这个数字似乎正在超越2020年的同期水平。

　　54个项目中不乏含金量极高的项目，如众所周知的沥滘村，投资300亿元；陈田村289亿元；何棠下村投资额最高，达364亿元。此外，还有萝峰村、沙步村、大坦沙岛、汤村村、里仁洞村等投资额超200亿元的项目。

　　而在此文件推动下，广州市各区也开始纷纷制定对应的开发策略。

　　在此期间，旧改先锋广州市黄埔区紧急优化了第一批城市更新项目的调整措施，31个城市更新（含未批）项目将全力提速，其中，24个旧村可以继续推进前续旧改工程。5月30日，广州市规划局再次挂出白云区黄边、棠涌片区城市更新单元详细规划，进行优化规划的批前公示。

　　日前，一份有关广州旧村改造合作企业引入及退出（修改稿）的意见稿开始在网上流传，意见稿中提高了对拆建项目的历史文化保护要求，同时对合作企业退出审批，合作企业与改造项目资金能力做出了要求。

　　频频出台的政策似乎标志着，广州的旧改又将进入快车道。

　　58安居客首席分析师张波认为，从全国统一大市场的推进，以及城市群都市圈的发展来看，单一的“修旧”并不能完全满意城市建设的需要，而需要在重点的都市圈，核心城市片区更大范围进行旧改，同时减少人口流出区域、产业萎缩区域的房地产开发建设，这就是广州再一次加大旧改的底层逻辑。

　　两路企业瓜分旧改市场

　　经历了一番洗牌，进驻广州城市更新市场的企业已经物是人非。

　　曾经，有广州“旧改王”之称的时代中国向广州市政府发函，恳请政府协调返还履约保证金和拆迁补偿款，共计20.1亿元。在现金流与项目的博弈之中，多家房企纷纷宣布退出或转让旧改项目。

　　第一太平戴维斯广州及福建策略顾问部负责人陆国强指出：“过去一年，有不少民营发展商，受房地产行业市场调整以及三道红线影响，经营回款减少、融资渠道受阻，企业资金趋紧。而旧改需要沉淀大量前期资金，回报兑现周期较长，因此很多项目因此降速、搁置甚至转让。”

　　克而瑞数据统计，2021年第4季度内合计有14村有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等的情况，有诸如雪松、恒大、宝能、奥园等陷入资金危机的企业，也有时代中国、富力等一些面临资金压力的企业。

　　有人退场，有人进门。

　　在广州的城市更新市场中，虽然有时代中国、星河地产、佳兆业等大型房企的退出，但是也出现了多家房企的入门式布局。除广州本地房企外，不少外来房企也准备在城市更新上面分一杯羹。

　　据不完全统计，深圳当地企业勤诚达从2020年至今已在广州拿下6个旧村改造项目，预计总投资金额达334亿元。手握广州凤尾村项目的天誉置业，不惜以14.8％的利率融资五亿也要推动旧改项目，决心不可谓不坚定。

　　5月17日，据广州增城瑶田村更新改造官微消息，经过村民代表表决，广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）成为瑶田村（新围、龙塘、东联、西联）旧村改造项目正式合作企业。珠江投资在获得该旧改后，将按要求先建设复建安置区，后建设融资区。

　　号称“云南王”的俊发集团 仅在2020年就先后拿下了包含TOD项目在内的两个旧改大单； ，升龙集团在近两年多的时间里，已拿下广州9个城中村改造项目，涉及改造面积超过1841公顷。

　　合富研究院分析师陈泓毅认为，对外来房企来说，广州在一线城市的房价较低。价格差是一个重大利好的信号，证明拿地成本有洼地、有空间。

　　据陆国强预计，部分经历过这波调整的民企，未来仍将是旧改参与主体的重要力量。