疯狂过后的未解之局：西安城中村改造警示

西三爻村。“自己投资，并在城中村改造实施主体名下销售”模式，给林学旺埋下了太多纷争的种子。

中房报记者 崔军民 西安报道

闽商林学旺，很无奈。

他没想到，在西安市城中村改造项目上的巨额投资，多年来血本无归。为维护其合法权益，他曾提出“西安千亿城改涉黑案”控告，并在西安当地沸沸扬扬，人尽皆知。林学旺认为，这并不是民事诉讼，而是一桩沾着血腥的城中村改造涉黑案。

林学旺在西安的遭遇，在当地村民看来，不过是城中村改造市场中涉及贪腐的冰山一角。

其中，曾任陕西省西安市雁塔区委书记、区长，西安市委常委兼市委秘书长等职的正厅级干部杨殿钟，受贿4547万元，另有5561万元巨额财产来源不明，成为当时陕西省查处的涉案金额最大的贪腐案件。2016年，他被法院一审判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

还有，西安市雁塔区双桥头村城中村改造过程中，出现塌方式腐败，受贿总额近千万元，导致十余名村干部被判刑。

在西安轰轰烈烈的城市化开发进程中，造福城市和市民的城中村改造，在另一面，给西安政治生态提供了滋生贪腐的土壤。

5月上旬，中国房地产报记者在西安走访时还发现，城中村改造推动城市建设的同时，还累积了大量“后遗症”。在办理城中村改造相关手续时，虚列村民人口数、集体土地亩数，以此获得更多优惠政策土地，并少缴土地出让金，这成了城中村改造建设中的一个现象。

西安市雁塔区城中村改造的大量后遗症、并发症影响深远，诸多城中村变成了小产权房的江湖，无法办理土地使用证和房产证等相关手续。

该如何解决这些后遗症？多年时间已经过去，效果甚微。

镜花水月的案件

“这两栋高楼是我投资建的，那两栋高楼也是我投资建的。”闽商林学旺指着那些高楼林立的地方向中国房地产报记者述说。

林学旺所说的那些高楼，位于西安市南三环西段，属于雁塔区管辖范围。十五六年前，那里还是一个偏远的郊区，放眼望去一片茫茫的菜田。

大约到了2006年前后，搭着西安市城中村改造的春风，那些市郊的村子，一个个都登上了“西安市城改目录”。仅在2006年、2007年两年时间里，西安市至少审批了200余个城中村改造项目。西安市雁塔区的西三爻村、东姜村和北寨子村也在城改目录之列。正是这三个城中村，使闽商林学旺陷入了人生的最低谷。

城中村改造政策出台之际，2006年，林学旺以商人的睿智，洞察到了西安城中村改造市场的巨大商机。林学旺自带着一股闽商的闯劲，单枪匹马从老家福建北上西安，准备从西安的城中村改造市场掘出他人生的一桶金。起初，他在西安走访调查了数个月，跑了三十多个城中村，最终决定先投资西安市雁塔区长延堡街道办下辖的西三爻村城改项目。

好景不长。他在西三爻村城改项目上销售部分房源后，利用回笼资金，向长延堡街道办下辖的东姜村（后来划归雁塔区杜城街道办事处管辖）和北寨子村城改项目上继续扩张。只是，在西三爻项目销售了大约12万平方米的房源后，发生了命运的转折。剩下的8万平方米房源，以及东姜村8.7万平方米的全部房源，和北寨子村城改项目占股27.5％的全部房源，都不得不停止销售。

这一切结果，在林学旺看来，都源于当时的合作模式。“自己投资，并在城中村改造实施主体名下销售”这一模式，给林学旺埋下了太多纷争的种子。

随之而来的是，西三爻村项目大门被围堵，其中8万平方米房源被停止销售。东姜村项目被强迫交易20%股权，直至8.7万平方米全部房源被停止销售。北寨子村项目约定占股27.5%的全部房源被停止销售，诸多问题向林学旺扑面而来。

复杂的案情，让林学旺喘不过气来。几年来，不得不奔走在各级公检法部门之间。他向西安当地多个部门举报的敲诈、侵占、巨额受贿等线索问题，中国房地产报记者以时间为序，对多个部门的回复作了相应梳理。

2018年6月20日，西安市雁塔区检察院书面答复：我院已转至西安市公安局雁塔分局处理。

2019年6月5日，西安市公安局雁塔分局书面答复：我局正在积极侦办中。

2019年6月22日，国家层面某部门作出批示：“重点”督办。并在批示上画了一个圈，在圈内批注了一个“公”字。

2020年7月30日，陕西省公安厅挂牌督办，西安市公安局提级侦办。就在同一时期，西安市公安局有人回复：已从西安市自然资源和规划局回函中查明有关案涉的三个村，涉嫌骗取城改批文，且城改公司涉嫌侵占公司股权，具备“垄断农村资源、侵占集体资产”犯罪要件，土地源头涉嫌违法犯罪……

2021年2月18日，西安市公安局有人回复：定人定岗安排专人负责调查。

2021年5月7日，西安市公安局雁塔分局再次书面回复：案件正在侦办中。

2021年5月10日，有西安市公安局有人告诉林学旺：“翻查”。

2021年6月21日，西安市公安局有人告诉林学旺：“专案组已经撤了”。

从上述多个部门的回复中可见，自报案至今的几年时间，这起刑事案件，仍然没有明确的进展。

曾有西安市公安局扫黑办某领导对“索贿价值250万元的S500奔驰轿车一辆”的举报线索很感兴趣，并要以该线索为突破口，来撬动这起“涉黑”案，以提升工作成绩。记者发现，这辆奔驰轿车的购置时间为2011年1月。该机动车发票、强制险、保险、车辆购置税等票据上均显示购车人为“何英”。身份证号显示年龄为“1982”。据了解，何英是何建成的二女儿。何建成则是时任西安市雁塔区西三爻村城改公司的法定代表人兼董事长。

在西安当地多个部门中，还有市公安局雁塔分局某领导分两次索要“办案经费”125万元，并夸下海口，一定要侦破此案。

后来，这些以车为突破口和索要办案经费的案件，都办成了镜花水月。

虚报的人口和土地

林学旺在西安的遭遇，在当地村民看来，不过是当地城中村改造市场中涉及贪腐的冰山一角。

记者在西安走访中还了解到，西安市雁塔区双桥头村在城中村改造过程中，作为主导公司的陕西联邦实业股份有限公司（以下简称“联邦公司”）在编制方案及办理城中村改造项目相关手续时虚列村民人口数3200人，多取得优惠政策土地约340亩，最终少缴土地出让金9亿多元。双桥头村支部、村委会班子核心人员，利用职务上的便利，非法收受联邦公司给予的财物，出现塌方式腐败现象。

记者通过司法文书获悉，双桥头村支部、村委会班子核心人员11人曾收过联邦公司的好处共计近千万元贿赂款。这11人负有配合雁塔区政府推进拆迁工作顺利进行的职责和义务。但是由于部分村民不同意拆迁，拆迁工作无法进行。在收受了联邦公司的好处之后，他们才积极动员部分村民进行拆迁。

在上述贪腐事件中，中国房地产报记者通过另一份司法文书获悉，双桥头村作为改造方案的申报主体，将方案编制工作及相关手续办理委托给联邦公司。由于当时城中村改造用地是以村民人口数每人65平方米的标准确定，联邦公司为保证预期取得土地面积，在编制方案及办理城中村改造项目相关手续时虚列村民人口数，多取得大量优惠政策土地和少缴巨额土地出让金。

在该案件中，原雁塔区城改办综合科，按照规定应该在方案编制前认真进行实地调研，在方案编制过程中，应进行现场踏勘并派人参加村民会议，还应对方案要件的真实性进行核实。但是，赵育作为时任综合科科室负责人及方案审核人，并未履行上述职责。沈炜时任区城改办副主任，作为综合科分管领导，未指派其他人员履行上述职责，未履行分管领导职责，轻易地通过了企业以村委会名义上报的方案及相关资料，并上报市城改办，导致多报村民人数的改造方案得以批复，开发商少缴土地出让金的行为得逞。

有村民称，按照当时的政策，城改方案需经村民会议讨论通过后，由区城改办公室报市城改办公室批准，但是，当时村民会议根本没有讨论通过改造方案。那份双桥头村村民会议同意《双桥头村城改工作方案》的决议是伪造的。

司法文书显示，沈炜、赵育均被判无罪。

有媒体报道称，联邦公司在向雁塔区城改办的一份《情况说明》中称：“为了城市发展的需要，众多城改项目（包括双桥头村城改项目）存在以虚报人口为手段争取多供应城改用地的方法，以满足城市建设、开发商、村民的各方要求。”

其实，不只是雁塔区双桥头村在城改过程中存在虚列人口数据套取土地。西三爻村，就有人在网络上举报多年。举报称该村人口实际是520余人，但在城改申报时按2500余人报批，多报了近2000个人口。北寨子村，城改申报文件显示村民人数为1716人，但村民反映，该村仅有800余人。雁塔区东姜村，实际村民人数为1200余人，但在当地一家媒体有关城改宣传的文章中显示，该村村民人数成了3350余人。不仅人口数据虚报，土地数据虚报也成为西安城中村改造手续造假的普遍现象。比如上述东姜村土地，在城改批复中显示本村土地为369亩，却在城改宣传的文章中变成了833亩。在其他的报批手续中还出现了600余亩的说法。

之所以城中村人口、土地虚报数量，不过是想绕开《西安市雁塔区城中村改造监管规定》的相关规定，以具备城中村改造规定的条件。

按照《西安市雁塔区城中村改造监管规定》，申请列入城中村改造目录管理的村庄，必须符合人均耕地面积在0.3亩以下。并由村两委会负责将有关材料上报所在街道办，由街道办初审，上报区城改办。由区城改办会同街道办，实地了解有关情况后，提请区城中村改造工作领导小组联席会议审定。经审定同意，再由区城改办上报西安市城改办审批。

中国房地产报记者通过相关途径获得的信息是，在上述林学旺的举报案件中，西安市自然资源和规划局在给西安市公安局提级侦办的专案组回函中称，西三爻村、东姜村和北寨子村的土地都已涉嫌犯罪。记者向原西安市公安局提级侦办的专案组成员之一袁某致电求证，被告知“专案组早已撤了。这都不是个人行为，其他问题还是通过相应部门了解。”

考问城中村改造

记者调查采访发现，西安市城中村改造的模式，是每一个城中村在申报改造时，都会成立一个城中村改造公司，并以该公司为该村改造的实施主体。然后，再以合作改造方式，引入资金。不过，这种模式却给西安的城中村改造市场带来不可低估的后遗症。

在当时粗放的城中村改造政策模式之下，城中村集体土地很难进入土地市场。即使有地块公开招拍挂出让，也都早被内定，甚至项目都已建好了才走土地招拍挂程序。

诸多城中村变成了小产权房，多年来始终无法办理土地使用证和房产证等相关手续。

以雁塔区西三爻村为例。早在2006年，该村地价大约每亩200万元。现在，同一地段，地价大约每亩1500万元至2000万元。16年时间不到，地价大约上涨了10倍。

也正是这个时期，恒大、万科、富力、龙湖和金地等诸多知名品牌房企纷纷进驻西安房地产市场，并拿下小地块试水。

中国房地产报记者获悉，不少城中村改造项目，在当时圈地就卖房。不少购房户也明知办不了房产证，只是因为房价便宜纷纷倾囊购买。

如今，多年过去了，随着土地市场的地价一路飙升，当时的小产权房，即使有人愿意再补缴土地出让金，也没有谁能承受得起这笔巨额土地款了。

城中村的不少村民对拆迁安置也很有意见。记者在北寨子村走访时有村民反映，土地没有了，宅子也被强拆了，原来的旧宅子建了三层四层的，也只是按两层的面积分配安置房，三层四层的房子还要再出钱按成本价购买。村民称，当时土地是按每亩10万元至15万元的地价征收的，土地卖给开发商转手则是230万元至250万元。在当时，地价就翻了数十倍。村民也没有从中分得一分红利。

记者发现，在当时粗放的城中村改造政策模式下，西安市城中村改造，多年之后，因补不了土地出让金而成为小产权房的，在西安是一个普遍现象。

该如何解决这些后遗症？西安市政府为此牵头成立了处理遗留问题小组办公室。但目前效果似乎甚微。中国房地产报记者5月初在西安一周时间的调查采访中，也未能从官方找到答案。