深圳网红片区迎来大塌陷？！

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　　最近的深圳市场，我发现了一个很有意思的现象：

　　深圳买房该买哪？

　　现在的购房者，已经用脚投票了。

　　近期开盘的中海学仕里开盘卖了约400套，去化率高达86%，成为龙华今年成交最大黑马！

　　谁也没想到，一个优点和缺点都这么明显的房子，却意外的卖得这么好。

　　而几乎同期开盘，概念炒得火热的前海，却迎来了巨大的滑铁卢。

　　同在赤湾片区，1年前的山语海89平米只有一个洗手间的小三房成交价来到1400万。

　　如今前海宸湾入市，均价8.8万/㎡起，地铁口109平三房两卫大阳台的1100万，中介铺天盖地的发广告，却无人问津。

　　过去，到底是如何把周围配套这么不完美的项目，炒出了豪宅的价格。

　　炒作的时候有多疯狂，现在下跌的就有多惨。

　　今天呢，我不是想对比这两个盘，两个盘的购房群体并不相同，甚至没有可比性。

　　但通过这个现象，我们惊奇的发现，西部的前海竟然开始卖不过中部的龙华了。

　　难道是深圳人买房的风向标，变了吗？

　　西部优于东部，西部房价必涨，似乎是每个深圳人买房人的共识。

　　带着这个共识，人们一窝蜂的涌到西部，希望能蹭到一些西部发展带来的红利。

　　但现实却是，现在的西部，仍然还有不少地方需要建设发展，产业没有发展起来，学校、商场、交通这些发展也还没有到位。

　　一味追求西部的买家买入这些地方，就是花很长时间等着和房子一起成长站岗。

　　而这个时间是多长时间呢？

北京国贸CBD花了20年才基本成熟。 即使深圳有引以为傲的深圳速度，但南山从开发到基本成熟也花了12年时间。

　　而现在，经济增长放缓，投资的回报周期越来越长。

　　所以楼市买家的心态，开始变得务实，会逐渐倾斜于选择一些看得到的环境、配套、学校等等。

　　最好的例子就是在身处前海的前海宸湾，卖不过龙华的中海学仕里。

　　所以顺着市场现象，我们可以窥见到，深圳买房的价值体系，正在回归理性！

　　面对这种情况，当下的买房人就更要保持清醒了。

　　在各类宣传营销里保持清醒，理性看待深圳各个区域的价值，因为 每个区域都有他的价值，也有适合 购买的人群。

　　所以，我们新开了一个系列，聊聊深圳各区的的价值板块，今天先和大家聊聊传统富豪区，罗湖。

　　篇幅有限，等不及的朋友可以扫码领取整理好的关于深圳各个区域板块的价值清单。

　　更新不易，大家还有什么想看的区域、板块、甚至楼盘，都可以留言告诉我们，点赞满50更新，加鸡腿。

　　罗湖

　　深圳的发展，从罗湖开始。

　　所以我的区域分析，也从罗湖开始。

　　先说我的结论，罗湖现在最适合的，就是只有刚需买入自住。

　　而罗湖的区域价值，一部分就是好学位+地铁小户，比如东门、黄贝岭板块。

　　而另一部分，则是依托于产业的升级发展，比如笋岗板块。

　　首先，为什么是对于刚需自住来说最合适呢。

　　对于以居住为主的刚需一族来说，交通便利、配套成熟与价格合适是排位最靠前的因素。

　　你想以最少的钱，入住深圳关内，享受深圳原关内的教育和生活氛围，罗湖一定是一个性价比最高的选择。

　　作为当年的老大哥，80、90年代深圳最繁华的区域，改革开放最先开始的地方， 早期的金融业就诞生在罗湖。

　　如今金融业转移到福田，高新产业诞生在南山，深圳最牛逼的两大产业，已经跟罗湖无关。

　　时至今天，罗湖依然是很强的市中心，教育，医疗，地铁，商业，依然吊打深圳很多区域。

　　只是这恐怕只有当年第一代特区建设者们，当年在罗湖挖得人生第一桶金的老罗湖人更明白了。

　　很多人只是不明所以，只是跟风黑罗湖，黑东部，一路追涨西部。

　　其实罗湖目前比较不足的是，产业不行，而产业，偏偏是房价的一个最有力保证。

　　现在罗湖只有批发业，餐饮业。娱乐产业，房价自然比不上有高大上产业的福田、南山，甚至有点要输过宝安的意思。

　　但是这一点，见仁见智。

　　我说过，现在购房者回归理性，每个区都有每个区域的价值，和适合购买的人群。

　　罗湖现在很多地方不高的房价，其实给了，现在深圳原关内上车的人，一个最好的机会。

　　比如说，生活配套完善。

　　罗湖区有6条地铁，是深圳地铁分布最密集的区域之一，从罗湖去到深圳的哪个角落都很方便。

　　在深圳十大最有人气的地铁站中，罗湖区占4个，分别是大剧院、老街、黄贝岭和罗湖。

　　比如说，商圈环绕。

　　罗湖区有蔡屋围、东门、人民南（火车站）、湖贝、笋岗-清水河和水贝-布心六大商圈。

　　仅仅一个东门商圈的范围之大，商铺集中，种类非常齐全。

　　比如说，谁也替代不了的优秀的教育资源。

　　还有很多优质学区，深圳中学、翠园教育集团拥有长时间的文化积淀，这些东西不是一朝一夕就可以发展起来的。

　　所以我推荐的一部分，就是依靠好学位+地铁通勤的板块，东门和黄贝岭板块。

　　因为片区内有螺岭外国语，所以一直是罗湖片区学区房交易量最活跃的区域，总价低，教育资源好，一直颇受家长和资客的喜爱。

　　东门片区内的主力户型19-30平小户型、少量54-79平2房，朝向东南、西南，采光通风好。

　　在户型上，有单身公寓、一房、二房可以相对组合、拆分、拼连，充分满足不同居住者和投资者的需求。

　　26平1房成交总价在160万元左右，32平1房1厅月租金3200元左右，出租率高达90%。

　　并且，生活配套完善，位于东门商圈500米范围之内，分布着购物中心、大型超市、医院、海鲜一条街、酒吧等。

　　还是双地铁地铁物业，紧邻地铁3号线晒布站和5号线黄贝岭站。

　　需要注意的是，入学门槛高，积分入学，需要提前一年购房才能申请学位。

　　而另一部分，是罗湖最强的产业聚集地，笋岗

　　笋岗，是深圳最新圈定的17个重点建设片区之一，也是罗湖区唯一一个入围的重点片区，因此，称其为罗湖区未来最具发展潜力的区域并不为过。

　　目前笋岗的两大利好，一是未来的红岭路将被打造成世界级金融街。

　　值得注意的是，这条路两侧将出现多栋500米以上的深圳地标建筑，而笋岗这个曾经的“中华第一仓”会摇身变成集金融科技消费为一体的CBD商务区。

　　2.5公里红岭路，是罗湖中心区与福田中心区的交界线，也是一条见证着深圳这座城市传奇的一条路。

　　罗湖区政府将以红岭路为轴打造创新金融产业带，把红岭路升级成为世界级“金融街”。

着力打造银行、证券、保险、信托、期货、基金等大型持牌金融机构集聚发展.构建私募基金一站式综合金融服务平台，打造私募投资基金创新集聚示范园区，促进私募投资基金集聚发展。

　　深圳目前明确提出建设“国际金融街”的区域，只有两处，一是福田的香蜜湖车公庙深南大道路段。二就是罗湖的红岭路。

　　未来这两个区域将形成错位竞争，从现有金融企业的聚集程度看，其实罗湖红岭路优势更大。

　　毕竟人流量和产业在这里，未来人群聚集在这里，升值的潜力和想象空间肯定更大。

　　总体来说，投资客买光明，讲究投住分离，不在乎生活的便利性。

　　但刚需则需要考虑自身的情况，盲目跟风买，配套哪哪没跟上，最后对自己还有什么价值意义呢？

　　买房不论买哪里，都不能脱离自己的实际需求，先列出来自己的需求轻重，再去看房。所以迷茫的朋友，我们每天前10名免费一对一咨询，先到先聊。

　　除了上述区域，罗湖还有个区域的发展，也不得不提。

　　如果说，有哪一个区域最能代表罗湖曾经的辉煌，我认为应该非蔡屋围莫属。

　　而罗湖未来再发展的高度能有多高，还是要看蔡屋围旧改。

　　蔡屋围也就是地王大厦那一块，整体来说区域分化比较严重，有2000、2005、2008年的花园社区，也有老小区，目前的价格7万/㎡左右。

　　为什么选择蔡屋围呢？

　　首先，它是罗湖的金融中心，包含极强的购买力群体。

　　租金回报也是最高的，一房一厅可以租4000-5000元，两房可以租7000-8000元。

　　去年360、370万的两房可以租到7000元，租金回报率非常高，同等条件，在宝安中心区700万的三房可能也是租到7000元。

　　其次，区位优势较好。

　　目前来说，有地铁1号线和2号线在大剧院地铁站接驳，加上7号线和9号线，也就是说整个区域有四条地铁接驳，是比较重要的交通枢纽。

　　同时，北面还有笋岗旧改，旧改可以提升一个区域的价值，最典型的就是华润城的旧改。

　　有商业、有写字楼，整体区域环境好了很多，停车位也多了很多，其实这些都会附加到房子上面。

　　这个区域有轨道交通，有地铁，又有大型商业，还有稳定的租金回报率，作为刚需上车过渡是没有问题的。

　　当然，罗湖的价值板块还有很多，我们最近在市场上跑了一圈，还有整理了很多区域的价值清单，比如坪地、光明、福永...文章分成几篇发出，点赞过50立马更新下一篇！

　　等不及我们分析的朋友可以直接扫码领取，看看你感兴趣的区域。

　　今天我们讲的各个区域的价值板块，包括前面我们说到的，前海宸湾滑铁卢这个现象的背后，是消费者理性的回归。

　　理性回归到什么程度。

　　难道不是追求高性价比吗？

　　以前大地段对了，就是YYDS，一顿疯抢。

　　但现在明显理智多了，细微末节的对比更多了，担心忧虑很多了，这可能是楼市大环境造成的。

　　其次，是现在的购买力，已经回归到居住属性了。

　　过去炒高入场的一批是不是投资客居多？所以前海吃香。

　　但现在入手的，是稳健的投住思维。

　　环境的改变+购买力的回归，导致市场出现一种追求高性价比的心态。

　　稳，已经是不知不觉中楼市的主旋律了。

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