35亿元“输血”，金辉控股重回信托“怀抱”

　　在目前金辉控股销售额下滑、再融资紧张的情况下，此35亿元信托贷款无疑是“雪中送炭”。

　　近来，信托踩雷房地产一事在业内闹的沸沸扬扬。

　　而就在近日，有媒体消息称又一家信托向房企输血，据了解，山东信托拟向金辉集团输血35亿元的资金，此为金辉集团实际控制公司金辉控股自2020年上市以来的首次大规模信托募资动作。

　　值得一提的是，就在金辉控股向港交所递交招股书时，其超百亿元的信托贷款及其30%募资资金用于偿还项目开发的部分信托贷款就引起了热议，此后金辉控股成功登陆港交所并有意减少对信托的依赖程度。

　　然而，仅过不到两年时间，金辉控股及金辉集团就再次转向了信托怀抱。

　　【山东信托“输血”35亿元】

　　据地产密探报道，在第三方权威信托平台显示，自7月1日起，一款名为“永兴5号集合资金信托计划(第1期)”信托理财产品正在推售中，此款产品的受托发行机构为山东信托。

　　据悉，此款信托理财产品计划总募集资金35亿元，期限12个月至18个月不等，分期发行募集资金，地产密探报道此募集资金投向西安项目，预期收益率为7%至7.8%。

　　融资方为陕西枫泓房地产开发有限公司，据了解该融资方为金辉集团股份有限公司(下称“金辉集团”)全资公司，因此金辉集团也为此项信托募资计划提供了连带担保，并将西安永挺置业所持的鹿鸣长滩项目DK1-2地块进行抵押，西安金辉也将西安永挺置业100%股份抵押。

　　地产密探报道称，此次信托资金通过收购陕西枫泓房地产开发有限公司有标的项目特地资产受益权变相为其“输血”。

　　据联合资信对金辉集团及相关债券的信用状况进行综合分析和评估的报告中显示，金辉系上市公司金辉控股(集团)有限公司(下称“金辉控股”)持有金辉集团96%股权，业内认为金辉集团是金辉控股在境内的房地产开发实体，也是其进行境内债务融资的平台，而金辉控股则是金辉集团上市的资本壳平台，因此此融资对金辉控股而言也是自其2020年11月底上市以来的首次大规模信托募资动作。

　　【“钟爱”信托，上市募资用于偿还信托贷款】

　　事实上，金辉控股此前曾“热衷”于信托融资，作为闽系房企一员，金辉控股在2017年之前始终保持稳健发展的态度，但随着世贸、阳光城、旭辉等房企高周转高杠杆的迅速发展并成功上市，金辉控股则被远远甩在身后。

　　直到2016年，彼时的金辉集团谋求在A股上市，并于2017年一反稳健态势，疯狂拿地，在2017年至2019年3年时间内，金辉集团从500万平方米的土储增长至2700万平方米。

　　并且在金辉集团摘得的地块中还存在不少“地王”，2017年3月，金辉集团以271.08%溢价率，18.85亿元摘得佛山顺德区一宗地块；同年7月斥资5.49亿元，溢价率291%摘得合肥包河区一宗地块。

　　哪怕是在2020年疫情及调控的影响下，金辉集团拿地，甚至是拿“地王”的态势仍然不减，就在2020年4月8日，金辉集团还以5.2亿元的价格摘得宁波慈溪市一宗地块，楼面价9747元/平方米，溢价率高达64.3%；同月金辉集团再次以溢价率74.69%，10.71亿元的价格竞得宁波一宗地块，甚至在同年8月13日，以高达106%的溢价率竞得江苏淮安一宗商住用地。

　　而在金辉集团如此疯狂拿地的同时，其也少不了对资金的需求，例如通过子公司发行优先票据，订立银行贷款及信托融资安排等，在其A股冲刺4年无果后以金辉控股转战H股后，其招股书中显示金辉控股负债高企，融资成本越来越高，从2017年的7.25%增长至2020年4月底的7.99%，远高于彼时行业平均水平。

　　其中，金辉控股甚至在2020年时还曾进行了160亿元的信托融资，而信托融资成本较高，招股书中显示其同期拥有113.46亿元的信托融资代偿，年利率大多超过10%，并且募资金额中有30%的资金都将用于偿还信托贷款，可见信托贷款对金辉控股的影响之大。

　　【减少对信托依赖后又再次回归信托】

　　正是如此，在三道红线政策之下负债高企，频频踩线的金辉控股亟需找到新的融资渠道，上市融资无疑是彼时金辉控股最好的选择。

　　而上市后的金辉控股对信托的依赖也确实在减少，克而瑞在对金辉控股2021年年报进行点评时表示，金辉自IPO后减少对信托贷款的依赖程度，逐步提升对传统融资渠道的议价能力。期末以信托为主的其他借款较年初大幅减少51.49%至35.17亿元，占总有息负债的6.7%，信托贷款风险敞口可控，而银行贷款占比较年初增加9.1pct至61.8%。

　　但其上市不到一年就遇行业寒冬，在此之下各个融资渠道都在收紧，信托在此时成为各大房企的“新宠”，并且信托贷款也可以在一定程度上隐藏一部分债务。

　　据了解，金辉控股此前的信托贷款中，多数为权益投资，在获得资金的同时也可以增加其资产负债率分母，因此此前曾有业内人士表示，金辉控股的实际债务可能远远大于业绩公告所描述的那样。大量的债务被隐藏在了该公司通过私募基金公司和投资管理公司、信托公司等所谓股权合作开发进行的债务融资上面，目的就是为了美化财务报表。

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