说案：女子16万购房拆迁得419万，原房主诉称买卖无效？法院判了

“买房”对国人而言绝对是一桩大事，不能有丝毫的马虎，但现实中因为房产买卖而起的纠纷向来不少，如果没有在购房前做足功课，买房多年后仍可能出现利益纠纷。

2003年，内蒙古赤峰市的魏女士看到报纸上一位刘女士刊登的广告，得知刘女士的丈夫当年因为生病去世了，为了给丈夫治病她家花了很多钱，入不敷出，实在没有办法了，刘女士就想着把自家的一所房子给卖掉。

魏女士正好准备买房子，和刘女士联系上后看完房子的情况，她非常满意，当即就跟刘女士说自己想买，不过刘女士说，想买这处房屋的人挺多，之前因为他们出价都不高才一直没成交，如果魏女士要买的话怎么也不能低于市场价。

图片与本案无关

要知道，她这处房屋一间房占地58.4平方米，另一间占地87.7平方米，还有个大院子，加起来宅基地就有500多平方米，要不是家里的情况实在艰难，她真不愿意卖房。魏女士是通情达理的人，了解了刘女士家的情况之后，很爽快开出了16万的价，比刘女士要求的价还多了5000。

这桩房产交易双方都很愉快，他们签订了买卖合同，顺利成交，随后魏女士高高兴兴地拿出自己的积蓄对这处房屋进行了一番改造，在原有宅基地上还建了几间新房，又请人从里到外装修一新，这才带着家里人住进去，买房本来就花了16万，再加上后来费的功夫，魏女士付出了80万左右。

转眼十多年过去了，魏女士在这里住得风平浪静，前房主刘女士从没有找上门说要索回房产啥的，直到2018年附近要拆迁，刘女士才突然出现对魏女士说拆迁款应该分一半给她，魏女士惊讶极了，房产都成交十几年了，早就是我的所有物，拆迁所得自然也该全归我，你有什么依据说拆迁款得分你？

在闹出这档子事之前，魏女士一直都被“拆”字带来的喜悦包围着，因为这处房屋拆迁后她可以得到419万元，让亲友们都羡慕不已，都说她当年眼光好。刘女士的出现打破了原有的喜悦与平静，因为刘女士还真拿出了一份有力的证据，证明当初两人的房屋买卖合同无效。

原来，刘女士卖给她这处房产是农村宅基地上建造，而魏女士是城镇户口。根据现行法律和政策的基本原则，城镇居民不能购买农村房屋。

除了一些特殊的情形外（比如城镇居民买了该处房屋后将户口迁入所在地转为农民；再比如依法可以认定为家庭集体购房，买受人和协议签字者虽然是城镇户口，但房子买来家庭成员共同居住，家庭成员是房屋所在地集体组织一员，有出资，合同买卖获得村集体经济组织同意），这类房屋买卖合同是无效的。

刘女士还说，当年自己也不知道魏女士来买这处房屋是不合法的，但现在知道了，她认为自己完全可以依法要回房产，但她也不是不通情理的人，魏女士当年和她一样不清楚这类房屋买卖合同的法律效力，所以现在拆迁她可以退一步，不说把房产全要走吧，起码拆迁款得分个一半。

按照刘女士的说法，魏女士应该至少分200万元给她，但魏女士怎么肯呢，虽然有城镇户口买农村房屋情况，但她认为，自己当年和刘女士都对相关法规不清楚，房屋买卖合同是完全自愿、公平交易签订的，更何况这么多年过去了，自己于情于理都是默认的户主，房产跟刘女士再没关系，买卖合同也应该视为有效。

根据《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，另外据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于农村房屋买卖问题相关的内容，原刘女士所有的这处房屋并不处在国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以她将其宅基地上的房屋卖给本集体经济组织以外的魏女士个人，房屋买卖合同无效。

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经法院审理，刘女士和魏女士当年签订的房屋买卖合同确实是无效的，但魏女士对这个结果并不服气，别说自己后面还自己花钱建了新房装修费钱力，就算十几年来房屋没动过她也不愿意让刘女士占尽便宜，而事实上，不会让刘女士白白占便宜的，还有法院。

在司法实践中，确实会出现一些城镇户口居民购买农村私有房屋被判买卖无效的情形，但有句话说得好，“法理之外不外乎人情”，除了法条，社会的一般道德公序良俗、诚实守信公平公正原则也对公民的行为有约束，所以在具体的个案中，也可以根据实际案情灵活地处理。

要是真房产拆迁款全归刘女士，魏女士显然就只能干吃哑巴亏，但法院考虑到当年双方签这合同时都有过错，而魏女士只承担次要的责任，刘女士应承担主要的责任，再加上魏女士购房后进行了一系列的建造和翻新装修，投入不少成本，酌情裁定刘女士只能得到原2处房间拆迁款减去魏女士购房花费16万后按比例所分配的金额。

算下来，这2间房屋拆迁款减去魏女士购房费用，还有124万，魏女士分87万，刘女士分得37万，其余拆迁款就归魏女士所有了，如此一来魏女士还是能够占拆迁款的大头，一共可得382万元，这个判决结果既考虑法律层面房屋买卖合同效力的问题又兼顾了魏女士的权益。

不过跳出法律范畴，刘女士时隔15年还能找出漏洞反悔想占房产、以此为由索要巨额拆迁款，也实在有些情理难容了，买卖不成仁义都在，买卖成了更应该遵循诚实守信的原则、尊重社会公德，这既是合同相关法律的要求，也是道义要求啊。